2023舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研 中國舊城改造投資現(xiàn)狀分析

• 黃文玉 2023年5月18日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 926 58
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城市規(guī)劃作為舊城改造的主要載體和實(shí)施綱領(lǐng)，城市規(guī)劃的角色定位直接影響舊城改造規(guī)劃是否公平和科學(xué)合理，同時(shí)關(guān)系到舊城改造的成敗、社會(huì)穩(wěn)定與和諧社會(huì)建設(shè)。

舊城改造不僅關(guān)乎城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)發(fā)展，更成為人民群眾十分關(guān)心的社會(huì)問題。城市規(guī)劃作為舊城改造的主要載體和實(shí)施綱領(lǐng)，城市規(guī)劃的角色定位直接影響舊城改造規(guī)劃是否公平和科學(xué)合理，同時(shí)關(guān)系到舊城改造的成敗、社會(huì)穩(wěn)定與和諧社會(huì)建設(shè)。

中國舊城改造投資現(xiàn)狀分析

在北上廣深一線城市的房地產(chǎn)市場，這廂是土地供應(yīng)愈加有限，那廂是舊城改造、舊工業(yè)區(qū)改造、公共服務(wù)更新等城市更新需求日漸強(qiáng)烈。于是，一些房企紛紛抓住“城市更新”這個(gè)機(jī)遇來擴(kuò)充規(guī)模。

近幾年來北上廣深一線城市面臨城市戰(zhàn)略更新的全新任務(wù)。如深圳市規(guī)土委公布《2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，共涉及20個(gè)單元更新項(xiàng)目，舊改面積達(dá)71.998公頃，其中改造方向?yàn)榫幼　⑸虡I(yè)功能的更新單元有7項(xiàng)，涉及土地面積38.89公頃。

上海市政府也披露，上海會(huì)重點(diǎn)在中心城區(qū)推開“拆除重建”的舊城改造計(jì)劃，“十三五”期間，上海要實(shí)施5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。眼下，國內(nèi)城市更新的潛在需求量十分驚人。參考國內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告》顯示：

現(xiàn)在一線城市多在劃定城市界限，控制人口，所以如何處理好存量土地成為重要問題。過去城市中工業(yè)用地占地太高，現(xiàn)在則通過盤活工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地來變成住宅用地，或者通過棚戶區(qū)改造、舊城改造來增加土地供應(yīng)量。在大城市控制人口的基礎(chǔ)上應(yīng)該好好分析怎么樣來增加土地供應(yīng)量，緩解市場供需矛盾。

城市舊改背后自然少不了開發(fā)商的身影，在深圳、上海，有更多民營企業(yè)參與到城市舊改項(xiàng)目中。在上海，最成功的舊改案例非瑞安新天地莫屬。瑞安發(fā)家于上海太平橋舊改項(xiàng)目，歷經(jīng)近20年的舊改歷程，打造了一個(gè)集商務(wù)、旅游、商業(yè)、住宅等物業(yè)于一體的多重物業(yè)組合，在運(yùn)營上形成了“先盤活商業(yè)、后銷售物業(yè)”的獨(dú)特模式，并將新天地舊改模式成功復(fù)制到杭州、重慶、武漢、大連、佛山等城市。多元化的參與空間讓房企看到了城市更新項(xiàng)目背后隱藏的巨大潛力。這其中表現(xiàn)最突出的是深圳市場。2011年，深圳存量土地供應(yīng)首超新增供應(yīng)，4年來，深圳本地開發(fā)商通過城市更新項(xiàng)目拿地已經(jīng)成為主流。繼恒大、碧桂園、遠(yuǎn)洋等企業(yè)后，富力地產(chǎn)、陽光城也嘗試加入到深圳的城市更新中。

舊城改造行業(yè)投資原因

城市化的發(fā)展在帶來龐大市場需求的同時(shí)，也帶來了土地資源的匱乏，尤其是在北上廣深為代表的一線城市。從全國32個(gè)重點(diǎn)城市土地購置面積來看，這些城市近年來土地供應(yīng)總量整體呈遞減的走勢，尤其是一二線城市中心城區(qū)土地供應(yīng)量的下降幅度更為明顯。

