規(guī)模數(shù)百億的城市更新基金陸續(xù)成立 城市更新市場容量預(yù)測

• 2021年9月13日 YeYuJuan來源：經(jīng)濟(jì)參考報 964 60
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今年以來，我國城市更新步伐不斷加快，并上升為立法層面。北京、成都、上海、天津、無錫等地陸續(xù)成立以地方國企牽頭的城市更新基金，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前城市更新基金落地規(guī)模已接近3000億元。

規(guī)模數(shù)百億的城市更新基金陸續(xù)成立

今年以來，我國城市更新步伐不斷加快，并上升為立法層面。9月1日起，《上海市城市更新條例》正式實施，將建立城市更新協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，深化制度創(chuàng)新，加大資源統(tǒng)籌力度，支持和保障城市更新。自此，上海市成為繼深圳后全國第二個正式對城市更新立法的城市。

北京、成都、上海、天津、無錫等地陸續(xù)成立以地方國企牽頭的城市更新基金，6月，上海一支規(guī)模800億元的城市更新基金成立，創(chuàng)下國內(nèi)落地規(guī)模最大基金的紀(jì)錄。此后，300億元的無錫城市更新基金，600億元的天津城市更新基金也分別于7月、8月相繼落地。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前城市更新基金落地規(guī)模已接近3000億元。

城市更新市場容量預(yù)測

城市更新主要包括完善城市空間結(jié)構(gòu)、實施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程、強(qiáng)化歷史文化保護(hù)、加強(qiáng)居住社區(qū)建設(shè)、推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、增強(qiáng)城市防洪排澇能力以及推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)等。

從目前各地實踐來看，城市更新模式一般分為政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)以及政府和市場結(jié)合三種方式。公益性項目，以政府財政為主，采用政府投資、地方政府專項債券等;具有一定微盈利能力的項目，以城市城投公司為主，運(yùn)用項目整體資金平衡、ABO(授權(quán)—建設(shè)—運(yùn)營)等模式實施;具有市場化盈利條件，以社會資本作為實施主體的，采用招商、PPP、混改等模式。

城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個“兵家必爭之地”。有研究認(rèn)為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國百強(qiáng)房企中參與城市更新的比例達(dá)80%，已有51%的房企運(yùn)營規(guī)模超百萬平方米，早期布局的項目已進(jìn)入價值兌現(xiàn)期。

城市更新過程中，房企應(yīng)更加注重從“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。城市更新不僅是空間更新，更應(yīng)通過內(nèi)容的整合和運(yùn)營，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)文化內(nèi)涵的豐富和生活質(zhì)量的提升。

“十四五”城市更新行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續(xù)關(guān)注核心城市人、項目的變化。從線下到線上、從開發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù)，政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級，市場關(guān)注的消費(fèi)需求升級，將在城市更新這個領(lǐng)域交匯?，F(xiàn)今“消費(fèi)升級”的強(qiáng)勢出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤，而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備，城市更新的商業(yè)契機(jī)就在這個環(huán)境中。

中國城市發(fā)展已邁入存量更新時代，城市更新既是建筑規(guī)劃的時代更迭，也是科技人文的發(fā)展需求，更是經(jīng)濟(jì)民生的新勁方向。但是作為一個超萬億的新興市場，城市更新并沒有形成自己獨(dú)有的發(fā)展“原則”。

“十四五”規(guī)劃綱要指出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。這是“城市更新”一詞首次出現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展五年規(guī)劃里。

城市更新作為未來推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)任務(wù)，要遵循法治化和市場化的原則，將城市更新和城市社區(qū)管理、園區(qū)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合起來，將政府、居民、企業(yè)和社會組織等主體的積極性發(fā)揮出來。

想要了解更多城市更新行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報告《2019-2025年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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