鐵腕調(diào)控樓市后會(huì)導(dǎo)致“金九銀十”現(xiàn)象消失嗎？

• 2018年9月8日 YangJinZhu來源：搜狐 1496 99
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  2018-2023年版住宅屋面防水改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

房地產(chǎn)領(lǐng)域素有“金九銀十”的說法，許多樓盤選擇在9月、10月兩個(gè)月份開盤，造成這兩個(gè)月消費(fèi)額明顯高于其他月份的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)領(lǐng)域素有“金九銀十”的說法，許多樓盤選擇在9月、10月兩個(gè)月份開盤，造成這兩個(gè)月消費(fèi)額明顯高于其他月份的現(xiàn)象。

8月28日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任何立峰指出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。同日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆亦提出，要加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，發(fā)改委和財(cái)政部官員的表態(tài)究竟有何深意？今年樓市的“金九銀十”還會(huì)如期到來嗎？

房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)淡 后期市場(chǎng)如何？

市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，8月市場(chǎng)增長(zhǎng)有所減速，龍頭公司(此處指萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、綠地控股等)8月銷售額同比增長(zhǎng)24.6%，較7 月下降。

中信證券分析師陳聰指出，目前各地房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)淡，限價(jià)等政策措施加強(qiáng)，但按揭貸款利率上升幅度已經(jīng)十分有限。當(dāng)前根據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，首套房按揭定價(jià)已經(jīng)較基準(zhǔn)上浮15%以上。陳聰認(rèn)為，后期市場(chǎng)熱度會(huì)繼續(xù)下降，降幅卻較為溫和，企業(yè)銷售將隨企業(yè)推貨決心和定價(jià)勇氣而分化。

東興證券分析師鄭閔鋼對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大疊加國(guó)際不確定性增加，貨幣邊際寬松傾向已定。同時(shí)，高層表態(tài)遏制房?jī)r(jià)上漲，措辭嚴(yán)厲態(tài)度堅(jiān)決。從歷史上看，貨幣寬松往往驅(qū)動(dòng)一輪房地產(chǎn)牛市，作為對(duì)沖，本次貨幣寬松退出前，不大可能看到調(diào)控政策的放松。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將取決于貨幣政策與調(diào)控政策的對(duì)沖和角力。

鄭閔鋼表示，從結(jié)構(gòu)上看，更看好一線城市和強(qiáng)二線城市新房市場(chǎng)的表現(xiàn)，一是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、人口、基建等基本面明顯好于其他城市；二是調(diào)控政策邊際收緊的空間較小；三是房?jī)r(jià)表現(xiàn)已經(jīng)在政府可接受的范圍內(nèi)；四是特別是一線城市，周期底部已經(jīng)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

同時(shí)，中原地產(chǎn)認(rèn)為，受到各地政府對(duì)于樓市的鐵腕調(diào)控，限價(jià)、限售等十八般武藝的調(diào)控，作用正在逐漸顯現(xiàn)出來，房?jī)r(jià)上漲幅度有放緩趨勢(shì)。今年九月十月的銷量一定難以達(dá)到去年九月的高度，所以重現(xiàn)“金九銀十”的盛況應(yīng)該很難。

但依舊有機(jī)構(gòu)對(duì)“金九”持有樂觀態(tài)度，中金公司研究院張宇對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，過去兩個(gè)月推盤數(shù)字已呈現(xiàn)顯著放量態(tài)勢(shì)，考慮9、10月為傳統(tǒng)推盤旺季，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將迎全年供應(yīng)高峰；疊加去年同期因政策影響銷售基數(shù)偏低，未來兩月銷售有望持續(xù)走強(qiáng)，預(yù)計(jì)9、10月全國(guó)銷售面積增速均達(dá)10%以上，全年增速大概率將達(dá)0-5%預(yù)測(cè)區(qū)間的上界。

預(yù)計(jì)下半年拿地資金投入將負(fù)增長(zhǎng)

據(jù)房地產(chǎn)板塊(指A 股房地產(chǎn)上市公司匯總，下同)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，房地產(chǎn)板塊總營(yíng)收7808.2億元，同比增長(zhǎng)23%，歸母凈利潤(rùn)為873.3億元，同比增長(zhǎng)39.8%，實(shí)現(xiàn)每股收益0.32元，同比增長(zhǎng)32.3%。

從橫向看，上半年房地產(chǎn)板塊在29個(gè)中信行業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異，歸母凈利潤(rùn)增速排在第7位?？v向看，隨著結(jié)算節(jié)奏逐漸加快和結(jié)算結(jié)構(gòu)變化影響，板塊營(yíng)收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。同時(shí)，因受結(jié)算毛利率提升，歸母凈利潤(rùn)增速高于營(yíng)收增速。

雖然，房企毛利率與凈利率較去年持續(xù)回升，創(chuàng)近年新高，但隨著土地及財(cái)務(wù)成本上升，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，利潤(rùn)率預(yù)計(jì)將難以維持高增長(zhǎng)。

值得注意的是，負(fù)債率方面，2018年上半年房企的負(fù)債率普遍繼續(xù)上揚(yáng)，企業(yè)繼續(xù)加杠桿，板塊2018年中期凈負(fù)債率達(dá)到101.9%，超過去年年底94.3%的水平。中信證券表示，公司杠桿率增加的主要原因，還是拿地更加積極。A 股地產(chǎn)板塊龍頭公司(此處指萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、綠地控股合計(jì))2018年上半年權(quán)益拿地金額同比增長(zhǎng)48%，權(quán)益拿地建面同比增長(zhǎng)51%。對(duì)比來看，大型房企短期償債能力較強(qiáng)，中小型房企償債壓力較大。

但是，中信證券認(rèn)為，隨著市場(chǎng)去化速度減慢，企業(yè)轉(zhuǎn)而悲觀，預(yù)計(jì)下半年板塊拿地資金投入將負(fù)增長(zhǎng)，而整體杠桿率或有所下降。由于資金成本差別化上行，企業(yè)表現(xiàn)將分化，而板塊整體資產(chǎn)負(fù)債表是否安全，則取決于銷售是快速上行，還是緩慢下行。

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