美的置業(yè)赴港IPO 走進資本市場后能擺脫掉集團的光環(huán)嗎？

• 2018年6月13日 ZhouXun來源：投資界 1129 72
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

2004年美的控股建立的地產(chǎn)業(yè)務——美的置業(yè)，終于要走進資本市場，摘掉“同胞兄弟”美的集團的電商光環(huán)。

為擴張規(guī)模至千億，負債和現(xiàn)金流成痛點

作為一家地產(chǎn)公司，美的置業(yè)一直在不斷地擴張自己的版圖。

經(jīng)營重點事京廣線以東地區(qū)，手握地產(chǎn)大多數(shù)是在二三四線城市。其中，珠三角、長三角、長江中游、環(huán)渤海和西南等5個區(qū)域土儲分別占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本營佛山手握28個項目，601.4萬平方米。

然而，由于地產(chǎn)行業(yè)“預售模式”的特殊性，龐大的預收賬款拉高了其資產(chǎn)負債率。從2015到2017年，美的置業(yè)凈負債比率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)凈負債率181.4%，高出行業(yè)平均水平近1倍。

雖然這一指標不能真實反映公司財務狀況，但是以地產(chǎn)行業(yè)平均凈負債率50%的情況來看，美的置業(yè)依然存在一定的財務風險。

赴港背后：資金的渴求和融資渠道的拓展

對于資金的極大渴求、將融資渠道快速拓展，是美的置業(yè)上市的主要動力。

在國內(nèi)A股對房企上市監(jiān)管嚴格的條件下，以信托為首的非標業(yè)務融資正是被中國保監(jiān)會嚴格監(jiān)控的重災區(qū)，然而美的置業(yè)約34.5%的借款均是通過信托及其他融資安排。

因此去香港上市則是美的置業(yè)最好的選擇。通過資本市場的力量，解決短期融資和套現(xiàn)，快速獲取資金。

反觀A股，截至2018年一季度，135家A股上市房企的最新資產(chǎn)負債情況其合計負債額為6.95萬億元，其中有35家上市房企的資產(chǎn)負債率在八成以上，占比26%，魯商置業(yè)資產(chǎn)負債率更是高達94.06%。而作為國內(nèi)地產(chǎn)領對龍頭的千億市值房企萬科合計負債的絕對數(shù)值更是達到了1.03萬億元。雖然去年全年和今年一季度，萬科分別實現(xiàn)凈利潤同比增長33.44%和28.68%，但也掩蓋不掉高負債下所帶來的風險。

20年里，房地產(chǎn)行業(yè)的負債總額一直穩(wěn)步上揚，盡管2010年以后雖然總體增速逐步放緩，但是基數(shù)較大的原因，絕對負債額依然無法被忽視，這些都對房產(chǎn)公司未來穩(wěn)健發(fā)展埋下了隱憂。

結語

當下美的置業(yè)正在產(chǎn)城融合、科技小鎮(zhèn)、智能家電、智慧家居、海外項目等細分領域多方向布局，就在上周，美的置業(yè)更是宣布要打造“未來新生活方式引領者”。

從2004年進軍房地產(chǎn)，到2010年開始擴張，再到2017年沖刺……作為美的集團的創(chuàng)始人、已過古稀之年的何享健終于再攜美的置業(yè)征戰(zhàn)資本市場，只是在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速明顯放緩、眾多房企爭搶地皮擴張的當下，美的置業(yè)真的能從“同胞兄弟”美的電商的光芒中走出來么?

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