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狂砸逾323億元買地 萬科推出史上最嚴(yán)跟投制度

2017年1月6日     來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)      編輯:HeDaoHui      繁體
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萬科推史上最嚴(yán)苛跟投制度,年末狂砸超過323億元席卷土地市場(chǎng)。1月5日晚,萬科率先公布了其2016年全年銷售業(yè)績(jī)。在拿下逾3600億元銷售業(yè)績(jī)的情況下,萬科于年末土地市場(chǎng)上斬獲頗豐。

萬科

  萬科推史上最嚴(yán)苛跟投制度,年末狂砸超過323億元席卷土地市場(chǎng)。1月5日晚,萬科率先公布了其2016年全年銷售業(yè)績(jī)。在拿下逾3600億元銷售業(yè)績(jī)的情況下,萬科于年末土地市場(chǎng)上斬獲頗豐。

  在公布業(yè)績(jī)的同時(shí),萬科還對(duì)跟投制度進(jìn)行了第二次修訂,一是取消追加跟投安排,降低了員工跟投總額度上限,另一方面通過設(shè)置門檻收益率和超額收益率,要求萬科跟投人員以收益承擔(dān)劣后責(zé)任。此舉也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最嚴(yán)跟投制度。

  狂砸逾323億元買地

  與之前機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)相仿,其2016年12月份實(shí)現(xiàn)銷售面積166.7萬平方米,銷售金額234.1億元。2016年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2765.4萬平方米,銷售金額3647.7億元。雖然創(chuàng)下自身的歷史新高,不過其行業(yè)銷售老大的位置很可能被恒大所取代。

  相比于銷售金額,萬科在年末土地市場(chǎng)的表現(xiàn)更為值得關(guān)注。根據(jù)萬科公告顯示,自11 月份銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來公司新增加項(xiàng)目34個(gè),《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn),萬科為拿取這34個(gè)項(xiàng)目所需支付的土地出讓金高達(dá)323.47億元,是當(dāng)月銷售額的1.38倍,不但刷新了萬科單月拿地總額的紀(jì)錄,從拿地?cái)?shù)量上也是看近年來的新高。

  上述34個(gè)項(xiàng)目遍布全國(guó)十多個(gè)城市,既涉及北京、上海、廣州這樣的一線城市,也包括天津、福州、寧波等二、三線城市。其中,天津楊伍莊南項(xiàng)目需支付地價(jià)款最高,達(dá)74.5 億元,北京海淀永豐項(xiàng)目也達(dá)到了50億元。

  而不久前萬科總裁郁亮在接受媒體采訪時(shí)曾指出,萬科近年來一直堅(jiān)持審慎的投資策略,嚴(yán)格控制投資質(zhì)量,根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和實(shí)際發(fā)展需要合理補(bǔ)充項(xiàng)目資源,土地儲(chǔ)備一直保持在比較合理的水平,既能保證未來兩三年的發(fā)展,又不會(huì)背上沉重包袱。

  對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士指出,在去年10月份調(diào)控密集出臺(tái)后,各地樓市轉(zhuǎn)冷,萬科此時(shí)出手可避免土地價(jià)格過高,屬于逆周期拿地。而從區(qū)域上看,所購(gòu)入的土地基本都在熱點(diǎn)城市,因此總體支出金額較大,但后續(xù)出售時(shí)應(yīng)會(huì)較為順利。此外,隨著恒大在規(guī)模上的趕超,萬科此時(shí)加大拿地力度,應(yīng)該也是為加快規(guī)模增長(zhǎng)。

  推出最嚴(yán)跟投制度

  值得注意的是,當(dāng)晚萬科董事會(huì)還通過了第二次修訂項(xiàng)目跟投制度細(xì)則的議案。

  據(jù)悉,萬科于2014年3月份率先在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)推出了項(xiàng)目跟投制度,并于2015年3月份進(jìn)行了第一次修訂。萬科方面表示,項(xiàng)目跟投制度推出以來,實(shí)施效果顯著,提升了公司的投資質(zhì)量,縮短了項(xiàng)目開工、開盤周期,降低了營(yíng)銷費(fèi)率,改善了開發(fā)效率,充分體現(xiàn)合伙機(jī)制的共創(chuàng)、共擔(dān)精神。

  而據(jù)記者了解,后續(xù)不少地產(chǎn)公司也都推出了項(xiàng)目跟投制度,從側(cè)面肯定了該制度的成功,不過跟投制度仍有一些需要改進(jìn)的地方。例如,相較于一線城市以及熱點(diǎn)二線城市,三、四線城市的項(xiàng)目回報(bào)率較低,公司的員工會(huì)更加青睞一線城市的項(xiàng)目,從而導(dǎo)致項(xiàng)目融資的不平衡。同時(shí),員工跟投金額大的項(xiàng)目,會(huì)被傾注更多的資源,導(dǎo)致項(xiàng)目在公司內(nèi)部的厚此薄彼。

  萬科方面也表示,為促進(jìn)跟投人承擔(dān)更多責(zé)任,鼓勵(lì)跟投人員為公司和股東創(chuàng)造更大價(jià)值,公司在取得董事會(huì)批準(zhǔn)后,對(duì)項(xiàng)目跟投制度進(jìn)行了進(jìn)一步修訂。此次修訂中,公司參考了各類PE基金中廣泛應(yīng)用的優(yōu)先劣后分配理念,通過設(shè)置門檻收益率、超額收益率,要求跟投人以收益為限對(duì)萬科承擔(dān)劣后責(zé)任。

  同時(shí),萬科將“初始跟投投資總額不超過項(xiàng)目資金峰值的5%,追加跟投投資總額不超過項(xiàng)目資金峰值的8%(即跟投投資總額合計(jì)不超過項(xiàng)目資金峰值的13%)”調(diào)整為“跟投投資總額不超過項(xiàng)目資金峰值的10%”。而修訂后的跟投制度也被指對(duì)跟投人員的要求更加嚴(yán)格,更有利于保障公司和股東的利益。

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