房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)為存量階段 企業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”進(jìn)入尾聲！

• 2017年9月1日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1030 65
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在行業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)為存量階段，企業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”進(jìn)入尾聲。

　　在行業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)為存量階段，企業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”進(jìn)入尾聲。

　　央企地產(chǎn)板塊在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中已形成自然分野，既有可與行業(yè)龍頭分庭抗禮的巨頭，也有作為央企利潤(rùn)重要補(bǔ)充、規(guī)模較小的企業(yè)。在被核準(zhǔn)可開(kāi)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的20家央企中，年銷(xiāo)售額為1000億元以下的企業(yè)成為第二梯隊(duì)成員。

　　第二梯隊(duì)中有進(jìn)擊的選手激進(jìn)擴(kuò)張沖刺第一梯隊(duì)；也有發(fā)展乏力者，在央企地產(chǎn)整合中稍有不慎就可能淪為“獵物”。媒體梳理發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，第二梯隊(duì)為了在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中保有一席之地，有主動(dòng)整合防微杜漸者；有被巨頭“收編”者；亦有抓住最后機(jī)會(huì)尋求階梯跨越者。

　　“總體上說(shuō)，當(dāng)前很多第二梯隊(duì)的房企或患有焦慮癥，因?yàn)榭傮w上已經(jīng)出現(xiàn)了被并購(gòu)的態(tài)勢(shì)?！币子^(guān)研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析認(rèn)為，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第二梯隊(duì)面臨著夾縫求生的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。

　　20家央企僅3家銷(xiāo)售上千億

　　根據(jù)房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克而瑞的研究數(shù)據(jù)，在20家被核準(zhǔn)從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，2016年度銷(xiāo)售額在1000億元以上的僅有3家，即以中海地產(chǎn)為主要經(jīng)營(yíng)單位的中國(guó)建筑工程總公司、以保利置業(yè)和保利地產(chǎn)為主要經(jīng)營(yíng)單位的中國(guó)保利集團(tuán)公司、以華潤(rùn)置地為主要經(jīng)營(yíng)單位的華潤(rùn)集團(tuán)有限公司，除此之外皆為第二梯隊(duì)成員。

　　位列20家名單之內(nèi)并不意味著可以高枕無(wú)憂(yōu)。8月29日，保利地產(chǎn)披露公司與中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合最新進(jìn)展。保利地產(chǎn)在公告中表示，截至目前，雙方相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合工作已基本完成。至此，這一持續(xù)一年有余的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合大戲臨近落幕。

　　也有不同的情況出現(xiàn)，比如被剝離大量地產(chǎn)業(yè)務(wù)后的中航地產(chǎn)2017年半年度業(yè)績(jī)明顯下滑——營(yíng)收為23.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)由正轉(zhuǎn)為負(fù)1.41億元，同比下滑4279.52%。

　　“如果后續(xù)（地產(chǎn)調(diào)控）改革推進(jìn)，此類(lèi)第二梯隊(duì)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)被第一梯隊(duì)所兼并，這個(gè)是大趨勢(shì)。中航地產(chǎn)的動(dòng)作就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析認(rèn)為，“總體上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前很多第二梯隊(duì)的房企或患有焦慮癥，因?yàn)榭傮w上已經(jīng)出現(xiàn)了被并購(gòu)的態(tài)勢(shì)?！?/p>

　　“焦慮癥”源于新的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，保利地產(chǎn)吞并中航地產(chǎn)資產(chǎn)包被視為一個(gè)新的市場(chǎng)信號(hào)。“此次中航工業(yè)作為21家（五礦中冶合并后為20家）名單內(nèi)企業(yè)也面臨整合，更表明行業(yè)做大做強(qiáng)的趨勢(shì)明朗?！逼桨沧C券在2016年7月就曾分析道。

　　進(jìn)擊者尋求跨進(jìn)第一梯隊(duì)

　　行業(yè)龍頭不遺余力地?cái)U(kuò)大規(guī)模，在第二梯隊(duì)中，亦有“玩家”放言要實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售千億級(jí)門(mén)檻的跨越，采用“進(jìn)擊”的姿勢(shì)抵御被吞并的風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)金茂和魯能集團(tuán)則是其中的代表。

