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各地銀行頻頻上調(diào)房貸利率 個別銀行上浮40% 刺激購房者神經(jīng)

  • 2018年3月27日 HaoChenChong來源:新金融觀察 308 12
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各地銀行頻頻上調(diào)房貸利率,專家預(yù)測央行加息腳步悄然逼近,緊張情緒正在樓市蔓延。

各地銀行頻頻上調(diào)房貸利率,專家預(yù)測央行加息腳步悄然逼近,緊張情緒正在樓市蔓延。對于想在一二線城市置業(yè)的剛需客來說,除了難有實質(zhì)性下降的房價外,越來越貴的房貸正成為另一道難以跨越的關(guān)口。

利率普漲

近日從熱點城市傳來的樓市大消息,不是貸款額度收緊,就是房貸利率上浮。隨著北京、廣州、深圳、南京、武漢等多地房貸利率上調(diào),熱點城市首套房貸利率普遍上浮10%以上,頻頻刺激著購房者的敏感神經(jīng)。

目前,北京多家銀行首套房貸利率上浮15%至25%,最高上浮30%;武漢多家銀行首套房貸利率上浮20%;南京首套房貸利率普遍上浮15%;廣州、東莞、佛山甚至有個別銀行將首套房貸利率上浮40%……天津方面,雖然交行等多家銀行表示目前首套房貸利率僅上浮10%且審批較快,但仍有中信銀行將首套房貸利率上浮三成。

商業(yè)銀行變更房貸利率雖屬于自發(fā)行為,卻在某種程度上得到官方認(rèn)可,被認(rèn)為“總體上符合利率市場化的要求和趨勢”。

3月9日,尚未卸任央行行長的周小川公開表示,很多重要國家的貨幣政策從數(shù)量寬松慢慢退出,意味著過去全球范圍內(nèi)的數(shù)量擴張和低利率可能逐漸將告一階段?!爸袊彩钦麄€世界經(jīng)濟的一部分,這個方面的影響大家應(yīng)該可以預(yù)估到。”

央行副行長潘功勝也回應(yīng)稱,雖然近期房貸利率略有上升,但從稍微長一點的周期來看,它仍然處于比較低的水平。梳理發(fā)現(xiàn),我國5年期以上貸款基準(zhǔn)利率自2015年10月24日以來一直保持在4.9%,較2007年的高點7.83%相差不少。從趨勢上看,2014年、2015年降準(zhǔn)降息形成的基準(zhǔn)利率底部將被突破。

融360數(shù)據(jù)顯示,全國房貸利率的這一波兇猛漲勢始于2017年年初。截至今年2月,全國房貸利率連續(xù)14個月上揚,其中首套房貸平均利率為5.46%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.114倍,同比去年2月的4.47%大漲22.15%。

“兩會剛剛釋放了住房調(diào)控不放松的信號,3月22日起大連便同步執(zhí)行限購及限售政策,說明今年的調(diào)控基調(diào)仍將從嚴(yán),銀行信貸政策會不斷趨緊,未來一段時間貸款難將成為必然?!敝脴I(yè)顧問沈連鳳對新金融記者表示。

剛需叫苦

事實上,如果不是房貸利率連連上調(diào),剛需購房者已迎來難得的出手機會。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況,我國房價已告別快速上漲階段,總體走勢為震蕩下行。業(yè)內(nèi)報告指出,2月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為0.2%,連續(xù)兩個月回落。其中,一線城市受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策和預(yù)售審批,房價步入下跌通道,目前已連續(xù)7個月滯漲。

然而,絕大部分人買房還是要通過貸款來實現(xiàn),房價滯漲難敵房貸成本飆升?!皠偺峤涣松暾堎J款的材料,就聽說房貸利率又要上浮了?!痹趶V州,剛需購房者林立(化名)近來過得心驚膽戰(zhàn)。要知道,2016年8.5折(4.17%)還是廣州首套房貸利率的主流;到2017年年末,廣州已無執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行;今年2月,廣州首套房貸平均利率更新為5.37%。

