房地產(chǎn)金融深度分析 2023房地產(chǎn)金融行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

• 黃文玉 2023年2月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 214 6
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廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

住建部住房保障司司長曹金彪表示，新市民和青年人多、房價(jià)偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上。像上海目前提出，“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套，約占住房供應(yīng)總量的40%，廣州則提出，“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房60萬套，約占住房供應(yīng)總量的45%。

房地產(chǎn)金融行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

2020年，22個(gè)試點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格漲幅，分別比2019年收窄了3.1個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)長效機(jī)制符合中國國情，符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，是精準(zhǔn)有效的。北京、長沙等城市大膽探索，總結(jié)出一系列成功的經(jīng)驗(yàn)。

經(jīng)過二十余年的發(fā)展，中國基本形成了以銀行信貸融資為主，以股權(quán)、信托和債券等融資方式為輔的房地產(chǎn)金融市場。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的背景下，中國應(yīng)該對(duì)其存在的風(fēng)險(xiǎn)保持時(shí)刻警惕。在中國房地產(chǎn)金融市場，目前有包括商業(yè)銀行、住房公積金管理中心和住房儲(chǔ)蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，幾乎都有商業(yè)銀行信貸的介入，其已然成為了房地產(chǎn)市場所需資金的主要提供者，而在中國房地產(chǎn)金融市場上述其他融資渠道只是剛剛起步，其所提供的房地產(chǎn)貸款只占很小的比例。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告》顯示：

近年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)金融業(yè)的全面發(fā)展，成為國家金融領(lǐng)域內(nèi)的中流砥柱。但是，由于當(dāng)前中國正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，與其相適應(yīng)的市場經(jīng)濟(jì)體制仍需完善，所以，若想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的巨大發(fā)展，就要不斷加強(qiáng)金融創(chuàng)新。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)金融的地位日益凸顯，因此，國家相關(guān)部門必須根據(jù)市場環(huán)境的變化，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新?；诜康禺a(chǎn)金融創(chuàng)新工作中的諸多問題，可以從提高金融創(chuàng)新產(chǎn)品科學(xué)性、合理規(guī)劃資金以及對(duì)金融市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化等幾個(gè)方面入手，有效改善房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)問題，加速房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

樓市調(diào)控仍是2019年的主基調(diào)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)融資也會(huì)繼續(xù)管控，或雖有好轉(zhuǎn)但大幅放水可能性不大;同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場趨勢(shì)已經(jīng)下行，房地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨銷售壓力和虧損風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)更加審慎選擇，房企融資困難程度將增加。

2021年上半年，房地產(chǎn)貸款增速總體平穩(wěn)。6月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額50.8萬億元，同比增長9.5%，增速較3月末低1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額36.6萬億元，同比增長13%，增速較3月末低1.5個(gè)百分點(diǎn);住房開發(fā)貸款余額9.4萬億元，同比增長3.4%，增速較3月末低2.4個(gè)百分點(diǎn)。

從新建商品住宅銷售價(jià)格來看，2021年6月份一線城市銷售價(jià)格增速有所上升，二線及三線城市增速則有所放緩。 2021年上半年一線城市二手住宅銷售價(jià)格增速保持在9.0%以上，4-6月份稍有放緩。1-5月份二線及三線城市二手住宅銷售價(jià)格增速則保持增加的態(tài)勢(shì)，6月份基本保持不變。

《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》)再次強(qiáng)調(diào)，要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，有助于進(jìn)一步降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

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  2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)金融行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

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