北京二手房大降溫 買房應(yīng)該用全款、貸款還是公積金？

• 2018年9月11日 ZhouXun來(lái)源：老張說(shuō)房產(chǎn) 657 38
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  2018-2024年建筑節(jié)能材料行業(yè)深度分析與“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃研究報(bào)告

  黨的十九大召開以來(lái)，我國(guó)發(fā)展進(jìn)入了新的階段，面臨的機(jī)遇以及面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)前所未有。世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局、國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工、全球投資建筑節(jié)能材料規(guī)則、能源資源版圖、地緣政治環(huán)境等都在發(fā)生深...

現(xiàn)在因?yàn)楸本┦滋追?、二套房貸款利率上浮帶來(lái)了房?jī)r(jià)變相上漲，或者說(shuō)購(gòu)買房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本加大，但是仍然有30%的人具備資格，或者很聰明的選用了公積金貸款。

今天，北京二手房交易已經(jīng)占到北京整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)85%以上的市場(chǎng)份額。在二手房交易里面，超過(guò)70%的交易在城六區(qū)，也就是東城、西城、海淀、朝陽(yáng)、石景山和豐臺(tái)! 只有不到30%在近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。

接下來(lái)，我們用數(shù)據(jù)來(lái)解讀2018上半年北京二手房交易結(jié)構(gòu)。

首先，看北京二手房交易市場(chǎng)上的二手房房齡。

北京二手房交易市場(chǎng)中，房齡超過(guò)20年以上的，占到40%，應(yīng)該說(shuō)不少房子是在主城區(qū)甚至老城區(qū)里。

而房齡不到5年的只有不到5%。

我們知道，一般投機(jī)炒房的人，購(gòu)買房產(chǎn)后持有時(shí)間都會(huì)比較短。但事實(shí)上，北京二手房交房齡在五年以下的次新房占比非常小。

再來(lái)看房貸比例和結(jié)構(gòu)。

在房地產(chǎn)投資里的一個(gè)奧妙就是：運(yùn)用杠桿的方法和力度。

雖然因?yàn)檫^(guò)去房?jī)r(jià)上漲，在北京購(gòu)買房地產(chǎn)可以跑贏貨幣發(fā)行量;但是全款買房的人投資回報(bào)率，可能就比貸款買房的人要低很多。其中很重要的原因就是沒有運(yùn)用杠桿。

那么北京究竟有多少人用全款購(gòu)房呢?

目前，北京二手房交易的均價(jià)已經(jīng)超過(guò)700萬(wàn)元。這27%應(yīng)該主要是二手房房?jī)r(jià)比較低的那一部分，當(dāng)然這只是道哥的猜測(cè)，在北京不乏一些真正的有錢人。

有20%的人是用的商業(yè)貸款。目前，商業(yè)貸款在首套房、二套房的利率上浮都超過(guò)了10%，甚至二套房的貸款利率上浮16%。

另外有30%的人利用的是公積金貸款。

現(xiàn)在因?yàn)楸本┦滋追?、二套房貸款利率上浮帶來(lái)了房?jī)r(jià)變相上漲，或者說(shuō)購(gòu)買房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本加大，但是仍然有30%的人具備資格，或者很聰明的選用了公積金貸款。

公積金貸款利率是有折扣的，不足4%，比銀行的存款利率還要低。使用公積金貸款買房是非常聰明的行為，但最重要的是他有公積金并知道使用。

另外，還有15.6%的人運(yùn)用的是公積金和商業(yè)貸款的組合貸，這部分購(gòu)房者購(gòu)買的房產(chǎn)可能總價(jià)相對(duì)比較高。通過(guò)公積金貸款不足覆蓋剩下的貸款額度，所以轉(zhuǎn)向了商業(yè)銀行和公積金的組合貸。

當(dāng)然還有7%左右的人是利用了其他貸款，今天在二手房的市場(chǎng)不少中介機(jī)構(gòu)也可以為購(gòu)房者提供貸款融資的方案。

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