房地產(chǎn)行業(yè)市場分析：地產(chǎn)板塊直線攀升，龍頭房企大漲

• 方蔓桃 2023年8月25日 來源：百度 1189 77
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如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。重點分析了我國房地產(chǎn)行

隨著中央政治局對地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)的轉(zhuǎn)變以及住建部明確了政策支持方向，后續(xù)核心一二線城市的樓市支持政策有望陸續(xù)落地。重點布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。

資料顯示，地產(chǎn)ETF(159707)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權(quán)重超8成!同時，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF(159707)也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。

如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。重點分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

繼民營房企接連爆雷后，央企地產(chǎn)也險些“金身告破”，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡。中國房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時速”。一方面政府有關(guān)部門要出臺諸如降低按揭貸款利率、降低交易稅費等更有力的政策，另一方面房企更要通過切實降價讓利于購房人，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清，促進行業(yè)進入良性循環(huán)模式。同時，如果有關(guān)部門能幫助解決相關(guān)人員的失業(yè)問題，也能為房地產(chǎn)行業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。

隨著此前被房地產(chǎn)融資“三支箭”重點支持的優(yōu)質(zhì)房企，近期卻連續(xù)爆發(fā)違約事件，我國房地產(chǎn)行業(yè)似乎又進入至暗時刻。

7月24日，中共中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是自2016年中央經(jīng)濟工作會議上首次提出“房住不炒”之后，在以經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作為主題的中央政治局會議上，首次就房地產(chǎn)市場的變化給出最新表述。

此后的一個月，住建部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會等國家部委以及各級政府相關(guān)部門均陸續(xù)出臺大量“救市”政策，著實讓各界看到國家對于化解本輪房地產(chǎn)危機行業(yè)的高度重視，也似乎讓大家一度看到房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的曙光。

8月4日，江西贛州發(fā)布18條房地產(chǎn)措施，其中提到支持實行購房補貼和繼續(xù)實行階段性購房契稅補貼。8月1日，江蘇句容出臺穩(wěn)樓市新政，其中包括多孩家庭購新房給予契稅補貼、購買新建商住房給予契稅補貼等。同日，四川雅安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)出臺穩(wěn)樓市新政，提出買新房給購房補貼，包括對人才和多孩家庭給購房補貼等。

中指研究院統(tǒng)計顯示，2023年上半年已有超50城執(zhí)行購房補貼政策，補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才購房補貼、購房價款的一定比例補貼等。

“短期來看，預(yù)計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本，‘一區(qū)一策’、結(jié)合生育政策等或是重要方向，針對改善性住房需求的信貸政策也有望加力?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示。

繼民營房企接連爆雷后，央企地產(chǎn)也險些“金身告破”，可以說市場信心已經(jīng)快消耗殆盡。無獨有偶。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.78，為多年來低位;2023年1-7月，無論是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金還是商品房銷售面積、商品房銷售額，跌幅相比2023年1-6月均持續(xù)擴大;根據(jù)克而瑞報告顯示，2023年7月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低，同時單月業(yè)績同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大;2023年7月末，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長17.9%;2023年7月，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，環(huán)比下降37.7%。無論是房地產(chǎn)開發(fā)資金投入、市場銷售金額還是拿地資金投入，其跌幅均在進一步擴大，而待售面積卻不斷攀升，意味著房企和購房人都在黑暗中繼續(xù)煎熬，也等待著黎明的曙光。

與此同時，根據(jù)央行發(fā)布金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，2023年7月末，廣義貨幣(M2)余額285.4萬億元，同比增長10.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1.3個百分點;2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預(yù)期，說明過去作為資金主要“蓄水池”的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分飽和，再也無法吸納大規(guī)模資金入場。

“從目前樓市整體放松的環(huán)境來看，各地的購房補貼大都屬于各地調(diào)控放松‘組合拳’的組成部分?！?8安居客研究院院長張波此前曾評價購房補貼政策稱：政策單一對市場釋放的效力相對有限，需要和其他調(diào)控放松政策形成合力，會對市場形成一定影響力。

隨著近期官方對優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的接連表態(tài)，新一輪穩(wěn)樓市暖風(fēng)再起，分析普遍認為當下“政策底”再度夯實的信號明顯。但在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的過程中，對政策寬松邊界和趨勢的判斷顯得尤為重要。調(diào)整探索的嘗試里，不少城市首先給出了相對穩(wěn)妥的鼓勵方式——購房補貼。

