房貸利率上浮10% 銀行收緊銀根 嚴(yán)控高杠桿 房價會跌嗎？

• 2018年2月2日 lihuizhen來源：百瑞地產(chǎn)網(wǎng) 1200 78
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  2018-2023年版房地產(chǎn)代理產(chǎn)品入市調(diào)查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費(fèi)者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

首套房貸利率從原來的基準(zhǔn)利率上浮5%，調(diào)整至基準(zhǔn)利率上浮10%。二套房貸從原來的基準(zhǔn)利率上浮10%或15%，統(tǒng)一調(diào)整為上浮15%!

房地產(chǎn)行業(yè)新動向。國有四大行宣布：首套房利率統(tǒng)一上浮10%!

合肥已在執(zhí)行!

6家銀行上浮15%，二套房最高上浮40%!

合肥首套房利率一年4連跳，房價暴漲34萬!

業(yè)內(nèi)：2018年，首套房利率還要上調(diào)!

一、國有四大行統(tǒng)一上調(diào)房貸利率!

合肥已經(jīng)執(zhí)行!

定向加息來了!南方網(wǎng)消息，今天(2月1日)起，廣州市工、農(nóng)、中、建四大國有銀行廣州地區(qū)的房貸利率再度上調(diào)!

其中，首套房貸利率從原來的基準(zhǔn)利率上浮5%，調(diào)整至基準(zhǔn)利率上浮10%。二套房貸從原來的基準(zhǔn)利率上浮10%或15%，統(tǒng)一調(diào)整為上浮15%!

目前，廣州的首套房貸利率在1.05倍至1.1倍之間，部分高的甚至到1.2倍，不過華潤銀行首套房貸仍有9折優(yōu)惠。

多數(shù)中介表示，房貸利率未來還有繼續(xù)上浮的空間!

隨后，本站第一時間摸底合肥各大銀行，獲得最新消息：

(備注：本次調(diào)查日期2018年2月1日，該表統(tǒng)計的各大行利率折扣是大致情況，具體折扣依照每家樓盤、每行支行情況各不相同，不可一概而論。)

在本次致電各大行的過程中本站了解到：

1、目前合肥各大行首套房利率已經(jīng)全面上浮10%，再無利率優(yōu)惠。

2、在致電的銀行中竟然有3家明確表示，近期內(nèi)首套房由上浮10%調(diào)整至上浮15%有非常大的可能。

3、6家銀行首套房利率上浮15%，1家銀行首套房已經(jīng)首套房貸款利率上浮20%，也就是5.88的利率，并且已經(jīng)執(zhí)行。

4、合肥科技農(nóng)商行二套房(名下有房貸)的貸款利率針對部分樓盤已經(jīng)上浮40%!

5、目前各家銀行放款時間相對去年年底較快，一般情況下審批通過后，半個月左右就能放款，但受到網(wǎng)簽備案延遲的影響，具體放款時間不定。

事實上，進(jìn)入2018年，銀行房貸額度依然緊張。

按照往常規(guī)律，一季度是銀行貸款額度最充裕的時間。然而，在房地產(chǎn)調(diào)控深入推進(jìn)的背景下，今年房貸卻未見寬松。

融360分析師李維一預(yù)計，2018年度房貸利率保持繼續(xù)上漲的可能性大，預(yù)計房貸利率整體基調(diào)仍為穩(wěn)中偏緊。

二、合肥首套房利率一年4連跳!

房價直接上漲34萬!

早在去年6月份的時候，銀行方面就向本站透露，此前一波利率上浮應(yīng)該不是終點，有可能還會繼續(xù)上浮，未來首套房貸主流利率上浮到10%甚至之上，是非常有可能出現(xiàn)的。

從2017年6月份開始，合肥市各大銀行對于首套房貸款利率的政策調(diào)整，從9折優(yōu)惠，到如今最高的1.2倍，四連跳不要太刺激!

那么我們來小算一筆，按照合肥1.5萬/㎡，100㎡每套，總價在150萬，30%首付，貸款30年，等額本息情況下：

9折優(yōu)惠：每月還款5264元，共支付利息84.51萬元。

基準(zhǔn)利率：每月還款5889元，共支付利息95.61萬元。

基準(zhǔn)上浮10%：每月還款5182.78元，共支付利息107.02萬元。

基準(zhǔn)上浮20%：每月還款6214元，共支付利息118.7萬元。

上浮20%比9折優(yōu)惠，利息足足多出34.2萬!

