“開發(fā)商墊資”禁而未止 部分項目拒絕公積金貸款

• 2018年1月2日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 277 10
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

元旦假期期間，記者赴環(huán)京地區(qū)進行回訪調(diào)查并發(fā)現(xiàn)，仍有部分開發(fā)商打著首付分期的廣告向購房者推銷期房，多位樓盤銷售也用“元旦假期后首付提高，節(jié)后漲價”等說法催促看房者簽訂認購協(xié)議。

環(huán)京樓市現(xiàn)狀如何？

元旦假期期間，記者赴環(huán)京地區(qū)進行回訪調(diào)查并發(fā)現(xiàn)，仍有部分開發(fā)商打著首付分期的廣告向購房者推銷期房，多位樓盤銷售也用“元旦假期后首付提高，節(jié)后漲價”等說法催促看房者簽訂認購協(xié)議。除此之外，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在河北省，仍有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權(quán)利的書面文件。

“開發(fā)商墊資”禁而未止

2017年3月份，在北京“3·17”新政發(fā)布后，廊坊市政府發(fā)布通知規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限購升級，已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無法提供當?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在當?shù)刭徺I住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。

然而，“上有政策，下有對策”，這樣的限購政策并沒有阻攔房產(chǎn)開發(fā)商推銷的腳步。元旦假期，記者暗訪調(diào)查廊坊市部分樓盤發(fā)現(xiàn)，“低首付”、“開發(fā)商墊資”、“外地人可購房”等違規(guī)現(xiàn)象依然存在。

根據(jù)當?shù)啬硺潜P銷售的介紹，非廊坊戶籍的購房者可以先和開發(fā)商簽訂《認購協(xié)議》，鎖定房源，并由開發(fā)商牽頭在當?shù)貟炜科髽I(yè)繳納當?shù)貍€稅，繳滿三年之后再簽訂正式的《商品房買賣合同》，進行網(wǎng)簽備案手續(xù)，掛靠當?shù)仄髽I(yè)每年需花費7000元左右，由購房者承擔(dān)。

在記者暗訪過程中，多位樓盤銷售口頭承諾，“如果意向客戶看房當天直接交首付簽訂認購協(xié)議，第一年的掛靠費用可由開發(fā)商承擔(dān)”；并表示已經(jīng)聽到消息，“2018年限購會松綁”，一旦政策松動，可以馬上網(wǎng)簽，2019年和2020年的掛靠費用自然就不需要支付了。

據(jù)記者了解，按照廊坊市目前的政策規(guī)定，對于有資格的購房者，首套房申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于30%。

但是，目前多個新樓盤對于外地購房者執(zhí)行“首付最低20%+3年內(nèi)還清開發(fā)商30%+3年后50%商業(yè)貸款”的流程。除此之外，購房者也可自由選擇首付30%、50%或全款。同時，對于選擇不同首付的購房者實行不同的單價。

按照樓盤銷售的說法，購房者可以根據(jù)自身情況，靈活選擇“分期方式”。以首付20%為例，購房者簽訂認購協(xié)議后需直接支付20%房款，剩下的30%分六次支付給開發(fā)商，每隔半年還一次。

對于每平米的單價不同，銷售人員以某套官方報價為12000元/平米的房子給記者舉了個例子。購房者選擇20%首付，每平米可優(yōu)惠200元，即售價11800元/平米；購房者選擇30%首付，每平米可優(yōu)惠1800元，即售價10200元/平米；購房者選擇50%首付，每平米可優(yōu)惠2800元，即售價9200元/平米；購房者選擇全款支付，每平米售價為8000元。

事實上，選擇“低首付+開發(fā)商墊資”的方式，即便算上購房者用前期少繳納30%房款投資可獲得的收益，也大大提高了購房成本。

“首付分期”暗藏風(fēng)險

去年以來，限購政策的升級和發(fā)酵讓環(huán)京區(qū)域的樓市受到不小的沖擊。

記者暗訪過程中，一位在環(huán)京地區(qū)工作多年的房地產(chǎn)銷售告訴記者，“樓市不景氣的時候，‘首付分期’這種情況就會出現(xiàn)。首付分期其實也說明開發(fā)商面臨資金壓力的問題，需要刺激銷售，加速回款。之前還有樓盤打著首付10%的廣告推銷，剩下的部分分期免息還清。但曾經(jīng)出現(xiàn)過在交完錢之后發(fā)生變動，比如又收取利息，或者臨時加價的情況。另外，首付分期往往意味著相關(guān)優(yōu)惠的減少，比如有部分樓盤在認購當天有“滿5萬元抵8萬元”、“滿1萬元抵2萬元”的活動，低首付的購房者可能就不能參加了?！?/p>

同時，對于環(huán)京樓市，不管選擇怎樣的支付方式，外地購房者還需注意，按照現(xiàn)行政策自己并沒有購房資格以及沒有簽訂正式購房合同的風(fēng)險。

部分項目拒絕公積金貸款

除了違規(guī)墊資，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在河北省，仍有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權(quán)利的書面文件。

近日，記者在河北省衡水市暗訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有部分開發(fā)商拒絕購房者使用公積金貸款。一處剛剛?cè)〉蒙唐贩款A(yù)（銷）售資格的樓盤開發(fā)商在2017年12月29日將一份告知函發(fā)給了之前已經(jīng)交清首付款但還沒有正式簽署《商品房買賣合同》的購房人。告知函通知，“在接到本函之日起五日內(nèi)到***售樓部簽署《商品房買賣合同》，按公司要求辦理銀行按揭或一次性補交剩余購房款”，并表示“由于個人原因不能辦理銀行按揭手續(xù)，或不能在指定時間內(nèi)補交購房款的，公司有權(quán)自行處置購房人預(yù)定房產(chǎn)，無需另行告知；購房人已交房款公司將無息退還”。

截至本文截稿前，記者了解到，上述樓盤的絕大部分購房者已經(jīng)按照開發(fā)商要求選擇了商業(yè)貸款或補交了剩余購房款。有購房者對記者坦言：“即使這次不妥協(xié)選擇退房或者向有關(guān)部門投訴，也需要花費很多時間和精力，今后再選中別的房子還是可能遇到開發(fā)商拒絕公積金貸款，多一事不如少一事?！?/p>

記者走訪發(fā)現(xiàn)，這樣的情況在衡水市并不是個例。不少樓盤銷售以公積金貸款審批時間較長為由，拒絕購房者使用公積金貸款。眾所周知，用公積金貸款買房，利率比商業(yè)貸款低不少。于是，一些開發(fā)商或拒絕購房人使用公積金，或變相迫使其使用商貸買房，這種做法，嚴重損害購房人的合法權(quán)益，加重了購房負擔(dān)。

事實上，早在2014年，住建部、財政部和央行就在聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金[2014]148號）中明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房”。

2017年12月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、國土資源部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于維護住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》（建金[2017]246號），要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認真履行承諾，不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購房人簽署自愿放棄住房公積金貸款權(quán)利的書面文件。

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