集體建設(shè)用地入市掃除法律障礙

• 2018年12月24日 HaoChenChong來(lái)源：搜狐 784 47
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  棚戶區(qū)改造建設(shè)供需格局迎變局，如何對(duì)需求擴(kuò)大的領(lǐng)域增加市場(chǎng)十分重要！

  棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。至今，棚戶區(qū)已成為影響我...

12月23日，在提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的《土地管理法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》修正案草案中規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)等集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地被允許出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

12月23日，在提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的《土地管理法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》修正案草案中規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)等集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地被允許出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。對(duì)此，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策一旦落地意味著農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可小覷，但不意味著小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正機(jī)會(huì)，農(nóng)村居住用地不在修正范圍內(nèi)。

入市：降低門(mén)檻，不用“國(guó)有化”也可公開(kāi)出讓

在此次《土地管理法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》修正案草案中，刪去了現(xiàn)行土地管理法“關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地”的規(guī)定。對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

同時(shí)，為了銜接《土地管理法》修改，掃清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙。在現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法，關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國(guó)有后才能出讓的規(guī)定中，新增加了一句“法律另有規(guī)定的除外”。

而在目前，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是要通過(guò)征地等方式，進(jìn)行土地“國(guó)有化”才可以進(jìn)行公開(kāi)出讓。草案一旦獲得通過(guò)，未來(lái)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。而建立同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的入市制度也是我國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革的目標(biāo)。

“過(guò)去，地方政府占據(jù)了過(guò)多的土地收益，而農(nóng)民與農(nóng)村集體的土地收益較低?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置是農(nóng)村改革的一大步，賦予了農(nóng)民和農(nóng)村集體的更多權(quán)益。

“對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的約束解除后，此類(lèi)土地的交易活躍度勢(shì)必增強(qiáng)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，可以理解成政策放寬，即降低了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市門(mén)檻。實(shí)際上在2018年年初，全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議就提出，將改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者。當(dāng)時(shí)討論的內(nèi)容集中在新增的供給者會(huì)是誰(shuí)?最終焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村委會(huì)。所以這次修正案草案和年初全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議的內(nèi)容是有關(guān)聯(lián)的，這也是中國(guó)用地制度的變革和創(chuàng)新。

試點(diǎn)：北京至少10個(gè)集體用地租賃房獲批

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市并非首次落地，多年前就已有試點(diǎn)，2015年2月,北京大興等33縣(市、區(qū))被國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。2016年1月,北京市贊比西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以8.05億元競(jìng)得名稱為“2號(hào)地小B地塊”40年的土地使用權(quán),這成為北京第一宗通過(guò)招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

據(jù)國(guó)務(wù)院12月23日提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議的關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)情況的總結(jié)報(bào)告顯示，改革試點(diǎn)以來(lái)，33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))已按新辦法實(shí)施征地1275宗、18萬(wàn)畝;集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地已入市地塊1萬(wàn)余宗，面積9萬(wàn)余畝，總價(jià)款約257億元。

上述報(bào)告對(duì)試點(diǎn)成果給予了肯定，認(rèn)為其將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地納入國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)土地平等入市、公平競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)增加農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)收入、增強(qiáng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地保障能力等。

由于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市被嚴(yán)格限制在非住宅用地領(lǐng)域，從試點(diǎn)來(lái)看，僅有租賃用房適用。由此作為集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，北京已經(jīng)確定了39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目，建設(shè)用地約203公頃，總建設(shè)面積約321萬(wàn)平方米。

今年以來(lái)，北京至少已有10個(gè)集體用地建設(shè)租賃房項(xiàng)目獲批。甚至在融資方面獲得大力支持，5月9日，北京公布首批四家銀行關(guān)于集體土地建設(shè)租賃住房貸款的融資方案。貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)25-30年并可靈活還款，貸款金額最高可達(dá)項(xiàng)目總投資的80%。四家銀行未來(lái)5年提供的融資總額度超過(guò)2200億元。

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