也就是說，可能耽誤了大半年時間，房價對你來說就切實上漲了34.2萬!這對每個買房人而言，確實是不小的打擊!

同策研究院認(rèn)為，今年全國性房貸利率多次上調(diào)，，彰顯政策調(diào)控的堅決性，提高房貸利率直接提高購房成本，也在一定程度上打擊多套房炒房客?？梢灶A(yù)見，樓市調(diào)控期間內(nèi)，貸款利率上浮將成為長期手段，甚至有再升級可能。

為什么不斷收緊銀行房貸的閥門?

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年貨幣金融政策是會越來越緊的，除了上調(diào)利率，額度也會比2017年更緊張，整體調(diào)控會越來越緊張。

房貸方面，一直都有"去杠桿"的說法，現(xiàn)在(房貸利率上調(diào))是實際行動了。市場經(jīng)濟(jì)之下的調(diào)控，用經(jīng)濟(jì)手段優(yōu)于行政手段。

三、銀行動手!暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)!

部分開發(fā)商瑟瑟發(fā)抖!

從去年開始，銀監(jiān)會對銀行貸款的監(jiān)管持續(xù)收緊、從嚴(yán)，是整個大氣候，起碼也是當(dāng)下不得已的重拳治標(biāo)。

人民日報旗下的《證券時報》報道，有傳聞?wù)f——恒豐銀行1月29日起暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，存量業(yè)務(wù)可正常受理。

恒豐銀行回應(yīng)稱：“關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，是基于我行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營決策，我行的房地產(chǎn)貸款占比比較高，屬于暫時性內(nèi)部管理措施，不涉及其他。”也就是說，市場傳聞得到了證實!

新華社旗下的《中國證券報》報道，2018年以來，房企融資通道驟然縮緊。部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

同時，信托業(yè)人士透露，在嚴(yán)監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎。隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。

也就是說，銀行給予開發(fā)商的兩種重要融資方式——授信和開發(fā)貸，都在全面收緊。一些“此前比較激進(jìn)”的銀行，甚至?xí)和Ａ讼嚓P(guān)業(yè)務(wù)!無論這種政策是不是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一個不爭的事實就是房地產(chǎn)企業(yè)的融資正在日益從緊!

開發(fā)貸收緊， 對樓市產(chǎn)生什么影響?

1、開發(fā)商資金鏈緊張程度，可能比2017年大。

事實上，2017年開發(fā)商的資金壓力并沒有非常大，根據(jù)央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額7萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高9.5個百分點。

從銀行融資角度而言，2017年開發(fā)商日子太好過了。現(xiàn)在收緊一點，也屬正常。

2、部分城市、樓盤甩貨可能加快，部分房子議價空間有望出現(xiàn)。

在資金鏈緊張的情況下，最好的辦法就是加快出貨。而調(diào)控目前整體沒松口，開發(fā)商要加緊出貨，價格松動是不得已的辦法。

不過，開發(fā)商有大有小，融資渠道和辦法、賬上現(xiàn)金儲備各有不同。如果調(diào)控不再加碼，融資不再收緊，并不會逼迫每個開發(fā)商都甩貨。

3、一些高杠桿中小開發(fā)商危險了!

這一波調(diào)控雖然號稱史上最嚴(yán)厲，但2017整體銷售和價格并不差，如今房企融資渠道被各種收緊，高杠桿的中小型房企危險系數(shù)不斷飆升。

4、不過，地方政府、開發(fā)商和穩(wěn)增長需求，都不允許開發(fā)貸暫停擴(kuò)大化。

四、危險!合肥樓市杠桿率超北上廣!

嚴(yán)堵消費(fèi)貸，合肥已被曝光!

近日，一組重磅數(shù)據(jù)爆出，在居民資金杠桿率方面，合肥達(dá)到驚人的114.9%!超過北京、上海、廣州，分別是北京的2.32倍，上海的1.74倍，廣州的1.45倍!

