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房地產(chǎn)金融深度分析 2023房地產(chǎn)金融行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

廣義的房地產(chǎn)金融,是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式,如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券,成立住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu),安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市,成立按揭類的證券公司,抵押貸款證券化等等。

房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分,廣義的房地產(chǎn)金融,是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式,如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券,成立住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu),安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市,成立按揭類的證券公司,抵押貸款證券化等等。

一種看法認(rèn)為,房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通,其實(shí),房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融,融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面,它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能,如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀,還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

住建部住房保障司司長曹金彪表示,新市民和青年人多、房價(jià)偏高或上漲壓力較大的城市,在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上。像上海目前提出,“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套,約占住房供應(yīng)總量的40%,廣州則提出,“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房60萬套,約占住房供應(yīng)總量的45%。

房地產(chǎn)金融行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金,支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán),保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融,它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱,因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

2020年,22個(gè)試點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格漲幅,分別比2019年收窄了3.1個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn),表明房地產(chǎn)長效機(jī)制符合中國國情,符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律,是精準(zhǔn)有效的。北京、長沙等城市大膽探索,總結(jié)出一系列成功的經(jīng)驗(yàn)。

經(jīng)過二十余年的發(fā)展,中國基本形成了以銀行信貸融資為主,以股權(quán)、信托和債券等融資方式為輔的房地產(chǎn)金融市場。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的背景下,中國應(yīng)該對(duì)其存在的風(fēng)險(xiǎn)保持時(shí)刻警惕。在中國房地產(chǎn)金融市場,目前有包括商業(yè)銀行、住房公積金管理中心和住房儲(chǔ)蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中,幾乎都有商業(yè)銀行信貸的介入,其已然成為了房地產(chǎn)市場所需資金的主要提供者,而在中國房地產(chǎn)金融市場上述其他融資渠道只是剛剛起步,其所提供的房地產(chǎn)貸款只占很小的比例。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告》顯示:

近年來,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛,同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)金融業(yè)的全面發(fā)展,成為國家金融領(lǐng)域內(nèi)的中流砥柱。但是,由于當(dāng)前中國正處于社會(huì)主義初級(jí)階段,與其相適應(yīng)的市場經(jīng)濟(jì)體制仍需完善,所以,若想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的巨大發(fā)展,就要不斷加強(qiáng)金融創(chuàng)新。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中,房地產(chǎn)金融的地位日益凸顯,因此,國家相關(guān)部門必須根據(jù)市場環(huán)境的變化,加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新?;诜康禺a(chǎn)金融創(chuàng)新工作中的諸多問題,可以從提高金融創(chuàng)新產(chǎn)品科學(xué)性、合理規(guī)劃資金以及對(duì)金融市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化等幾個(gè)方面入手,有效改善房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)問題,加速房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

樓市調(diào)控仍是2019年的主基調(diào),金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)融資也會(huì)繼續(xù)管控,或雖有好轉(zhuǎn)但大幅放水可能性不大;同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場趨勢(shì)已經(jīng)下行,房地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨銷售壓力和虧損風(fēng)險(xiǎn),金融機(jī)構(gòu)也會(huì)更加審慎選擇,房企融資困難程度將增加。

2021年上半年,房地產(chǎn)貸款增速總體平穩(wěn)。6月末,全國主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額50.8萬億元,同比增長9.5%,增速較3月末低1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,個(gè)人住房貸款余額36.6萬億元,同比增長13%,增速較3月末低1.5個(gè)百分點(diǎn);住房開發(fā)貸款余額9.4萬億元,同比增長3.4%,增速較3月末低2.4個(gè)百分點(diǎn)。

從新建商品住宅銷售價(jià)格來看,2021年6月份一線城市銷售價(jià)格增速有所上升,二線及三線城市增速則有所放緩。 2021年上半年一線城市二手住宅銷售價(jià)格增速保持在9.0%以上,4-6月份稍有放緩。1-5月份二線及三線城市二手住宅銷售價(jià)格增速則保持增加的態(tài)勢(shì),6月份基本保持不變。

《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》)再次強(qiáng)調(diào),要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,有助于進(jìn)一步降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)房地產(chǎn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展,防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù),對(duì)市場海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞,為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù),最大限度地降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營成本,把握投資機(jī)遇,提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告》。

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