廣州11.06億元底價成交4宗商業(yè)用地 全國商業(yè)地產(chǎn)市場供需及細分市場分析

• 2021年2月5日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 425 21
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在疫情爆發(fā)初期，受疫情影響以及出于對市場環(huán)境的考慮，部分項目的工期和入市進程出現(xiàn)一定時期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質(zhì)寫字樓的新項目均開始陸續(xù)入市。據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)甲級寫字樓整體新增供應(yīng)量達到360萬平方米，僅比2019年減少21萬

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅。

2月5日，廣州市集中出讓4宗商業(yè)用地，均以底價成交，成交價合計約11.06億元，總計容建筑面積約13.03萬平方米。其中，成交價最高的為白云區(qū)嘉禾街望崗村移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園AB2115017、AB2115022地塊，成交價即起始價約5.21億元，競得人為廣州白云尚律至理投資運營有限公司。該地塊位于嘉禾街望崗村，宗地面積約2.42萬平方米，可建設(shè)面積約1.32萬平方米，計容建設(shè)面積約6.26萬平方米。

出讓文件規(guī)定，該地塊須建設(shè)成智能法律服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，建成后土地受讓方自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積50%，自持年限與土地出讓年限一致，自持物業(yè)不得分割處分。

與此同時，白云區(qū)嘉禾街望崗村移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園AB2115023地塊由廣州魅視通信科技有限公司以底價1.58億元競得。該地塊宗地面積9701平方米，計容建設(shè)面積約2.16萬平方米。

此外，今天成交的還有另兩宗地塊，均為天河區(qū)航天奇觀一期北地塊。其中AT1003006地塊以2.66億元成交，計容建筑面積約2.92萬平方米，該地塊所開發(fā)項目的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)為電商運營;AT1003063地塊成交價約1.61億元，計容建筑面積約1.69萬平方米。根據(jù)要求，競買人或其股東方須為從事投資咨詢、投資管理服務(wù)的企業(yè)，具備2019年度中國互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會成員單位資格。

全國商業(yè)地產(chǎn)市場供需呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢

多家商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)近日發(fā)布報告預(yù)測，受經(jīng)濟增速加快、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級以及國家開放程度提高等多重因素影響，內(nèi)資企業(yè)對寫字樓產(chǎn)業(yè)園的需求得到提升，同時吸引更多外資企業(yè)的進駐;業(yè)主、租戶、投資者等市場主體紛紛開始轉(zhuǎn)變思維模式，加強風險預(yù)期、不斷調(diào)整策略，積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，中國商業(yè)地產(chǎn)有望進一步復(fù)蘇。

伴隨著總體經(jīng)濟的穩(wěn)步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場供應(yīng)端與需求端表現(xiàn)全面好轉(zhuǎn)，下行趨勢回穩(wěn)。在疫情爆發(fā)初期，受疫情影響以及出于對市場環(huán)境的考慮，部分項目的工期和入市進程出現(xiàn)一定時期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質(zhì)寫字樓的新項目均開始陸續(xù)入市。據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)甲級寫字樓整體新增供應(yīng)量達到360萬平方米，僅比2019年減少21萬平方米。

疫情之下，新交付樓宇得益于企業(yè)對辦公空間健康化、智慧化的要求，品質(zhì)得到提升。高品質(zhì)的辦公樓宇不僅可以為國內(nèi)企業(yè)改善辦公空間環(huán)境提供更多的優(yōu)質(zhì)選擇，同時也將為全球企業(yè)在中國的發(fā)展提供更加優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和服務(wù)體驗。

從需求端來看，隨著國內(nèi)疫情得到較好控制，經(jīng)濟和商務(wù)活動回歸正軌，國內(nèi)寫字樓市場的新增需求也呈現(xiàn)回升態(tài)勢，反映出市場較強的抗壓能力、修復(fù)能力和旺盛活力。

仲量聯(lián)行市場報告指出，寫字樓市場年末穩(wěn)健復(fù)蘇，拉動全年凈吸納量企穩(wěn)回升。2020年全年，四個一線城市共錄得凈吸納量146萬平方米，市場出現(xiàn)多起來自新經(jīng)濟頭部企業(yè)的大面積租賃交易。二線城市辦公樓市場的需求在年末回升明顯，全年共錄得凈吸納量133萬平方米。

尤其值得一提的是，四季度一線和主要二線城市寫字樓凈吸納量錄得143萬平方米，超越前三季度的總和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9萬平方米的凈吸納量，超過80%在第四季度出現(xiàn);武漢四季度則貢獻了全年所有的凈吸納量正值。業(yè)內(nèi)分析認為，四季度企業(yè)對寫字樓需求快速回暖，凸顯了整體市場持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢，并且這一態(tài)勢將在2021年得到延續(xù)。

中國商業(yè)地產(chǎn)細分市場分析

2019年，寫字樓租賃市場可謂極其慘淡，北京CBD地區(qū)的寫字樓租金都出現(xiàn)了明顯的下降，一些很核心的地段，租金已經(jīng)降到了每平米每天5-6塊錢，這在前幾年是不可想象的。數(shù)據(jù)顯示，2019年四季度，受中央商務(wù)區(qū)的中信大廈和正大中心等項目相繼入市，為市場帶來約58.8萬平方米的新增供應(yīng)影響。2019年北京全市甲級寫字樓年度供應(yīng)量超百萬，全市甲級寫字樓總存量攀升至1114萬平方米。北京寫字樓空置率同比上升。跟北京差不多的是深圳和上海，這種超一線大城市的寫字樓空置率在不斷地上升，數(shù)據(jù)顯示，深圳的寫字樓空置率甚至超過了20%，北京空置率也達到了15.9%，上海空置率更是以18.5%創(chuàng)下了近十年新高。

1、2016-2018年寫字樓存量市場分析

圖表：甲級寫字樓存量及未來供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2、2016-2018年寫字樓增量市場分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應(yīng)高峰持續(xù)上行，CBRE監(jiān)測的主要17個城市寫字樓新增供應(yīng)接近850萬平方米。一線城市新增供應(yīng)380萬平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級別的充沛供應(yīng)，北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項目集中上市迎來久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應(yīng)壓力較大。

欲了解更詳實的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析請點擊中研普華報告《2021-2025年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》

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