這里說的“家庭(樓市)杠桿率”，是用一個城市的“住戶貸款余額”除以“住戶存款余額”。所謂“住戶”，就是居民家庭和個人，“貸款余額”包含了房貸、車貸等等，但中國家庭的貸款基本上都是房貸。

超過100%的杠桿比率買房，合肥市場對于房子的投機(jī)心理真的太可怕!消費(fèi)貸、信用貸、抵押貸款，只要能買房，任何資金渠道都被炒房客研究得透徹?zé)o比。

炒房客最常見的資金來源就是消費(fèi)貸款，消費(fèi)貸包括信用貸和抵押貸兩種，信用貸只要有穩(wěn)定的收入和工作即可，抵押貸則需要房子作抵押。不少炒房客不太在乎所謂的房貸規(guī)模收縮利率提高，沒有了房貸，還有消費(fèi)貸。

很多人就收到過類似短信：辦理我行信用類消費(fèi)貸款，月手續(xù)費(fèi)僅0.4%，最高可貸15萬，裝修貸最高可貸50萬，最長5年。

對方工作人員原話：

01、消費(fèi)貸可以用來買房，不過需要貸款人先通過POS機(jī)將金額刷到儲蓄卡上。

02、消費(fèi)貸最高可貸15萬，月息0.4%，2天內(nèi)就能放款，每月還款600左右。裝修貸最高可貸50萬。

03、辦理手續(xù)方面，收到銀行短信的客戶，只要一張身份證就可辦理。

而早在去年9月，全國就已經(jīng)開始嚴(yán)打消費(fèi)貸流入樓市，沒想到現(xiàn)在合肥的消費(fèi)貸依舊如此猖獗!

五、銀行收緊銀根，嚴(yán)控高杠桿

房價會跌嗎?

1月25日，銀監(jiān)會對“樓市杠桿率”最高的廈門開出了系列罰單，對資金違規(guī)進(jìn)入樓市問責(zé);在1月25日到26日召開的“全國銀行業(yè)監(jiān)管會議”上，銀監(jiān)會提出了：

1、努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。

2、繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

可以看到，國家對于金融層面的管控態(tài)度極為強(qiáng)硬，違規(guī)資金想炒房，癡心妄想!

那么，既然如此嚴(yán)厲打擊炒房客，對房價會產(chǎn)生什么影響呢?

1

抑制高杠桿是大環(huán)境!

2018年、2019年和2020年，是防范和化解金融風(fēng)險的關(guān)鍵時期，抑制企業(yè)、居民的杠桿率(負(fù)債率)是中央既定的方針。

從過去一段時間恒大、萬達(dá)等企業(yè)“降杠桿”的情況看，未來會有更多的開發(fā)商要“過關(guān)”。雖說會保護(hù)小企業(yè)發(fā)展，但波動難以避免。

2

兩會或?qū)⒊赊D(zhuǎn)折點!

3月的“兩會”將成為一個分水嶺。目前嚴(yán)厲的政策能否維持到“兩會”之后，有待觀察。

央行、銀監(jiān)會等“一行三會”都面臨人事變動，這個因素會對政策產(chǎn)生重要影響(金融監(jiān)管再次進(jìn)入“比狠模式”)。

此外，到“兩會”之后，一月、二月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)就會出來，財政收入等下滑的態(tài)勢會更加明顯。

3

金融對于房地產(chǎn)，有壓有保!

其實對于房地產(chǎn)行業(yè)，金融政策是有保有壓的。“壓”的是部分銀行(房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比較高)、部分房企(中小房企、杠桿率過高的房企)、部分業(yè)務(wù)(商品房)。

“保”的是大型房企、尤其是大型國資背景的房企，鼓勵其開展長租、共有產(chǎn)權(quán)、限價房的業(yè)務(wù)。至于剛需、改善型需求買房，也將被支持而不是打壓。

因此，對于房價來說，可能只是部分城市中小房企的項目為了收回資金，會有緊急拋售行為，可以降溫，但不會降價，對于整個大方向，事實上構(gòu)不成利空。

結(jié) 語

國家對房地產(chǎn)市場的杠桿率仍然高度關(guān)切，2018年對熱點城市的調(diào)控可能會繼續(xù)加碼，購房者可用的杠桿非常之少，短炒是沒有機(jī)會的，使用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金買房子的風(fēng)險巨大，隨時可能被銀行查到要求提前還款。樓市會晉級到價值投資時代，適合長期持有。

對剛需買房人來說，現(xiàn)在完全不需要受到影響，反而在這個時候會有更多"筍盤"出現(xiàn)，雙方溢價空間加大。

所以，對自住買家來說，加息時買房才是正確之選，因為房價平穩(wěn)時，開發(fā)商的折扣與優(yōu)惠更多，二手房市場也更容易挖到筍盤，一個筍盤讓你省下來的錢，可比多掏的那點利息成本多得多。

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