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消息稱北京正醞釀限競房新政 有意與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤

  • 2018年4月4日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 664 38
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記者近日獲悉,繼年初傳言“北京將出臺商品住房銷售公開搖號”政策之后,相關(guān)部門正在醞釀針對限競房的新政策,有意將限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤,最快4月份即可公布。

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北京相關(guān)部門醞釀限競房新政,這是真的嗎?如果是真的,?對市場有何影響?

自全國“兩會”結(jié)束至今,已經(jīng)有十余個城市再度加碼樓市調(diào)控政策,進一步以限購限售、統(tǒng)一搖號等政策來穩(wěn)固調(diào)控效果。與此同時,北京樓市近期也頻現(xiàn)調(diào)控傳聞。記者近日獲悉,繼年初傳言“北京將出臺商品住房銷售公開搖號”政策之后,相關(guān)部門正在醞釀針對限競房的新政策,有意將限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤,最快4月份即可公布。

據(jù)知情人士透露,政府擬將限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤,涉及范圍或?qū)ㄒ讶胧邢薷偡亢鸵殉山坏南薷偡康貕K。盡管,該消息尚未得到官方回應,但業(yè)界已然風聲鶴唳?

觀望:待入市限競房暫未受影響 兩項目預計節(jié)后開盤

記者從知情人士處了解到,按照傳聞中的“限競房改共有產(chǎn)權(quán)房”政策,政府有權(quán)要求銷售價格低于周邊價格10%的限競房項目,拿出部分房源由政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額。產(chǎn)權(quán)持有比例或為1:9,即政府持有10%,購房者持有90%。這一部分房源不會改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì),也就是說,還是限競房。但業(yè)主再出售時,要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則,清算政府持有的產(chǎn)權(quán)比例。

而對于由政府持有產(chǎn)權(quán)比例的限競房銷售價格是否會下調(diào)、按什么標準評估、產(chǎn)權(quán)份額的回購方式是否有別于共有產(chǎn)權(quán)房,以及是否會給予限競房開發(fā)商相應補償?shù)戎T多細節(jié)問題,目前尚有待觀察。該知情人士表示,如果政府持10%產(chǎn)權(quán),并不會顯著降低限競房的購房門檻,但卻改變了房子的投資屬性。而這部分限競房的價格相比共有產(chǎn)權(quán)房并不便宜,符合共有產(chǎn)權(quán)房資格的購房者未必有足夠的購房資金,因此有可能出現(xiàn)大量棄購的情況。

令開發(fā)商,特別是手持限競房項目和限競房地塊的開發(fā)商最為關(guān)注的是,傳聞中的限競房政策的執(zhí)行范圍是否會涉及到已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊。對此,思源地產(chǎn)首席分析師郭毅指出,政府出臺新政策肯定要有相關(guān)依據(jù),基本原則一定是要維護公平、合理的市場氛圍。對于已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊來說,要考慮這個政策是否會違反之前簽訂的土地出讓協(xié)議。這種情況下,對于按土地出讓協(xié)議規(guī)定開發(fā)、銷售限競房的開發(fā)商,是否會給予一定的賠償或者土地出讓的優(yōu)惠條件,以平衡開發(fā)商的損失,也是政府相關(guān)部門在制定政策前需要考量的。

此前,有消息稱北京所有的限競房項目已經(jīng)進入到停擺狀態(tài),靜待“靴子落地”。但記者拔打了金樾和著、萬和斐麗、旭輝城、遠洋金融街頤景春秋等多個限競房項目的銷售電話后發(fā)現(xiàn),這些限競房項目似乎并未受到傳聞影響,均在積極蓄客中。其中,金樾和著和旭輝城兩個預計將在4月中下旬首次領證開盤,萬和斐麗和旭輝城的開盤時間預計在6月中下底。

動機:或為確保共有產(chǎn)權(quán)房供應目標順利完成

從目前業(yè)界各方的反饋看,限競房改共有產(chǎn)權(quán)房并非空穴來風。除了對政策細節(jié)的追問之外,這一政策出臺的目的也成為熱議的焦點。有地產(chǎn)觀察人士認為,出臺這項政策最大的目的,或是為了確保北京共有產(chǎn)權(quán)房供應任務的順利完成。

根據(jù)2017年北京市住建委聯(lián)合北京有關(guān)部門發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行法》要求,未來5年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。這意味著每年至少要有5萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地供應入市。而在2017年北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地完成率達到104%的基礎上,今年北京又加大了共有產(chǎn)權(quán)房土地供應比例。從北京市規(guī)土委官網(wǎng)顯示,僅1月4日-2月6日一個月掛出的23宗住宅地塊中,共有產(chǎn)權(quán)房就占到了10宗。

在共有產(chǎn)權(quán)房地塊的加碼供應同時,北京土地市場卻迎來了史無前例的大規(guī)模“流拍”現(xiàn)象。今年以來,北京土地市場已經(jīng)流拍了4宗住宅地塊,其中兩宗豐臺白盆窯共有產(chǎn)權(quán)房地塊就慘遭流拍。這兩宗共有產(chǎn)權(quán)房總規(guī)模達30萬平方米,按每套房源80平方米計算,超3000套共有產(chǎn)權(quán)房供應計劃落空。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,這兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍的原因除了起價過高,也是因為目前市場共有產(chǎn)權(quán)房供應量高,但需求卻沒有想象中的多。截至2017年12月中旬,北京共有產(chǎn)權(quán)房項目已經(jīng)有40個,總房源4萬多套,待申購的房源超過3萬套。而這2宗流拍的共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格在4.3萬元/平方米,總價并不低,未來是否能夠快速出售回款,企業(yè)也相對謹慎。

共有產(chǎn)權(quán)房地塊不好賣,已入市申購的項目似乎也沒有想象中受追捧。本月初正式開盤的某共有產(chǎn)權(quán)房項目雖然通過審核并參與搖號的家庭戶數(shù)達到了29364戶,差不多68個人搶一套房,但在現(xiàn)場選房時卻出現(xiàn)了近70%家庭棄購的現(xiàn)象。造成如何大規(guī)模棄購的關(guān)鍵原因是最新的共有產(chǎn)權(quán)房購買規(guī)則要求,購房者在交房五年后只能按政府指定的市場評估價賣回給政府,或者轉(zhuǎn)賣給其他共有產(chǎn)權(quán)房輪候者。換句話說,即使以后兒女繼承,也需要兒女擁有共有產(chǎn)權(quán)房購買資格,否則還是由政府回購。這意味著,共有產(chǎn)權(quán)房徹底失去了投資屬性,而其價格還不足以支撐居住屬性。

以預計4月份中下旬開盤的限競房項目金樾和著為例,89平方米三居總價差不多在340萬元左右,按年化百分之五計算,一年可有十七萬收益,十七萬的房租可以住到比項目位置更優(yōu)越或是更好的房子。而位于孫河板塊的瑞悅府按項目67516元/平方米的均價計算,90平方米的三居總價差不多600多萬,首付接近200萬元,這在當前房價回調(diào)明顯的二手房市場上,可選擇的房源空間也是比較大的。

供大于求、申購門檻越來越高、無絲豪投資屬性……這些都有可能導致共有產(chǎn)權(quán)房項目出現(xiàn)滯銷,增加拿地企業(yè)的投資成本,從而令開發(fā)商放棄競買共有產(chǎn)權(quán)房地塊,最終影響到北京的共有產(chǎn)權(quán)房供應計劃。業(yè)內(nèi)人士分析認為,從這一角度看,新政策出臺也并非完全沒有可能。

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