中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

• 2021年11月1日 HaoChenChong來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1213 79
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商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。

2021年上半年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售端景氣度雖較上年同期有所復(fù)蘇，但與2019年同期相比，銷售端景氣度仍顯著低于疫情前水平。從2011年以來(lái)的累計(jì)竣工銷售比來(lái)看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)過(guò)剩的狀況有所緩解但仍屬過(guò)剩，辦公樓供求關(guān)系有小幅扭轉(zhuǎn)，但考慮到未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行壓力，辦公樓供大于求的狀況可能再次出現(xiàn)。

2020年，雖有新冠肺炎疫情的沖擊，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍實(shí)現(xiàn)了較顯著的回升。2021年上半年，隨著國(guó)內(nèi)疫情防控工作持續(xù)推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)修復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速進(jìn)一步反彈。其中，上半年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資完成額為6054.19億元，同比增長(zhǎng)3.50%;辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成額為2909.57億元，同比增長(zhǎng)6.70%。但考慮到2020年上半年開(kāi)發(fā)投資受疫情影響較大，數(shù)據(jù)可比性不強(qiáng)。與2019年上半年相比，2021年上半年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資完成額下降2.09%，辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成額增長(zhǎng)3.36%，受房地產(chǎn)整體融資趨緊影響，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資端景氣度較弱。

2014年以來(lái)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民消費(fèi)方式變化，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)面臨去庫(kù)存和轉(zhuǎn)型壓力，開(kāi)發(fā)投資增速顯著下滑;2019年起，受新一線城市商用土地放量、個(gè)稅改革和減稅降費(fèi)等政策提振消費(fèi)、傳統(tǒng)零售商銷售方式和渠道更新、電商線下門店拓展、品牌商戶布局下沉等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)健復(fù)蘇，在疫情后也延續(xù)良好的恢復(fù)態(tài)勢(shì)。除了開(kāi)發(fā)投資端的增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)銷售端2020年以來(lái)持續(xù)回暖，2021年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的銷售額同比增速分別為8.80%和10.70%，但考慮到2020年上半年數(shù)據(jù)受疫情影響較大，可比性不強(qiáng)。與2019年上半年相比，2021年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓銷售額分別下降18.88%和20.28%，景氣度仍顯著低于疫情前水平。

從供求情況來(lái)看，2021年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的竣工銷售比均為0.88倍，較2020年進(jìn)一步下滑。從近十年數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年至2021年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓累計(jì)竣工銷售比分別為1.12倍和0.99倍，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房仍存在供給過(guò)剩，辦公樓整體供求關(guān)系已有小幅扭轉(zhuǎn)。

根據(jù)《2021年商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)洞察白皮書(shū)》顯示，2014年以來(lái)全國(guó)購(gòu)物中心存量規(guī)模增速呈下降趨勢(shì)，2020年受疫情影響增速降至歷史最低點(diǎn)，大量商業(yè)延遲至2021年開(kāi)業(yè)，今年商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇?！栋灼?shū)》指出，大部分一二線城市的人均購(gòu)物中心面積超越部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，而三四線城市仍有較大發(fā)展空間。

《2021年商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)洞察白皮書(shū)》，從商業(yè)地產(chǎn)整體趨勢(shì)、商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位分布、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)風(fēng)向四個(gè)部分展開(kāi)，從社會(huì)消費(fèi)回暖、商業(yè)客流恢復(fù)、項(xiàng)目集中開(kāi)業(yè)等種種跡象表明，線下經(jīng)濟(jì)活力回升，商業(yè)地產(chǎn)整體回暖。但呈現(xiàn)地區(qū)分布不均，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩等特點(diǎn)。主流商業(yè)企業(yè)在堅(jiān)守一二線城市的同時(shí)，開(kāi)始重點(diǎn)拓展下沉市場(chǎng)。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，核心商圈存量調(diào)改為主旋律。面對(duì)客群高度重疊，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況，商業(yè)體紛紛通過(guò)品牌化、融合化、場(chǎng)景化等方式驅(qū)動(dòng)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

白皮書(shū)也指出，在商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)智化轉(zhuǎn)型中，數(shù)據(jù)可獲取性、技術(shù)平臺(tái)搭建等為主要難點(diǎn)，數(shù)字化進(jìn)程仍處于初級(jí)探索階段。

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