前7月全國(guó)近800宗地塊流拍 房企股權(quán)質(zhì)押隱現(xiàn)“雷區(qū)

• 2018年8月2日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 950 59
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  2018-2023年版房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

  《2018-2023年房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)項(xiàng)目投融資咨詢服務(wù)的專項(xiàng)計(jì)劃書。計(jì)劃書分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測(cè)算好了行業(yè)指B...

半年多時(shí)間，全國(guó)流拍地塊就近800宗！

記者注意到，今年以來，調(diào)控嚴(yán)厲的一線城市流拍地塊有13宗，就連此前房企必爭(zhēng)之地的上海，也出現(xiàn)了流拍情況。而7月至今拍賣的5宗住宅地塊、2宗租賃住房地塊也均以底價(jià)成交，5宗地塊被叫停出讓，其中包括位于楊浦內(nèi)環(huán)以內(nèi)的純宅地。

半年多時(shí)間，全國(guó)流拍地塊就近800宗！中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份全國(guó)300城市土地市場(chǎng)供求兩端環(huán)比略降，住宅用地成交均價(jià)下降幅度接近兩成，溢價(jià)率較去年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，一線城市土地流標(biāo)13宗；二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗；三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。

融資難+限價(jià)嚴(yán) 房企無奈“減糧”

在新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來，地方政府太“貪心”是土地市場(chǎng)流拍增多的最根本原因。市場(chǎng)正在改變，但政府依舊老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價(jià)。

安居客首席分析師張波告訴記者，過去半年，開發(fā)商大部分融資難是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，即使是經(jīng)歷央行幾次降準(zhǔn)，依然無法有效緩解房企對(duì)資金的饑渴，資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會(huì)再“頭腦發(fā)熱”。

今年以來，在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，銀行貸款仍是房企融資的主要途徑。與此同時(shí)，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑，中票保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，海外融資規(guī)模大漲后續(xù)難度加大。大型國(guó)有房企融資優(yōu)勢(shì)較大，而中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個(gè)百分點(diǎn)。

資金之外，張波認(rèn)為，“面粉或無法支撐未來面包價(jià)格”，部分城市的地塊掛牌價(jià)格相比周邊房?jī)r(jià)偏高，房企拿地后風(fēng)險(xiǎn)增加也是影響房企拿地的重要因素。

第三方面，則是樓市的變化，這也導(dǎo)致房企更為“謹(jǐn)慎”。

“限價(jià)因素導(dǎo)致房企對(duì)于未來房產(chǎn)上市交易價(jià)格持有更為保守的預(yù)期；樓市調(diào)控不斷從嚴(yán)更是讓房企對(duì)于未來樓市走勢(shì)顯得不樂觀。”張波認(rèn)為。

歐陽(yáng)捷對(duì)此表示認(rèn)同，他向記者表示，原先房企可以通過各種融資渠道拿地，如今房企拿地的資金基本都是自有資金，從今年上半年房企到位資金來看，按揭貸款和國(guó)內(nèi)貸款增速都已經(jīng)掉入“零增長(zhǎng)”的負(fù)值區(qū)間。也正是在此背景下，房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。

在歐陽(yáng)捷看來，其實(shí)流拍恰是市場(chǎng)化的邏輯對(duì)非市場(chǎng)化土地制度的回應(yīng)，如果企業(yè)被迫高價(jià)拿地、低價(jià)賣房，那才是最不堪的。

因?yàn)殇N售回款作為項(xiàng)目預(yù)收賬款被納入監(jiān)管資金，只能按進(jìn)度提取，賬上不能動(dòng)用的錢越來越多，越大的房企賬上越有錢、也許現(xiàn)金越短缺。

“因而當(dāng)流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會(huì)省著點(diǎn)花了，火爆的土拍溢價(jià)率也就下來了?！?/p>

這也意味著，市場(chǎng)上的流拍和低溢價(jià)，不代表著房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場(chǎng)撿漏機(jī)會(huì)增多，而是房企對(duì)于后市不斷提升謹(jǐn)慎度。

張波表示，品牌房企在不斷追求市場(chǎng)規(guī)模的同時(shí)，增強(qiáng)了對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。換言之，并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。

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股權(quán)質(zhì)押是指公司股東以股票作為質(zhì)押物向質(zhì)押方融入資金，并定期支付利息。當(dāng)出質(zhì)人到期不能履行債務(wù)時(shí)，質(zhì)押方可以依照約定處置股票。在融資難的背景下，越來越多的上市房企選擇股權(quán)質(zhì)押的方式融資，其中泛海國(guó)際、陽(yáng)光城等房企的股權(quán)質(zhì)押比例已經(jīng)超過50%。股權(quán)質(zhì)押是資本市場(chǎng)常見的融資方式，但是隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸浮于水面。

近期，泰禾投資率先進(jìn)行“減負(fù)”，一周兩次發(fā)布股票解除質(zhì)押公告。7月19日，泰禾投資將9143萬股股份解除質(zhì)押，占其所持股份比例的15%。此前的7月12日，3057萬股股票解除質(zhì)押，占其所持股份比例的5.01%。兩次解除質(zhì)押之后，泰禾集團(tuán)的股權(quán)質(zhì)押比例為54.38%，大股東質(zhì)押率依然在90%以上。

不僅僅是泰禾集團(tuán)，在融資難的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為股權(quán)質(zhì)押比例高的“高危區(qū)”。多數(shù)上市房企股權(quán)質(zhì)押比例已經(jīng)超過50%。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，股票質(zhì)押比例超過50%的房企有銀億股份(83.11%)、泛海控股(71.83%)、新光圓成(67.93%)、九鼎投資(67.22%)、皇庭國(guó)際(64.18%)、粵泰股份(63%)、財(cái)信發(fā)展(61.06%)、粵泰股份(63%)、海航基礎(chǔ)(60.10%)、陽(yáng)光城(60.05%)、新華聯(lián)(59.66%)、萬通地產(chǎn)(58.49%)、嘉凱城(56.35%)、泰禾集團(tuán)(54.38%)、中洲控股(53.91%)。

此外，房企中大股東質(zhì)押率較高的房企包括萬科、綠地控股、新城控股，大股東質(zhì)押率分別為100%、77.95%、57.33%。萬科A的第三大股東為寶能旗下鉅盛華，其質(zhì)押率為100%，但由于非第一、二大股東質(zhì)押，整體累計(jì)質(zhì)押比例并不高。而綠地控股也為第一大股東質(zhì)押。

不僅是單個(gè)房企，據(jù)川財(cái)證券研究報(bào)告，從各行業(yè)的股票質(zhì)押規(guī)模占A股整體股票質(zhì)押規(guī)模的占比來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)躍升為第一位。

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