8月4日，據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局官方微信號“南京房產(chǎn)微政務(wù)”消息，南京發(fā)布《進一步優(yōu)化政策舉措促進南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》的通知，8條政策里首條便是對購買新建商品住房的實施補貼。

具體而言，鼓勵新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場實際對在規(guī)定期限內(nèi)購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補貼，棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場實際經(jīng)評估后對購買新建商品住房的實施補貼，切實減輕剛性和改善性購房負擔(dān)。

報道稱，近日多城擬降低二套房首付比例的消息引關(guān)注。從多家當?shù)劂y行及分支機構(gòu)獲悉。多數(shù)銀行表示，暫未收到二套房首付比例調(diào)整通知，不過也有銀行稱已跟進執(zhí)行。對此，專家表示，不同于其他政策，降首付政策的實施，影響范圍廣泛，對新房和二手房市場都有拉動作用，從而對樓市形成支持。展望未來，房地產(chǎn)行業(yè)支持政策還有較大空間。

房地產(chǎn)行業(yè)市場前景分析

繼中央定調(diào)要“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，各地政策變化備受關(guān)注。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，7月以來，中央及各部委密集釋放積極信號，一定程度帶動房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心修復(fù)，政治局會議提出要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住建部強調(diào)要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，但具體政策落地及市場顯效均需時間，當前居民置業(yè)意愿仍偏低，全國房地產(chǎn)市場活躍度繼續(xù)下行。

8月以來，房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢并未改變，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月前兩周重點50城商品住宅周均成交面積較7月周均下降16.2%，較上年8月同期下降29.3%，市場繼續(xù)低位調(diào)整。陳文靜指出，中央及主管部門發(fā)聲后，合肥、鄭州、杭州等城市優(yōu)化樓市政策，短期來看，預(yù)計將有更多城市優(yōu)化樓市政策，核心城市政策有望加快落地，進一步修復(fù)市場預(yù)期，但政策顯效仍需要一定時間，短期全國房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。

8月15日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉在國新辦發(fā)布會上表示，近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場信心。隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，金融相關(guān)支持備受關(guān)注。8月20日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會于8月18日聯(lián)合召開電視會議，學(xué)習(xí)貫徹中央決策部署，研究落實金融支持實體經(jīng)濟發(fā)展和防范化解金融風(fēng)險有關(guān)工作。其中提到，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。

8月18日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開電視會議，會議強調(diào)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，要繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。

由此可見，無論是知名經(jīng)濟學(xué)家還是金融監(jiān)管機構(gòu)，都在為化解這場巨大的危機而做出自己應(yīng)有的努力。盡管現(xiàn)實情況不容樂觀，但是我們依然可以借鑒過往國外類似危機的處理方式，從中獲取實踐經(jīng)驗，做出適合中國國情的決策。

在業(yè)內(nèi)人士看來，本輪危機的實質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)過分杠桿化。無論購房人首付比例，房企拿地、施工和銷售等環(huán)節(jié)的實際出資比例，商品房預(yù)售許可制度下行業(yè)杠桿化浪潮，還是金融機構(gòu)對于房企、買房人信用擴張不斷放松管制，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下，都在推動房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿行為的放大。同時，由于過去若干年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一路高歌猛進，房價不斷上漲，行業(yè)上行趨勢很好地掩蓋了市場和信用風(fēng)險，也助推了加杠桿操作。但如今房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢確立，房價不再是只漲不跌，因此當務(wù)之急是盡可能對房地產(chǎn)行業(yè)去高杠桿化，無論是房企、購房人還是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)企業(yè)，絕不能逆勢加杠桿，將危機和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到第三方機構(gòu)，而是均需要同步化、漸進式降低杠桿比例，通過市場化方式實現(xiàn)去杠桿化進程，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)過量供給逐步出清。

日前，人民銀行發(fā)布2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告(以下簡稱“報告”)。針對下一階段工作安排，人民銀行指出，穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，穩(wěn)固支持實體經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展。綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配。堅決防范匯率超調(diào)風(fēng)險、適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，新一季報告釋放出多方面重要政策信號，為精準發(fā)揮貨幣政策作用指明階段性方向。

“房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的基本思路是不變的?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，近期人民銀行的會議均反映出對房地產(chǎn)的大力支持。種種政策都是吻合導(dǎo)向的，報告與這些政策總體基調(diào)是一致的，也有助于進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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  2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告

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