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房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力增加 2017年廣州樓市調(diào)控或加碼

2017年1月13日     來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)      編輯:HeDaoHui      繁體
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從去年底開始,廣州在土地拍賣中不斷出現(xiàn)“高價(jià)地”,加上“穗六條”要求的3年社保繳納期限到期。對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2017年廣州房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力增加,這也意味著廣州將面臨調(diào)控加碼的壓力。據(jù)悉,相比北上深,同樣是一線城市的廣州,2016年樓市表現(xiàn)平穩(wěn),被業(yè)界稱為價(jià)值2

樓市

  從去年底開始,廣州在土地拍賣中不斷出現(xiàn)“高價(jià)地”,加上“穗六條”要求的3年社保繳納期限到期。對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2017年廣州房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力增加,這也意味著廣州將面臨調(diào)控加碼的壓力。據(jù)悉,相比北上深,同樣是一線城市的廣州,2016年樓市表現(xiàn)平穩(wěn),被業(yè)界稱為價(jià)值“洼地”。截至2016年底,廣州去庫(kù)存效果顯現(xiàn),去化周期降至6個(gè)月。

  合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2016年廣州市土地成交總量715平方米,相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬(wàn)平方米,相比2015年同比下降31%;商業(yè)用地成交253萬(wàn)平方米(占總量35%),相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元,相比2015年同比下降29%。

  由于廣州力避“地王效應(yīng)”,去年整個(gè)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的先抑后揚(yáng)特點(diǎn)。記者采訪了解到,上半年廣州及時(shí)調(diào)整供地策略及節(jié)奏,推定向出讓商業(yè)用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價(jià)成交,到5月土地拍賣才產(chǎn)生溢價(jià)。盡管5月拍賣的居住用地均位于外圍非核心區(qū)域,溢價(jià)率雖過(guò)百,但成交樓面地價(jià)大都低于8000元/平方米,對(duì)樓價(jià)傳導(dǎo)有限。11月份,廣州通過(guò)“限地價(jià)+競(jìng)配建”方式一次性集中出讓18宗土地,獲土地出讓金309億元,有地塊樓面單價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元,刷新廣州地價(jià)記錄。

  “外溢效應(yīng)”在廣州表現(xiàn)很明顯。數(shù)據(jù)顯示,2016年廣州一手商品住宅成交超過(guò)80%在外圍六區(qū),其中黃浦區(qū)成交量高速增長(zhǎng)并突破200萬(wàn)平方米,供求缺口達(dá)45萬(wàn)平方米。增城區(qū)成交創(chuàng)新高,首次突破300萬(wàn)平方米。合富輝煌集團(tuán)副總裁謝宇宙晗表示,由于成交面積大部分集中在外圍區(qū),所以廣州新房均價(jià)一直未邁入“2萬(wàn)元”時(shí)代。

  值得一提的是,廣州去庫(kù)存效果顯著,成交量?jī)r(jià)齊升,去化周期降至6個(gè)月。據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)中地行統(tǒng)計(jì),2016年住宅供應(yīng)10.5萬(wàn)套,對(duì)比全年成交12萬(wàn)套來(lái)講略有不足。目前全市可售貨量約6萬(wàn)套,僅夠半年去化。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年11月下半月一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示,濟(jì)南、武漢、廣州、鄭州價(jià)格對(duì)比11月仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì),隨后鄭州、武漢、濟(jì)南先后出臺(tái)更為嚴(yán)格的限購(gòu)政策,相比之下,廣州政策收緊的壓力正在加大。廣州原定于去年12月26日出讓的商業(yè)/居住用地,7宗延期出讓、2宗終止出讓,不排除與房?jī)r(jià)上漲壓力較大相關(guān)。

  與北上深相比,廣州依然處于相對(duì)寬松的政策標(biāo)準(zhǔn),仍然有加碼的空間。記者采訪發(fā)現(xiàn),廣州在限購(gòu)方面要求外地戶籍需連續(xù)繳納3年社保,而北上深均為5年。在限貸方面,廣州明確有1套房且房貸結(jié)清,最低首付30%,而京滬則要求50%,深圳更高達(dá)70%。

  業(yè)界專家認(rèn)為,廣州2017年房?jī)r(jià)仍然存在上漲的動(dòng)力。一方面,2013年11月出臺(tái)的“穗六條”明確要求,非穗籍買家需有連續(xù)3年以上的個(gè)稅繳納證明或者社保繳納證明,如今3年已經(jīng)過(guò)去,這批非穗籍買家將被解除束縛,加速進(jìn)入市場(chǎng)。此外,廣州去年11月份集中供地,造成“高價(jià)地”不斷出現(xiàn),進(jìn)一步了影響了樓市預(yù)期。

  相關(guān)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)認(rèn)為,2017年,廣州中心區(qū)新增供應(yīng)將呈增加趨勢(shì),而外圍區(qū)供貨量相比2016年將有所減少,位于中心區(qū)的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價(jià)將超過(guò)4萬(wàn)元人民幣,在中心區(qū)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)下,廣州全市新房均價(jià)也會(huì)大幅增加,屆時(shí)廣州將面臨較大調(diào)控壓力。

  廣州房地產(chǎn)研究人士黎文江表示,2017年廣州將繼續(xù)通過(guò)控制好土地拍賣及地塊分布,同時(shí)對(duì)商品住宅實(shí)施非市場(chǎng)化的操作手段,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及房?jī)r(jià)走勢(shì),從而避免調(diào)控政策大幅收緊。整體來(lái)看,廣州房?jī)r(jià)降呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。

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