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碧桂園高層辟謠:先暫停"全覆蓋戰(zhàn)略"!碧桂園為什么這么做?

  • 2018年7月6日 WuYaNan來(lái)源:搜狐網(wǎng) 997 63
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7月4日“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰(zhàn)略”的報(bào)道,碧桂園一位高層回應(yīng),“肯定沒(méi)有叫停,三四五線不僅是碧桂園的戰(zhàn)略,也是碧桂園布局的藍(lán)海地帶,不可能叫停?!?/p>

7月4日“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰(zhàn)略”的報(bào)道,碧桂園一位高層回應(yīng),“肯定沒(méi)有叫停,三四五線不僅是碧桂園的戰(zhàn)略,也是碧桂園布局的藍(lán)海地帶,不可能叫停?!?/p>

碧桂園被稱為"三四線城市之王",碧桂園的盤子覆蓋了很多三四線城市化,甚至比較強(qiáng)的鎮(zhèn)都覆蓋到,它在這個(gè)時(shí)候壓縮業(yè)務(wù),只能說(shuō)明房地產(chǎn)的風(fēng)向在改變,未來(lái)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將不樂(lè)觀。

碧桂園高層辟謠,碧桂園暫停全覆蓋戰(zhàn)略,原因

需要說(shuō)明的一點(diǎn),碧桂園不是叫停三四線城市業(yè)務(wù),而是暫停"全覆蓋戰(zhàn)略"

該人士表示,由于去年合作項(xiàng)目太多,碧桂園自身權(quán)益占比在下降,等于在替其他地產(chǎn)商打工,因此碧桂園現(xiàn)在開始追求權(quán)益銷售額,減少不操盤、做財(cái)務(wù)投資的項(xiàng)目,增加自身可以操盤的項(xiàng)目,盡量提高自身權(quán)益比例,不做那種表面看起來(lái)銷售額很大、實(shí)際權(quán)益很小的項(xiàng)目。“我們內(nèi)部會(huì)議上強(qiáng)調(diào)的是這個(gè),可能被誤讀了?!?/p>

另?yè)?jù)早間報(bào)道,碧桂園正在改變擴(kuò)張策略,為緩解融資政策收緊帶來(lái)的壓力,試圖犧牲規(guī)模甚至利潤(rùn),以保證現(xiàn)金流。報(bào)道引述知情人士消息稱,“全覆蓋”在內(nèi)部已經(jīng)明確叫停,暫不對(duì)外宣揚(yáng)。

內(nèi)部人士還透露,有的項(xiàng)目哪怕利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù),也要搶現(xiàn)金流。但因?yàn)楸坦饒@項(xiàng)目的跟投制度,這極大的挫傷了一線人員的熱情。

為什么碧桂園要暫停全覆蓋戰(zhàn)略,收縮戰(zhàn)線呢?

未來(lái)三四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀,房?jī)r(jià)上漲受限,甚至可能出現(xiàn)下跌的可能,而且目前碧桂園也面臨嚴(yán)峻的資金壓力,再不收手估計(jì)以后要深陷泥潭。

這些年來(lái)碧桂園重點(diǎn)戰(zhàn)略放在三四線城市,隨著三四線城市房?jī)r(jià)的上漲,碧桂園可謂賺的盤滿缽滿,一躍成為中國(guó)銷售額最大的房企。但是房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)紅下去,特別是三四線城市的房?jī)r(jià)不可能一直上漲,房子最終還是要回歸到"房子是用來(lái)住的"特性上來(lái)。

具體到為什么碧桂園要在這個(gè)時(shí)候收縮業(yè)務(wù),我認(rèn)為主要有兩個(gè)原因。

最近幾年三四線城市房?jī)r(jià)的猛漲跟棚改貨幣化有很大的關(guān)系

2015年、2016年棚戶區(qū)改造分別實(shí)際完成601萬(wàn)、606萬(wàn)套,超過(guò)計(jì)劃棚改量600萬(wàn)套。2017年計(jì)劃棚改量600萬(wàn)套,實(shí)際完成609萬(wàn)套;2018-2020年計(jì)劃任務(wù)為1500萬(wàn)套,2018年任務(wù)580萬(wàn)套。

在這么多棚戶區(qū)改造當(dāng)中,有些地方為了配合去庫(kù)存,采用的是貨幣化補(bǔ)償,就是直接給拆遷戶現(xiàn)金,讓他們到城鎮(zhèn)里面買房,有些地方棚改貨幣化安置甚至達(dá)到了100%。

而棚改貨幣化的錢主要來(lái)自于PSL(央行為了配合棚改而推出的一個(gè)轉(zhuǎn)向貸款資金項(xiàng)目),央行把這些錢通過(guò)國(guó)家開發(fā)銀行和農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款給地方政府,地方政府以土地做抵押獲得貸款。

但是目前這一條路被堵住了,以前國(guó)開行把貸款審批權(quán)下放給地方分行,地方分行可以直接拍板給地方政府貸款,而現(xiàn)在國(guó)開行把這一審批權(quán)收回了總行,也就是說(shuō)以后地方政府用于支付拆遷款的貸款可沒(méi)有那么容易獲得了。

再加上以后棚改貨幣化安置將要要回歸到實(shí)物安置,所以以后拆遷戶就沒(méi)法得到很多現(xiàn)金,那購(gòu)房的人群將會(huì)大幅減少。

一旦購(gòu)房的人減少,那么房企業(yè)將面臨很大的銷售壓力,資金回收周期將變得更長(zhǎng),這樣一來(lái)房企將流動(dòng)資金壓力更,所以很多房企被迫降價(jià)清盤,甚至有的犧牲利潤(rùn)也要加快資金的回籠,碧桂園就是其中的一個(gè)。

下圖是碧桂園某項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度,可以看出,碧桂園在縮減項(xiàng)目周期上有多下功夫。

第二個(gè)原因,碧桂園自身資金鏈的問(wèn)題

數(shù)據(jù)顯示,碧桂園2017年度總負(fù)債9330.57億元,負(fù)債總額相比2016年總負(fù)債5000多億增長(zhǎng)了幾乎一倍。但碧桂園負(fù)債率不降反升,高達(dá)88.89%。

另外根據(jù)碧桂園港交所發(fā)布的2017年年報(bào)顯示,碧桂園短期負(fù)債為7695億。

也就是碧桂園短期之內(nèi)將面臨很大的到期資金還款壓力,而目前房企融資的渠道受到了很大的限制,首先是銀行壓縮了房企的貸款規(guī)模,另外房企的發(fā)債也受阻,比如碧桂園2016年公開發(fā)行200億公司債券突然"中止",這進(jìn)一步加劇了碧桂園資金的緊張程度。

如果資金得不到補(bǔ)充,有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況,到時(shí)將會(huì)輸?shù)暮軕K。

所以目前碧桂園的戰(zhàn)略調(diào)整根本目的就是為了回籠資金,以便應(yīng)對(duì)到期的巨額債務(wù)。

總之一句話,未來(lái)三四線房地產(chǎn)不好過(guò),碧桂園已經(jīng)在三四線城市身上賺了很多錢,現(xiàn)在收手是個(gè)明智的選擇。


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