中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)發(fā)展分析：專業(yè)化市場化運(yùn)營水平有待提升

• 陳澤芳 2023年10月11日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1267 82
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從我國第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳蛇口工業(yè)區(qū)建立至今已經(jīng) 40 余年，這 40 余年的時間里，我國的園區(qū)模式商務(wù)服務(wù)業(yè)經(jīng)歷了從無到有的快速發(fā)展?！笆濉逼陂g，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了大幅的增長，并完成全國布局。“十三五”期間，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，行業(yè)市場規(guī)模增勢明顯，呈現(xiàn)

近幾年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化，從單純的土地開發(fā)到城市綜合體建設(shè)，從蓋樓賣樓，到園區(qū)的深度運(yùn)營，從重資產(chǎn)經(jīng)營到投資驅(qū)動，從政府操盤到越來越多的民營主體介入，過去那種“圈一片土地、布幾個產(chǎn)業(yè)、發(fā)展一批企業(yè)”的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式已再無生存空間。

以園區(qū)為核心帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要方向。在這樣的大背景下，地方為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，都要建設(shè)各類園區(qū)?！睂O曉利進(jìn)一步舉例說明，當(dāng)前有80多個城市同時設(shè)立了國家級經(jīng)開區(qū)和國家級高新區(qū)，雖然商務(wù)部、科技部對兩類園區(qū)的考核各有側(cè)重。但是，在同一個市級政府的管理下，固定資產(chǎn)投資則是較多地方政府考核園區(qū)的重要指標(biāo)之一，因此在一定程度上導(dǎo)致了高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)招商引資“撿到籃子里都是菜”，因此，如何推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)有序發(fā)展的問題更為重要。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)發(fā)展分析及投資前景預(yù)測報告》顯示：

園區(qū)建設(shè)所處行業(yè)與上下游行業(yè)間的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條較長，范圍也較廣。上游主要包括建材、金融等行業(yè)，下游產(chǎn)業(yè)有較大影響的主要是園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)。上游產(chǎn)業(yè)直接影響公司的生產(chǎn)成本，而下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、成熟和集聚，將通過客戶需求會對公司產(chǎn)生極強(qiáng)的間接帶動作用。

園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有“投資大、提供增值服務(wù)、長期穩(wěn)定回報”的特性。工業(yè)地產(chǎn)及配套項目的資金占用周期較長，投資回收期限較長，同時前期投資規(guī)模較大，招商、管理運(yùn)營等方面的投入也較高，所以目前園區(qū)建設(shè)中對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。隨著園區(qū)開發(fā)中的優(yōu)惠政策對投資者的吸引力不斷減弱，園區(qū)的配套環(huán)境、配套服務(wù)、配套產(chǎn)業(yè)等因素更受到投資者的關(guān)注。

這些增值服務(wù)在推動園區(qū)發(fā)展的同時，也為經(jīng)營者帶來了更大的盈利空間。成熟的園區(qū)一般都有特定的、穩(wěn)定的客戶群體，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)對客戶的穩(wěn)定增長具有積極影響，為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報。在宏觀政策層面，國家一直推動重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，長期需求呈上升趨勢，因此也保證了回報的穩(wěn)定增長。

園區(qū)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會通過創(chuàng)業(yè)機(jī)會、創(chuàng)業(yè)資源和創(chuàng)業(yè)者這三個基本要素影響到創(chuàng)業(yè)活動的開展，從而對商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生影響。一方面，由于國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境與宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場形勢密不可分，創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)機(jī)會和創(chuàng)業(yè)熱情將會受到國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑和資本市場轉(zhuǎn)冷等外部因素的影響，致使創(chuàng)業(yè)項目數(shù)量減少或者創(chuàng)業(yè)者需求發(fā)生變化，從而給商務(wù)服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶來壓力。另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)周期的變化，會導(dǎo)致要素資源的變化，從而影響創(chuàng)業(yè)機(jī)會的分布、增加創(chuàng)業(yè)意愿或提升創(chuàng)業(yè)需求，這會給園區(qū)管理服務(wù)業(yè)帶來新的需求和動力。

2023年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)發(fā)展分析

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集、科技升級的重要空間載體，是落實(shí)經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要載體，有力地推動了我國開放型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及促進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。自從1979年蛇口工業(yè)區(qū)成立，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過近40年的發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出涉及不同產(chǎn)業(yè)層次、覆蓋經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域廣泛、多種類型互為補(bǔ)充的發(fā)展態(tài)勢。

從我國第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳蛇口工業(yè)區(qū)建立至今已經(jīng) 40 余年，這 40 余年的時間里，我國的園區(qū)模式商務(wù)服務(wù)業(yè)經(jīng)歷了從無到有的快速發(fā)展?！笆濉逼陂g，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了大幅的增長，并完成全國布局?！笆濉逼陂g，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，行業(yè)市場規(guī)模增勢明顯，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，聯(lián)合辦公市場規(guī)模穩(wěn)步提升。

2021 年 5 月 28 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，近十年，受益于減稅降費(fèi)等政策，全社會創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力持續(xù)激發(fā)，全國新辦涉稅市場主體累計達(dá)到9315萬戶，年均增加逾千萬戶。2022年上半年，全國新辦涉稅市場主體675.8萬戶，同比增長8.2%，其中，新辦企業(yè)、個體工商戶均超過300萬戶，共提供就業(yè)崗位1364.8萬個，比2021年同期增長0.5%。在國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長態(tài)勢持續(xù)加固的情況下，聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模也預(yù)計持續(xù)增長。

2022年園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展百強(qiáng)中，區(qū)域分布不平衡問題依然突出。按四大區(qū)域劃分，東部區(qū)域占比最多，超過50%，處于絕對領(lǐng)先地位，但與去年相比呈下降趨勢，西部地區(qū)則有增長。按19大城市群劃分，長江三角洲城市群占比最大，其次為長江中游城市群、粵港澳大灣區(qū)城市群。從整體看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展水平還不高，產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展效應(yīng)還不明顯，專業(yè)化市場化運(yùn)營水平有待提升，亟需進(jìn)一步加強(qiáng)特色園建設(shè)，引導(dǎo)園區(qū)專業(yè)化、市場化、集約化、特色化發(fā)展。

聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署(UNEP)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是在一大片的土地上聚集若干個企業(yè)的區(qū)域。它具有如下特征：開發(fā)較大面積的土地;大面積的土地上有多個建筑物、工廠以及各種公共設(shè)施和娛樂設(shè)施;對常駐公司、土地利用率和建筑物類型實(shí)施限制;詳細(xì)的區(qū)域規(guī)劃對園區(qū)環(huán)境規(guī)定了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和限制條件;為履行合同與協(xié)議、控制與適應(yīng)公司進(jìn)入園區(qū)、制定園區(qū)長期發(fā)展政策與計劃等提供必要的管理條件。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟(jì)信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家海關(guān)總署、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外相關(guān)報刊雜志的基礎(chǔ)信息以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)發(fā)展分析及投資前景預(yù)測報告》。

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