租賃市場(chǎng)資本潮涌 　公寓運(yùn)營(yíng)金融化屬性漸顯

• 2017年8月21日 FanTianQing來源：北京時(shí)間 624 35
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房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立過程中，住房租賃市場(chǎng)以未知的前景帶出一個(gè)嶄新的市場(chǎng)空間，最為敏感的資本，又是一番兵馬未動(dòng)，糧草先行的圖景。

　　房企今后在土拍市場(chǎng)面對(duì)的租賃型用地非常多，不少房企意識(shí)到，今天不做租賃可能以后連拍地的資格都沒有;如果不做長(zhǎng)租公寓，可能連留在市場(chǎng)的機(jī)會(huì)都沒有了。

　　房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立過程中，住房租賃市場(chǎng)以未知的前景帶出一個(gè)嶄新的市場(chǎng)空間，最為敏感的資本，又是一番兵馬未動(dòng)，糧草先行的圖景。

　　廣州是租購(gòu)?fù)瑱?quán)，無錫、成都是人才落戶，北京是共有產(chǎn)權(quán)，地方政策都指向房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，大力鼓勵(lì)住房租賃業(yè)務(wù)。

　　"特別是在今年7、8兩個(gè)月，中央和地方密集出臺(tái)關(guān)于住房租賃的政策"。房東東創(chuàng)始人全靂指出，在調(diào)控的一年里，房企洗牌，未來并購(gòu)會(huì)非常多，或者轉(zhuǎn)型做資管等。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)嵉谋憩F(xiàn)，而目前確實(shí)也有做租賃盈利的成功案例。SOHO中國(guó)今年半年報(bào)顯示，上半年總收入16億元，凈利潤(rùn)8億元，凈利潤(rùn)率高達(dá)50%。而排名前50的房企，平均凈利潤(rùn)率只有7%。

　　原因在于，SOHO中國(guó)收入目前只有租金收入，全部來自于租賃，因此銷售額很低毛利非常高，從而導(dǎo)致凈利高。

　　近期，上海多家金融機(jī)構(gòu)也掀起一股從資管角度切入租賃市場(chǎng)的熱潮。

　　資管市場(chǎng)潮起

　　租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融端空間被各方關(guān)注，基金券商最關(guān)注的是公寓類的Reits產(chǎn)品。

　　鏈家系長(zhǎng)租公寓品牌--"自如"以資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)身份，成功發(fā)行租房市場(chǎng)首單房屋租金分期類ABS。這項(xiàng)名為"中信證券-自如1號(hào)"的房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，即將在上海證券交易所掛牌。

　　據(jù)了解，自如北京目前已實(shí)現(xiàn)微利，上海、深圳等新拓展城市還處于成本投入期。這單成功發(fā)行的ABS，來源于自如變租金"季付"、"半年付"、"年付"為信用"月付"的管理方式。

　　房企都在關(guān)注能在租賃市場(chǎng)里參與什么，目前房企布局長(zhǎng)租公寓已經(jīng)如火如荼，包括龍湖、萬科、旭輝等早已布局長(zhǎng)租公寓，而碧桂園、陽光城、卓越地產(chǎn)等近期也表現(xiàn)出極高的關(guān)注度。碧桂園上海區(qū)域今年春節(jié)前后正式成立長(zhǎng)租公寓管理部與產(chǎn)城發(fā)展部，并在滬拓展業(yè)務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企布局長(zhǎng)租公寓出于以下四個(gè)目的:首先，細(xì)分客戶群體，希望將產(chǎn)品進(jìn)行各個(gè)年齡段的戰(zhàn)略性全覆蓋;其次，房地產(chǎn)的周期性很強(qiáng)，一旦進(jìn)入低潮期房子不好賣的時(shí)候，將滯銷房源用來出租，可以帶來一筆穩(wěn)定現(xiàn)金流;再次，抓住政策利好機(jī)會(huì)，去年國(guó)家對(duì)住房租賃企業(yè)的態(tài)度由"鼓勵(lì)"變?yōu)?支持";最后，當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)普遍高企，更多年輕人選擇品牌長(zhǎng)租公寓，這塊市場(chǎng)未來容量將達(dá)到萬億市值。

　　德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)的興起帶出國(guó)企與民企的合作機(jī)會(huì)。據(jù)其了解，不少大型民企正在與手中持有租賃用地的國(guó)企談合作，商討國(guó)企用土地入股、民企出資建造、運(yùn)營(yíng)的可能性。

　　另一個(gè)較為顯著的變化是，即便是鏈家這樣的輕資產(chǎn)公司，也開始謀求從重資產(chǎn)端投資運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)。

　　包括一些基金，從過往的產(chǎn)品端發(fā)金融產(chǎn)品，到直接在土地端投資，以及設(shè)計(jì)重資產(chǎn)投資。此前租賃物業(yè)的土地價(jià)格一般比較便宜，基金對(duì)于租賃物業(yè)的回報(bào)率不高，一般在5%左右?；鸬那捌诮槿耄瑢?duì)于后續(xù)金融化等機(jī)會(huì)的挖掘都很好，更有機(jī)構(gòu)愿意在后端提供貸款支持，從直接進(jìn)土地再到進(jìn)入金融化提供空間。

　　車陽認(rèn)為，如果產(chǎn)品做到價(jià)格低的話，很有可能探索出以后公寓類Reits的路徑。

　　公寓運(yùn)營(yíng)金融化屬性漸顯

　　這一輪大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，對(duì)于那些此前布局了長(zhǎng)租公寓的房企，優(yōu)勢(shì)會(huì)明顯一些。房企更愿意把自持的部分讓渡利潤(rùn)空間，利潤(rùn)已經(jīng)體現(xiàn)了的，也有愿意以成本價(jià)較低溢價(jià)甚至持平來做退出或者做金融化。

　　中央和地方在短短兩個(gè)月之內(nèi)，密集推出十余個(gè)支持租賃市場(chǎng)的政策，釋放出明顯的信號(hào)--即未來開發(fā)商參與拍地很可能要與持有或運(yùn)營(yíng)的租賃規(guī)模掛鉤。住建部近期文件中也明確指出，住房租賃會(huì)納入今后的企業(yè)工商登記類別中，試行準(zhǔn)入機(jī)制。

　　這表明，在長(zhǎng)效機(jī)制下，炒地、炒樓的窗口已經(jīng)向房企關(guān)閉，傳統(tǒng)的開發(fā)-銷售模式或?qū)⒏淖儭６哂执蜷_了租賃這一扇窗，房企今后在土拍市場(chǎng)面對(duì)的租賃型用地非常多，不少房企意識(shí)到，今天不做租賃可能以后連拍地的資格都沒有;如果不做長(zhǎng)租公寓，可能連留在市場(chǎng)的機(jī)會(huì)都沒有了。

　　一家房企人士指出，房企買賣土地的參與機(jī)會(huì)將越來越少，今年是真正考驗(yàn)開發(fā)商的一年。"上海近期兩塊租賃房用地的競(jìng)得者都是國(guó)有企業(yè)，可見民企的生存壓力更大，也會(huì)催生更多金融屬性的發(fā)揮，比如融資創(chuàng)新。"

　　目前對(duì)于群租房的二房東現(xiàn)象，北京已明文禁止，上海則還存有灰色地帶。全靂認(rèn)為，一旦市場(chǎng)上只有租賃用地賣，群租房的二房東好日子就要結(jié)束了;但另一方面長(zhǎng)租公寓合法合規(guī)的二房東，政府是鼓勵(lì)的。

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