最高認購30% 深鐵集團參與萬科旗下REIT戰(zhàn)略配售 資產(chǎn)管理行業(yè)調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

• 李波 2024年3月18日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 732 43
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近日，萬科企業(yè)股份有限公司(萬科A，000002.SZ)發(fā)布公告稱，公司第一大股東深圳市地鐵集團有限公司(簡稱“深鐵集團”)計劃參與中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“中金印力消費REIT”)的戰(zhàn)略配售。根據(jù)公告內容，深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售方式認

深鐵集團擬參與萬科旗下REIT戰(zhàn)略配售，最高認購份額達30%

近日，萬科企業(yè)股份有限公司(萬科A，000002.SZ)發(fā)布公告稱，公司第一大股東深圳市地鐵集團有限公司(簡稱“深鐵集團”)計劃參與中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“中金印力消費REIT”)的戰(zhàn)略配售。根據(jù)公告內容，深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售方式認購該REIT的份額，最高認購份額不超過該基金募集份額總額的30%。

中金印力消費REIT作為首批獲批的消費基礎設施REITs之一，其首次發(fā)行擬投資的基礎設施資產(chǎn)為杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心——杭州西溪印象城。此次REIT的發(fā)行不僅標志著消費基礎設施REITs市場的進一步開放，也體現(xiàn)了萬科在多元化融資渠道方面的積極探索。

深鐵集團作為萬科的第一大股東，此次擬認購中金印力消費REIT，顯示出了對萬科業(yè)務發(fā)展的堅定支持。深鐵集團此次認購的份額數(shù)量，將以其最終與基金管理人中金基金管理有限公司(簡稱“基金管理人”)簽署的協(xié)議為準。據(jù)初步估算，中金印力消費REIT的估值約為39.59億元，因此深鐵集團的認購金額預估可能在10億元左右。

值得注意的是，如果深鐵集團最終實際認購達到10億元份額，這將是截至目前國內國資體系對消費類REITs認購金額最大的一筆。這一舉措不僅將提升萬科在REITs市場的地位，也將進一步推動國內REITs市場的發(fā)展。

此外，去年11月6日，萬科與金融機構的交流會上，深圳國資曾發(fā)聲表示，如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優(yōu)化股權投資結構、債券認購、協(xié)調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。此次深鐵集團擬認購基金份額，可以視為深圳國資發(fā)聲之后的實際行動，是其在公開市場上首次以真金白銀支持萬科。

對于萬科而言，中金印力消費REIT的發(fā)行和深鐵集團的參與，無疑將為其帶來更為豐富的資金來源和更加穩(wěn)健的資本結構。這有助于萬科在未來持續(xù)拓展業(yè)務、優(yōu)化資產(chǎn)結構、提升市場競爭力。同時，這也將促進萬科與深鐵集團在更多領域的深度合作，共同推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

然而，盡管深鐵集團的參與為萬科帶來了諸多利好，但REITs市場本身仍存在一定的風險和挑戰(zhàn)。因此，萬科和深鐵集團需要謹慎評估市場環(huán)境和投資風險，制定科學合理的投資策略，確保投資安全并取得良好的回報。

總的來說，深鐵集團擬參與萬科旗下REIT戰(zhàn)略配售，最高認購份額達30%的舉措，不僅體現(xiàn)了深鐵集團對萬科的支持和信任，也反映了萬科在REITs市場的積極探索和拓展。隨著REITs市場的不斷發(fā)展壯大，相信未來萬科和深鐵集團將在這一領域取得更加輝煌的成就。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2027年中國資產(chǎn)管理行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

萬科不動產(chǎn)商是萬科企業(yè)股份有限公司在轉型過程中形成的一個重要業(yè)務方向。近年來，萬科正在積極尋求創(chuàng)新轉型，從傳統(tǒng)的開發(fā)商轉變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商，這是一個具有前瞻性的戰(zhàn)略決策。

萬科通過多種方式兌付債務，包括境外自有資金、境外銀團貸款等，同時加速處置資產(chǎn)以應對壓力。此外，萬科正籌謀通過REITs等新型融資渠道實現(xiàn)不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的閉環(huán)。REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金，是一種重要的融資工具，有助于萬科拓寬融資渠道、降低資金成本，并進一步提升公司的競爭力和市場地位。

具體來說，萬科已經(jīng)有了一些成功的REITs實踐。例如，萬科擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的倉儲物流園項目作為基礎設施資產(chǎn)，開展基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金的申報發(fā)行工作。

這些項目位于粵港澳大灣區(qū)和長江三角洲的重要城市，通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，萬科可以盤活旗下倉儲物流基礎設施資產(chǎn)，打通倉儲物流全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，形成投資良性循環(huán)。