　　8月24日，中國(guó)金茂披露的2017中期報(bào)告顯示，期內(nèi)其累計(jì)取得城市及物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售簽約額人民幣241.08億元，同比增長(zhǎng)約16%?！爸袊?guó)金茂到2019年要實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售額，躋身房企第一梯隊(duì)?！痹?017年半年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中國(guó)金茂執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞放出豪言。

　　“避免被整合只能做大做強(qiáng)，使自己具備可持續(xù)發(fā)展能力。目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，我判斷未來(lái)3年內(nèi)將出現(xiàn)2~3家萬(wàn)億級(jí)企業(yè)，30家左右千億級(jí)企業(yè)，剩下的無(wú)論是央企還是民企，規(guī)模都會(huì)非常小，極有可能被整合掉?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。

　　“跨越千億級(jí)”有可能成為第二梯隊(duì)企業(yè)命運(yùn)的岔口。在這種情況下，距離第一梯隊(duì)差距更小的魯能集團(tuán)發(fā)起了攻勢(shì)。2016年4月，廣宇發(fā)展宣布停牌，擬向控股股東魯能集團(tuán)等發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并向其他投資者發(fā)行股份募集配套現(xiàn)金，向重組發(fā)起第三次攻勢(shì)，終在近日以魯能集團(tuán)取消87.29億元募資后被證監(jiān)會(huì)無(wú)條件放行。

　　急于注入上市公司，與魯能集團(tuán)的資金壓力及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不無(wú)聯(lián)系。魯能集團(tuán)2017年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，其2016年仍保持較大土地購(gòu)置規(guī)模和項(xiàng)目開(kāi)工量，“存在著較大的對(duì)外融資壓力”，期內(nèi)總債務(wù)同比增長(zhǎng)73.28%至386.14億元。而同時(shí)，魯能集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率受到結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目土地成本上升的影響，2016年同比下降10.31個(gè)百分點(diǎn)至33.85%。

　　“小而美”企業(yè)能否獨(dú)善其身

　　在第二梯隊(duì)中，也有一批企業(yè)更傾向于防守。比如中糧集團(tuán)的尋求內(nèi)部整合，葛洲壩集團(tuán)想要差異化競(jìng)爭(zhēng)取勝。

　　8月21日晚間，大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，“為整合資源及提升中糧集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)效率”，中糧地產(chǎn)正探索收購(gòu)大悅城地產(chǎn)控股權(quán)益或收購(gòu)持有大悅城地產(chǎn)有關(guān)控股權(quán)益直接控股公司的股權(quán)的可能性。

　　中糧集團(tuán)此舉是否是以整合內(nèi)部資源的方式尋求擴(kuò)張或防守？8月22日，中糧地產(chǎn)回應(yīng)記者稱(chēng)，重組的背景是在中糧集團(tuán)2016年披露《國(guó)有資本投資公司改革方案》，要重點(diǎn)打造18家專(zhuān)業(yè)化公司之下提出的。

　　“一些較大規(guī)模的央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有意尋求并購(gòu)其他央企的地產(chǎn)資產(chǎn)，內(nèi)部整合后，資產(chǎn)規(guī)模增加有利于尋求并購(gòu)，另外，也有政府推動(dòng)和消除企業(yè)內(nèi)部同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的因素。”張宏偉分析認(rèn)為。

　　除內(nèi)部整合以增強(qiáng)自身實(shí)力外，也有一些企業(yè)保持著“小而美”。葛洲壩2016年年度報(bào)告顯示，期內(nèi)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收98.99億元，同比增長(zhǎng)53.18%，毛利率為20.98%，較上年減少5.14%。據(jù)葛洲壩相關(guān)人士向記者介紹，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊堅(jiān)持“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”原則，致力于圍繞“綠色、健康、智慧、環(huán)?！?，打造“5G科技”產(chǎn)品，相較于規(guī)模，其更注重追求高質(zhì)量。

　　“從利潤(rùn)角度來(lái)說(shuō)，‘小而美’也挺好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)已從增量房邁入存量房階段，‘小而美’的企業(yè)可能會(huì)失去規(guī)?；l(fā)展機(jī)會(huì)，很難再做大，只能是維持現(xiàn)狀。”張宏偉認(rèn)為。

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