在這樣的背景下，加快推進(jìn)舊城改造，釋放更多土地到市場，理所當(dāng)然成為政府關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，不少企業(yè)更把投資舊城改造作為在大城市做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略性選擇。如深圳掀起新一輪土改，打出市場向前政府退后的新信號(hào)，吸引萬科、保利、佳兆業(yè)、華潤等多家房企圍獵深圳舊改市場，分一杯羹。

開發(fā)商之所以熱衷舊城改造有以下幾點(diǎn)原因：首先，舊城改造有效提高房地產(chǎn)市場供應(yīng)，滿足大城市旺盛的市場需求，有助于企業(yè)提高大城市市場占有率;其次，在舊城改造之后，項(xiàng)目區(qū)位效益顯著提高，土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值將得到最大程度的釋放，從而提升地價(jià)以及房價(jià)，從這個(gè)角度看，企業(yè)精心完成舊城改造的過程，實(shí)際上是土地加速增值的過程;第三則是能夠獲得較高的開發(fā)利潤。

舊城改造未來發(fā)展趨勢預(yù)測

“十三五”期間我國城鎮(zhèn)化將穩(wěn)步推進(jìn),2020年我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到63%,2018年我國城鎮(zhèn)常住人口將超過8億,未來五年城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢不會(huì)改變。城市更新將為中國未來城市發(fā)展帶來極大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。城市的更新在經(jīng)濟(jì)方面的意義就是通過城市的更新和改造，來調(diào)整城市布局，提升城市結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

目前，長三角、珠三角等區(qū)域都遇到了這樣的問題——經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型、人口快速膨脹，而舊城改造正符合了經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需求，是發(fā)展進(jìn)程中必須經(jīng)過的階段，也是可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。但目前中國舊城改造魚龍混雜，正常、合理、規(guī)范的舊城改造被等同于拆遷，由此產(chǎn)生了偏見和誤區(qū)。舊城改造，要處理好多層關(guān)系，平衡兼顧原業(yè)主的利益、市民利益、社區(qū)利益、環(huán)境利益、歷史文化利益和開發(fā)商利益。

隨著我國城市化進(jìn)程的加快進(jìn)行，城市面貌急需舊貌換新顏。舊城改造、棚戶區(qū)改造、公共服務(wù)更新等城市更新需求日漸強(qiáng)烈。而與此同時(shí)，伴隨著一二線城市逐漸步入存量房市場，土地供應(yīng)愈加有限，尤其是北上廣深等一線城市，房企也紛紛抓住“城市更新”這個(gè)機(jī)遇來擴(kuò)充規(guī)模，并為城市的更新貢獻(xiàn)出更多經(jīng)驗(yàn)。不過，城市更新項(xiàng)目，尤其是舊改項(xiàng)目是對(duì)企業(yè)資金運(yùn)營、資源整合等各方面能力的綜合考驗(yàn)。

未來的舊改模式還會(huì)有所改進(jìn)和升級(jí)，政府主導(dǎo)型和市場主導(dǎo)型舊改都可能存在，而PPP公私合營的舊改模式或?qū)⒊蔀槲磥戆l(fā)展趨勢。在融資方面，政府如果缺少舊改項(xiàng)目前期的資金，可通過補(bǔ)繳地價(jià)出讓金的方式與開發(fā)商合資設(shè)立公私合營項(xiàng)目公司，也可以成立專門投資舊改項(xiàng)目的城市更新基金，該基金滾動(dòng)發(fā)展，盈利則留存作為后期發(fā)展之用，對(duì)于一些市場吸引力低的項(xiàng)目，還可以從基金中拿出一定的補(bǔ)貼給予開發(fā)商。

在分工方面，公共部門對(duì)社區(qū)規(guī)劃、拆遷政策以及補(bǔ)償安置方案等進(jìn)行決策，同時(shí)對(duì)規(guī)劃實(shí)施、拆遷、居民安置等具體工作進(jìn)行監(jiān)管。而開發(fā)商則重點(diǎn)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、融資等專業(yè)環(huán)節(jié)。PPP模式使政府借助開發(fā)商的專業(yè)能力，轉(zhuǎn)變公共部門職能以提高公共部門在舊城改造領(lǐng)域的專業(yè)化，而開發(fā)商則借助政府的力量，快速推進(jìn)舊改的實(shí)施，獲取合理的收益。

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