此外，深鐵集團作為萬科的重要股東，也積極支持萬科的轉型戰(zhàn)略。深鐵集團宣布認購中金印力消費REIT，預計投入10億元，占基金募集份額總額的30%。這一舉措預計將助力萬科旗下印力集團盤活資產(chǎn)，提升資管能力，展現(xiàn)深國資對萬科轉型業(yè)務的支持。

綜上所述，萬科不動產(chǎn)商是萬科轉型過程中的一個重要方向，通過REITs等新型融資渠道和創(chuàng)新性的業(yè)務模式，萬科正在加速實現(xiàn)不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的閉環(huán)，展現(xiàn)出了強大的轉型動力和前瞻性的戰(zhàn)略布局。

REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust)，也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”。其最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。它專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)，是一種封閉型投資基金。REITs為投資者提供了參與房地產(chǎn)投資的機會，同時也為房地產(chǎn)開發(fā)商和運營商提供了新的融資渠道。

近年來，REITs在中國市場也逐漸受到關注，不少企業(yè)開始嘗試通過REITs進行融資和資產(chǎn)盤活。隨著市場的不斷發(fā)展和政策的逐步完善，REITs有望成為未來房地產(chǎn)市場的重要融資工具之一。

REITs和房地產(chǎn)基金有什么區(qū)別

REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)和房地產(chǎn)基金雖然都涉及房地產(chǎn)投資，但它們之間存在一些重要的區(qū)別：

性質與運作方式：REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)項目的證券化產(chǎn)品，它將流動性較低的房地產(chǎn)投資轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)。而房地產(chǎn)基金是一種集合投資制度，主要用于從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷以獲取收入。

投資門檻與投資者范圍：REITs通常對公眾開放，投資門檻相對較低，使得廣大投資者能夠參與。而房地產(chǎn)私募股權基金則不公開，對投資人有嚴格限制，如資產(chǎn)要求很高，通常面向高凈值投資者。

收益與風險：REITs通過匯集投資者的資金，進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。由于REITs的強制性分紅和政府監(jiān)管，其收益相對穩(wěn)定，風險相對較低。而房地產(chǎn)基金的風險和收益則可能因投資項目的不同而有所差異。

流動性與交易成本：REITs的交易成本相對較低，流動性強，類似于股票交易。而房地產(chǎn)基金的交易可能涉及更復雜的流程和更高的成本，流動性也可能相對較低。

法律結構與監(jiān)管：REITs通常以特殊的法律結構進行組織和運作，以符合特定的稅收優(yōu)惠和監(jiān)管要求。而房地產(chǎn)基金則可以采用公司、信托或合同的法律形式，其監(jiān)管要求可能因國家和地區(qū)而異。

綜上所述，REITs和房地產(chǎn)基金在性質、運作方式、投資門檻、收益與風險、流動性與交易成本以及法律結構與監(jiān)管等方面都存在顯著的區(qū)別。

2023年中國資產(chǎn)管理業(yè)務規(guī)模統(tǒng)計數(shù)據(jù)

近日，中國證券投資基金協(xié)會(以下簡稱“中基協(xié)”)公布了2023年一季度資產(chǎn)管理業(yè)務統(tǒng)計數(shù)據(jù)。截至2023年一季度末，基金管理公司及其子公司、證券公司及其子公司、期貨公司及其資管子公司、私募基金管理人管理的資產(chǎn)管理業(yè)務總規(guī)模約67.28萬億元，較去年年底增幅0.81%。

我國REITs市場建設尚處初期階段，市場有關管理能力和金融端、產(chǎn)業(yè)端協(xié)同性等問題值得關注。他提出七點建議：提升基金管理人治理水平和內控能力;形成有利于各參與方的收益和考核機制;充分發(fā)揮外部機構特別是資產(chǎn)評估機構作用;充分發(fā)揮REITs制度本身的治理作用;加強對關聯(lián)交易的監(jiān)管力度;充分發(fā)揮公募基金持有人大會的治理作用;進一步引入合適的投資者。

我國REITs市場正處在試點期，存在擴募時間較長、投資人結構不完善等挑戰(zhàn)，需要繼續(xù)探索形成有效定價機制，持續(xù)引導長期資金投資。

泰康保險集團投資管理部投資總監(jiān)、不動產(chǎn)投資業(yè)務負責人譚瑩介紹了篩選公募REITs標的的經(jīng)驗，并建議通過加快新項目發(fā)行和存量項目擴募等方式擴大市場規(guī)模;公募REITs市場可逐漸擴展至醫(yī)療養(yǎng)老板塊，進一步豐富資產(chǎn)類別。

《2023-2027年中國資產(chǎn)管理行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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