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房企融資渠道進一步收緊 創(chuàng)新性金融工具在被封堵

2017年1月20日     來源:地產(chǎn)中國網(wǎng)      編輯:HeDaoHui      繁體
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來自券商的消息,去年10月,監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資行為進行窗口指導,此后涉及房地產(chǎn)融資基本暫停,購房尾款ABS以外,還包括應收賬款ABS、類Reits等產(chǎn)品。上述券商人士向記者證實,其經(jīng)手的一家大型房企購房尾款ABS產(chǎn)品即因政策因素擱淺。同時,也有兩個獨立消息源向記者證

房企融資

來自券商的消息,去年10月,監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資行為進行窗口指導,此后涉及房地產(chǎn)融資基本暫停,購房尾款ABS以外,還包括應收賬款ABS、類Reits等產(chǎn)品。上述券商人士向記者證實,其經(jīng)手的一家大型房企購房尾款ABS產(chǎn)品即因政策因素擱淺。同時,也有兩個獨立消息源向記者證實,以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產(chǎn)發(fā)行ABS(資產(chǎn)支持計劃)融資基本暫停。

創(chuàng)新性金融工具在被封堵

不符合政策導向,或是部分創(chuàng)新型金融工具被叫停的主要原因。

記者注意到,2016年10月,中國樓市政策趨緊,同月召開的中國銀監(jiān)會三季度經(jīng)濟金融形勢分析會議要求“嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務風險”。

上述會議提出,審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關的業(yè)務;規(guī)范各類貸款業(yè)務管理,嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域;加強理財資金投資管理,嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域;加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營。

就銀監(jiān)會的表態(tài),業(yè)內(nèi)人士分析,眼下流行的購房尾款ABS在執(zhí)行層面已經(jīng)禁止,私募和小公募都發(fā)不了,主要還是和政策導向相悖。

該人士解釋,理財資金等被明確禁止進入房地產(chǎn)領域,但這些資金可以通過這些創(chuàng)新產(chǎn)品最終流入房地產(chǎn)領域,這是政策不允許的。

此外,購房尾款的提前套現(xiàn),有削弱政策調(diào)控之嫌。ABS即Asset-backed Securities,是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持,發(fā)行可交易證券的一種融資形式。

在一般的購房交易中,購房者支付首付后,按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。

而房企通過資產(chǎn)證券化可將購房尾款應收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回。

具體而言,是指發(fā)起人將其流動性不足但具有未來現(xiàn)金流收入的貸款或其他信貸資產(chǎn)打包成流動性強的證券,并用信用增強的措施,通過證券發(fā)行的方式出售給資本市場上的投資人。

2015年12月8日,國內(nèi)首款購房尾款資產(chǎn)證券化項目“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃”正式掛牌。?

世茂購房尾款ABS存續(xù)期為3年,根據(jù)風險收益特征,分為優(yōu)先級和劣后級資產(chǎn)支持證券,房企提前獲得購房尾款,緩解購房尾款到位前的流動性壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進認為,即便排除理財資金的進入,但房企對資金的使用情況難以監(jiān)管,會削弱調(diào)控的力度,或基于此,監(jiān)管部門叫停該業(yè)務。

機構建議房企多嘗試

新的融資渠道被封堵,房企在堅守原有渠道的同時,被建議嘗試更多金融產(chǎn)品。

近日,中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部負責人呂莉在一次論壇中提到,房企應該嘗試多種金融工具,信托、私募基金、資管計劃、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,資本上的發(fā)債。呂莉同時指出,監(jiān)管的條件越來越嚴格,產(chǎn)品還是有多種變化,多嘗試沒有錯。

房企真的寄望于新型金融產(chǎn)品。某閩系房企財務負責人介紹,新的融資環(huán)境下,在傳統(tǒng)融資渠道之外,其所在企業(yè)將會繼續(xù)在資本市場融資,主要包括購房尾款資產(chǎn)支持計劃,類Reits產(chǎn)品及自持商業(yè)的資產(chǎn)證券化等產(chǎn)品。

面對監(jiān)管升級,上述負責人表示,不要妖魔化監(jiān)管層對融資的收緊,政策的變化,會有新的金融產(chǎn)品出來,與企業(yè)現(xiàn)金流和項目開發(fā)節(jié)點匹配的金融產(chǎn)品就是好的產(chǎn)品。

在股、債暫停,資產(chǎn)支持計劃收緊的背景下,前文業(yè)內(nèi)人士建議,在不觸犯監(jiān)管紅線的前提下,房企可以創(chuàng)新股權,通過設置spv投真股,代替從前的假股真?zhèn)T撊耸糠Q,目前各方都在探索,未來也會有更多的金融產(chǎn)品,也將伴隨產(chǎn)生新的監(jiān)管政策。

所謂spv即,special purpose vehicle(特殊目的實體),通常指僅為特定、專向目的而設立的法律實體,常見的是公司,有時也有合伙等。

據(jù)介紹,房地產(chǎn)基金通過設置spv實現(xiàn)投資的案例,市場早已出現(xiàn)先,復地旗下的星浩資本即是,但產(chǎn)品最終的運營效果是因項目而已的。

對于融資渠道收緊,多次嘗試購房尾款、應收款等資產(chǎn)支持計劃的碧桂園仍堅持更多嘗試。碧桂園財務相關負責人表示,在降低融資成本的前提下,會嘗試不同形式的融資手段,美元優(yōu)先票據(jù)、熊貓債、境外銀團貸款、伊斯蘭債等的境外融資方式,均進入其考慮范圍。

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