2020物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2020年7月15日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 1401 92
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電商爆發(fā)、零售變革和高端制造三大下游需求成為推動現(xiàn)代物流地產(chǎn)行業(yè)的主要力量，同時也迎合了我國消費升級與制造業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢;與之對應(yīng)的，物流地產(chǎn)企業(yè)的主要客戶包括流通企業(yè)、第三方物流企業(yè)以及生產(chǎn)汽車零部件、醫(yī)藥醫(yī)療器械、電子產(chǎn)品等的制造企業(yè)等。

2020物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

電商爆發(fā)、零售變革和高端制造三大下游需求成為推動現(xiàn)代物流地產(chǎn)行業(yè)的主要力量，同時也迎合了我國消費升級與制造業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢;與之對應(yīng)的，物流地產(chǎn)企業(yè)的主要客戶包括流通企業(yè)、第三方物流企業(yè)以及生產(chǎn)汽車零部件、醫(yī)藥醫(yī)療器械、電子產(chǎn)品等的制造企業(yè)等。

近年來，國內(nèi)電商行業(yè)迅速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物市場始終保持高增速。電商的成長和滲透過程對物流配套設(shè)施的要求也逐步提高，高效及時的供應(yīng)鏈配送需要現(xiàn)代物流設(shè)施的支持，因此其在倉儲領(lǐng)域也通過自建、租賃和按需定制的方式進行擴張。

物流地產(chǎn)的租戶主要是零售商、第三方物流、高端制造三大類，其中零售商包括快消品、電商以及零售與快餐行業(yè);高端制造主要由汽車、電子、機械制造以及醫(yī)藥、醫(yī)療器械制造業(yè)構(gòu)成;第三方物流承接零售商和制造商的部分需求，其中電商需求是最主要構(gòu)成。

第三方物流規(guī)模增長，集約化、現(xiàn)代化物流設(shè)施的應(yīng)用，必然要求提升倉儲體量和處理效率，一些舊式倉儲將被高端倉庫逐步替代。我們梳理了順豐、圓通、申通三家快遞企業(yè)的倉儲設(shè)施情況，租賃房屋面積占總面積的比重分別是88.24%、72.18%、62.62%，租賃瑕疵房屋面積占總租賃面積的占比分別為47.58%、31.53%、20.23%。其中瑕疵房屋一般為年代久遠或集體用地、國有土地劃撥等權(quán)屬不明的廠房、舊式倉庫?？梢?，第三方物流企業(yè)倉儲置換進程仍將持續(xù)，將進一步推動物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

據(jù)中研普華研究報告《2019-2025年中國物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》分析

國內(nèi)物流地產(chǎn)主要具有以下三個特點：(一)投入高，且回收周期長。眾所周知，物流地產(chǎn)投資的規(guī)模比較大，一般是在10萬平方米左右的投資規(guī)模。在這其中，拋開所需要的土地成本后，以國際化單層倉庫建設(shè)為例，其成本每平方米約為1800-2400元，按10萬平方米計，僅倉庫建造成本就高達1.8-2.4億元，建設(shè)現(xiàn)代化多層倉庫的成本更高。同時，雖然物流地產(chǎn)開發(fā)周期比較短，但由于多數(shù)物流地產(chǎn)項目的經(jīng)營模式主要以租賃為主，所以投資回收周期相對比較長。(二)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施回報比較高。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金處于不斷上漲的趨勢，且有關(guān)倉儲物業(yè)投資的回報率處在7%-8%左右的區(qū)間，明顯高于寫字樓和高檔住宅，在物業(yè)市場中具有比較優(yōu)勢。(三)進入門檻明顯提高。隨著近幾年我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)已經(jīng)逐漸形成壟斷競爭的格局。而在此環(huán)境下，物流市場也已具備整合效應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)功能。在具體發(fā)展中，因受到多方因素的影響，特別是土地獲取、招商困難等，導(dǎo)致國內(nèi)物流行業(yè)進入門檻顯著提高。

在國際上，我國“一帶一路”倡議引起國內(nèi)外各方關(guān)注，這其中也不乏國內(nèi)外資本對“一帶一路”沿線交通樞紐區(qū)域物流地產(chǎn)的狂熱。初期，主要是基建互通，金融互通，產(chǎn)業(yè)對接等資產(chǎn)建設(shè);后期，則是逐步顯現(xiàn)的區(qū)域經(jīng)濟一體化。在初期“通路通航”中，就離不開交通運輸行業(yè)，例如港口、公路、鐵路、物流等，交通樞紐的形成，以及商貿(mào)交流中心的產(chǎn)生，都為物流地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機遇。在國內(nèi)，隨著一線城市地價的上升，一些條件成熟的二三線城市也將成為物流地產(chǎn)投資的目標(biāo)。

一方面，大型跨國企業(yè)看好區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，看重物流地產(chǎn)投資回報穩(wěn)定，不斷擴張物流地產(chǎn)版圖;另一方面，本土綜合性企業(yè)看重土地升值，以多元化發(fā)展為由投資物流地產(chǎn)。面對國際上成熟的物流地產(chǎn)企業(yè)，以及我國緊追其后大有趕超之勢的綜合性企業(yè)，物流地產(chǎn)市場必將迎來前所未有的激烈競爭。

物流地產(chǎn)的發(fā)展也存在需要改進的地方。例如市場需求供給問題，物流地產(chǎn)與園區(qū)的區(qū)分，不同性質(zhì)企業(yè)的競爭，土地使用以及人才發(fā)展等問題，這些問題都將成為物流地產(chǎn)發(fā)展的障礙。

與旺盛的需求相比，我國高端倉儲設(shè)施供給明顯不足。從人均面積來看，我國人均通用倉庫面積約0.72平方米，遠不及美國的5.55平方米 (2015年數(shù)據(jù)) ，人均高標(biāo)倉庫面積0.02平方米，同樣落后于美國人均0.66平方米的水平 (2015年數(shù)據(jù)) 。預(yù)計至2020年國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的供應(yīng)量只有0.56億平方米至0.66億平方米，與需求量之間的缺口巨大，高標(biāo)倉庫設(shè)施嚴重不足。

在供不應(yīng)求的矛盾下，近年來物流地產(chǎn)行業(yè)的空置率持續(xù)下降，租金穩(wěn)步提升。2018年第一季度全國主要城市高標(biāo)倉庫新增供應(yīng)量90萬平方米，主要集中在華西和華東區(qū)域，平均空置率延續(xù)2014年以來的下降趨勢，下降2個百分點至10.8%的歷史低位;物流倉儲項目租金自2010年以來持續(xù)處于上漲通道，且一二線城市租金分化逐漸分明，在2018年第一季度一線城市高標(biāo)倉庫的平均租金大幅上漲4.5%，二線城市高標(biāo)倉庫平均租金增長1.6%。從投資回報率上看，北京、上海、VIP等一線城市物流倉儲設(shè)施投資凈回報率6%~8%，要明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。由此可得，物流地產(chǎn)行業(yè)具有較好的投資價值。

物流地產(chǎn)市場環(huán)境又如何?國際物流地產(chǎn)市場怎樣?欲了解關(guān)于物流地產(chǎn)行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2019-2025年中國物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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