以租金換消費(fèi) 能讓房租降下來嗎？

• 2018年8月29日 ZhouXun來源：新華社 1459 97
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  2018-2023年版廉租房產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費(fèi)者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

與此同時(shí)，北京、深圳等一線城市近期卻出現(xiàn)部分機(jī)構(gòu)為爭奪房源哄抬租金、高價(jià)收房的現(xiàn)象，“以租金換消費(fèi)”的藥方能讓攀升的房租涼下來嗎?

如果以低于一定市場價(jià)的房租租到房子，節(jié)省下來的房租用以消費(fèi)支出，這樣的租住方式對你有吸引力嗎?

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前部分住房租賃企業(yè)正在試水以租金為基礎(chǔ)現(xiàn)金流、以消費(fèi)為推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)“以租金換取消費(fèi)”的新型租賃模式。與此同時(shí)，北京、深圳等一線城市近期卻出現(xiàn)部分機(jī)構(gòu)為爭奪房源哄抬租金、高價(jià)收房的現(xiàn)象，“以租金換消費(fèi)”的藥方能讓攀升的房租涼下來嗎?

降低租金換消費(fèi)，租賃住房運(yùn)營商目的何在?

上海地產(chǎn)集團(tuán)打造了租賃住房運(yùn)營服務(wù)品牌“城方”，通過國企混合所有制模式，引入職業(yè)經(jīng)理人管理制度，探索專業(yè)化、市場化運(yùn)作機(jī)制。上海地產(chǎn)集團(tuán)上海城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司執(zhí)行董事、CEO鄭華告訴記者，“城方”未來以會(huì)員制提供服務(wù)，將會(huì)員所有房租消費(fèi)和生活消費(fèi)轉(zhuǎn)換為消費(fèi)積分，在相關(guān)平臺上按規(guī)兌換，消費(fèi)越多可抵扣租金也越多。

從去年至今年8月，上海地產(chǎn)集團(tuán)租賃住房業(yè)務(wù)在上海6大核心區(qū)域布局20個(gè)項(xiàng)目，除了市場受讓的10幅租賃住房用地之外，還有存量盤活以及優(yōu)化改造項(xiàng)目。10幅受讓地塊計(jì)劃2018年年底前全部開工，兩個(gè)存量盤活更新項(xiàng)目樣板房已落成，預(yù)計(jì)年底前達(dá)到入住條件。按計(jì)劃，2020年全部建成后可供應(yīng)2萬余套租賃住房。目前上海建工、上海城投等十多家企業(yè)與“城方”達(dá)成合作意向，并會(huì)將房源推給市場自主選擇。

“想打造不太一樣的小區(qū)，未來我們提供的租賃小區(qū)既是小區(qū)也是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)，最終目標(biāo)是通過專業(yè)化、市場化機(jī)制，穩(wěn)定租金、提振消費(fèi)、服務(wù)人才，培養(yǎng)適合中國的租賃文化和生活方式?！编嵢A透露，現(xiàn)階段高房價(jià)、高租金對本該是城市發(fā)展動(dòng)力的青年群體擠出效應(yīng)明顯。希望通過以租賃住房為載體，努力發(fā)揮市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用，以更合理的生活成本，提升更高的消費(fèi)能力。

降租金促消費(fèi)的“算盤”打得響嗎?

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高企的房價(jià)和租金收入比，附帶了存量不動(dòng)產(chǎn)的資源浪費(fèi)和大量的空置房屋等問題。穩(wěn)定的房價(jià)、合理的租金、更多的居民可支配收入，這三者之間的平衡是構(gòu)建租購并舉的住房制度、保障全體人民住有所居的必要條件。

億翰智庫預(yù)測，到2023年上海居民人均可支配收入預(yù)計(jì)為10萬元，人均消費(fèi)支出為6萬元，上海市城鎮(zhèn)居民每年租金支出為4.5萬元，房租收入比保守估計(jì)為45%，實(shí)際或超50%。億翰智庫研究總監(jiān)張化東分析認(rèn)為，到2023年，上海房租收入比每降低10%，將拉動(dòng)消費(fèi)增加700億-850億元。

鄭華認(rèn)為，5年后，若房租收入比能下降10%，上海一年能撬動(dòng)約850億元的總消費(fèi)額，那么從中就可以產(chǎn)生約30%的毛利率，這是一筆非?？捎^的數(shù)字。因此，相關(guān)方應(yīng)探索如何把租房群體在減掉住房開支后的可支配收入提高上去，滿足大家追求“美好生活”的多元化需求，讓租賃群體在安居宜居中去為社會(huì)做更多貢獻(xiàn)。

山東大學(xué)社會(huì)學(xué)教授王忠武認(rèn)為，租房群體對租金很敏感，核心區(qū)租房者往往因?yàn)槭杖胼^高對生活品質(zhì)也有一定要求，以租金換消費(fèi)的“城方”模式若效果明顯，可提高城市經(jīng)濟(jì)活力。

“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)思考轉(zhuǎn)型之路如何走。國家鼓勵(lì)生活品質(zhì)提高，消費(fèi)提升，以租金換消費(fèi)的租賃住房業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，在為城市人才提供全方位的生活與發(fā)展服務(wù)的同時(shí)，也探索出新的盈利模式，而不是單純地只靠租金來生存?！鄙虾５禺a(chǎn)租賃住房建設(shè)發(fā)展有限公司董事長蔣振華認(rèn)為，住房租賃行業(yè)的運(yùn)營商應(yīng)思考多方共贏之路。

租賃文化的培養(yǎng)仍需完善住房租賃市場規(guī)范

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租賃文化和生活方式的培養(yǎng)亟待完善的住房租賃市場規(guī)范制度“保駕護(hù)航”，需要監(jiān)管部門細(xì)致研究政策導(dǎo)向，逐步規(guī)范整個(gè)住房租賃市場，建立長效機(jī)制，真正滿足人才的需求。

“目前，上海面向社會(huì)的公共租賃住房不到5萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足需求。很多企業(yè)提出，希望政府提供穩(wěn)定的、機(jī)構(gòu)化運(yùn)作的租賃住房。但租賃住房作為一個(gè)新品種，需要新的管理規(guī)范。從調(diào)研情況看，目前市場上規(guī)模化、集團(tuán)化的租賃住房少，缺乏機(jī)構(gòu)化管理，租賃的具體程序也有待規(guī)范。”上海市房屋管理局副局長張立新說。

在業(yè)內(nèi)人士看來，一些國家對租客權(quán)益保障的相關(guān)舉措值得借鑒。相關(guān)資料顯示，德國一些無房家庭并非因?yàn)闆]有經(jīng)濟(jì)能力買房從而被迫租房，而是自愿租房。因?yàn)樵谕陚涞南嚓P(guān)法律規(guī)定下，多數(shù)情況下房東無權(quán)隨意解除合同，也不得隨意漲價(jià)。

“國內(nèi)缺乏社區(qū)概念，租賃居住文化的培育需要可持續(xù)發(fā)展。探索通過運(yùn)營團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)，市場化的團(tuán)隊(duì)具體操作，打造有安全感、穩(wěn)定感、有溫度，互相交流、開放式的社區(qū)，會(huì)讓更多人愿意選擇租賃住房居住的方式?！笔Y振華說。

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