上海市人民政府發(fā)布的關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知，旨在提升住房套型配置的均衡性，更好滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

調(diào)整中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)

多層建筑：商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為100平方米。

小高層建筑：商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為110平方米。

高層建筑：商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為120平方米。

這一調(diào)整基于上海市人均住房建筑面積、家庭人口結(jié)構(gòu)、住房套型的市場(chǎng)需求以及住房建筑設(shè)計(jì)和施工等情況，旨在提升住房套型配置的均衡性，引導(dǎo)套內(nèi)空間合理布局。

優(yōu)化中小套型住房供應(yīng)比例

中外環(huán)間區(qū)域：中小套型住房供應(yīng)比例不低于70%。

中環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域：中小套型住房供應(yīng)比例不低于60%。

新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域：中小套型住房供應(yīng)比例不低于60%。

外環(huán)外其他區(qū)域：中小套型住房供應(yīng)比例不低于50%。

這一優(yōu)化措施旨在通過(guò)差異化的供應(yīng)比例要求，支持區(qū)域統(tǒng)籌、總體平衡，更好促進(jìn)區(qū)域人口、土地、住房協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，繼續(xù)將新建各類(lèi)商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍，并根據(jù)市場(chǎng)主體住宅產(chǎn)品適銷(xiāo)等情況進(jìn)行適當(dāng)彈性調(diào)整。

加強(qiáng)區(qū)域統(tǒng)籌

加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)，相關(guān)區(qū)(管委會(huì))可根據(jù)城市總規(guī)、單元規(guī)劃，對(duì)擬規(guī)劃用作商品住房的地塊按照建筑面積總量不變?cè)瓌t，統(tǒng)籌中小套型商品住房。

新出讓的商品住房地塊在一定時(shí)間內(nèi)做好項(xiàng)目統(tǒng)籌平衡，具體地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件在土地出讓合同中予以明確。

其他相關(guān)政策

非本市戶(hù)籍居民家庭以及單身人士購(gòu)房繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)3年及以上。新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非本市戶(hù)籍人才購(gòu)房繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)2年及以上，并將購(gòu)房范圍擴(kuò)大至所在區(qū)全域。

取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對(duì)夫妻離異后購(gòu)房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。

調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定，已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

優(yōu)化住房限購(gòu)相關(guān)操作口徑，支持居民合理住房需求。

此次通知的發(fā)布，是上海市政府為落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施、適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化、滿(mǎn)足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房新期待的重要舉措。

通過(guò)調(diào)整中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例、加強(qiáng)區(qū)域統(tǒng)籌以及實(shí)施一系列相關(guān)政策措施，旨在進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提升住房品質(zhì)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告》顯示：

商品房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)：

一、商品房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

市場(chǎng)調(diào)整與復(fù)蘇：

自2022年起，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，高增長(zhǎng)時(shí)代遠(yuǎn)去，市場(chǎng)進(jìn)入緩慢復(fù)蘇階段。盡管政策持續(xù)發(fā)力，但行業(yè)基礎(chǔ)面底部運(yùn)行的狀態(tài)并未完全扭轉(zhuǎn)，投資信心探底、房?jī)r(jià)加速下行、資金壓力猶存等特征依舊明顯。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年前七月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額同比下降25.9%，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額下降24.3%，顯示出市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整中。

政策環(huán)境：

政策寬松基調(diào)延續(xù)，限字逐步退場(chǎng)，“去庫(kù)存”重現(xiàn)等信號(hào)強(qiáng)烈。中央及地方政府頻繁出臺(tái)支持類(lèi)政策，包括降低首付比例、取消商貸利率下限、優(yōu)化公積金貸款政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、放松限購(gòu)限貸等，以促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇和穩(wěn)定。

特別是“517”新政后，央行連發(fā)三條房貸新政，從需求端傳遞利好信號(hào)，居民的購(gòu)房門(mén)檻和房貸利息成本降至歷史最低。

市場(chǎng)表現(xiàn)：

新房市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，供需兩端低位爬行，去化壓力持續(xù)增加。盡管部分核心城市在政策“強(qiáng)刺激”下成交趨勢(shì)短期向好，但整體成色依然不足。

二手房市場(chǎng)相對(duì)強(qiáng)于新房，成交平淡開(kāi)局但逐步回暖。二手房掛牌量激增，業(yè)主降價(jià)跑量成為常態(tài)，反映出市場(chǎng)信心仍需進(jìn)一步修復(fù)。

土地市場(chǎng)：

土地市場(chǎng)供需兩弱特征延續(xù)，整體偏冷與局部火熱并存。房企拿地繼續(xù)謹(jǐn)慎，仍重倉(cāng)于一二線(xiàn)城市。

二、未來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

政策持續(xù)支持：

預(yù)計(jì)未來(lái)政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)，支持類(lèi)政策將進(jìn)一步加碼。政策調(diào)控或?qū)⒅饕劢沟街С质召?gòu)存量房用作保障房方面，以加快去化存量商品房并促進(jìn)保交樓的有效推進(jìn)。

市場(chǎng)逐步修復(fù)：

隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)和市場(chǎng)信心的逐步修復(fù)，商品房市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)回升。特別是二手房市場(chǎng)有望先于新房市場(chǎng)恢復(fù)活力。

發(fā)展模式轉(zhuǎn)變：

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在構(gòu)建以城市更新、代建、租賃等為新體系的高質(zhì)量發(fā)展新模式。行業(yè)將更加注重租售并舉、市場(chǎng)與保障并行的發(fā)展路徑。

城鎮(zhèn)化推動(dòng)需求：

中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在進(jìn)行中，城鎮(zhèn)化率仍有提升空間。人口向城市集中過(guò)程中的遷移性需求將為中國(guó)樓市未來(lái)發(fā)展提供動(dòng)力。

行業(yè)整合加速：

經(jīng)過(guò)深度調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷產(chǎn)能出清的過(guò)程。行業(yè)集中度將顯著提升，優(yōu)質(zhì)企業(yè)將獲得更多市場(chǎng)份額和發(fā)展機(jī)會(huì)。

商品房行業(yè)目前仍處于調(diào)整期但已顯現(xiàn)積極信號(hào)，未來(lái)在政策支持下有望逐步修復(fù)并實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，行業(yè)將更加注重租售并舉、市場(chǎng)與保障并行的發(fā)展路徑以及城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求增長(zhǎng)。

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