房貸利率不斷變化,嚴(yán)重干擾了林立的購房計劃。從2017年6月起,他便一直關(guān)注廣州天河區(qū)駿景花園的二手住宅,希望房價從高點時的50000元回落到42000元的心理價位。

林立對新金融記者表示,去年3月廣州還有銀行針對首套房貸執(zhí)行8.5折利率,一年之后已普遍上浮10%至15%?!白罱隽艘惶?50萬元的100平米房源,中介告誡我不要再猶豫,等房價降至預(yù)期是不可能了。我被個別銀行房貸利率上浮40%的消息震驚到了……如果房價降30萬元,貸款成本多了100萬元就尷尬了?!?/p>

不同檔次的房貸利率,對購房成本的影響究竟有多大?以貸款200萬元、30年等額本息還款計算,8.5折的還款總額為351萬元,月均還款9745元;若以基準(zhǔn)利率計算,還款總額為382萬元,月均還款10614元;按照極端情況利率上浮40%計算,還款總額高達472萬元,月均還款13119元。

渤海證券分析師提醒,房貸利率的抬升速度遠超想象,對于剛需者來說,接下來一段時間買房就是賽跑?!澳壳昂M饧酉⑿蝿輫?yán)峻,就連歐洲央行都朝著退出寬松邁進了一步,國內(nèi)貸款基準(zhǔn)利率將面臨現(xiàn)實性上行壓力。未來一旦基準(zhǔn)利率上調(diào),銀根縮減將令購房成本變得更高?!?/p>

何處是頂

房貸一向是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),按照慣例春節(jié)后銀行貸款額度也會相對充裕。然而,今年各地銀行房貸利率“漲聲一片”,個別銀行甚至?xí)和7刨J的動機何在?

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心中心主任黃志龍認(rèn)為,這與居民債務(wù)風(fēng)險隱患有關(guān)。2017年年末,我國個人住房貸款余額高達21.9萬億元,占整個居民部門貸款余額的70.2%;居民部門債務(wù)占GDP的比重(即居民杠桿率)也從2015年的36.4%大幅升至48.3%。居民杠桿率急劇上升,迫使監(jiān)管部門對于居民加杠桿行為從鼓勵變?yōu)橐种啤?/p>

2018年1月,銀監(jiān)會明確提出要努力抑制居民杠桿率,重點是控制居民杠桿率的過快增長,打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為,嚴(yán)控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。

黃志龍表示,財務(wù)可持續(xù)方面的考量也是銀行開展房貸業(yè)務(wù)的動力不再強烈的重要原因。業(yè)內(nèi)人士對此表示認(rèn)同:“連理財產(chǎn)品收益率都超過5%,銀行給購房者發(fā)放利率4.9%或以下的房貸變成了虧本買賣。至于二套房貸利率,上浮空間就更大。”

歷史數(shù)據(jù)顯示,銀行存貸款業(yè)務(wù)的息差保持在1.5個百分點左右,才能保持財務(wù)可持續(xù)不虧本。從銀行資金成本的兩個基準(zhǔn)來看,理財產(chǎn)品2月平均預(yù)期年化收益率創(chuàng)下31個月新高,為4.91%;2017年年末,銀行同業(yè)存款利率也攀升至5%左右。據(jù)此推算,要維持1.5個百分點左右的息差,房貸利率或?qū)⑸?.5%左右。

不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示:“隨著房地產(chǎn)調(diào)控周期被歷史性拉長,金融監(jiān)管力度不斷加強,可以預(yù)見接下來的房貸利率上漲周期起碼3年,最多可追至5年。調(diào)控最好的情況是全國房價溫和回落,但不管房價走勢如何,今后買房成本是越來越高了?!?/p>

延伸閱讀

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