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北京樓市再現(xiàn)分期首付 成交連降4個(gè)月開發(fā)商躁動(dòng)

2017年2月16日     來源:北京商報(bào)      編輯:wenshicai      繁體
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首付分期、首付折扣等營銷手段通常出現(xiàn)于樓市成交低迷之時(shí),也是開發(fā)商刺激購房人出手的慣用手段。過去一年在北京市場(chǎng)消失許久的首付分期、優(yōu)惠的政策近日又有重燃之勢(shì)。

北京樓市再現(xiàn)分期首付 成交連降4個(gè)月開發(fā)商躁動(dòng)

首付分期、首付折扣等營銷手段通常出現(xiàn)于樓市成交低迷之時(shí),也是開發(fā)商刺激購房人出手的慣用手段。過去一年在北京市場(chǎng)消失許久的首付分期、優(yōu)惠的政策近日又有重燃之勢(shì)。北京商報(bào)記者走訪樓盤發(fā)現(xiàn),大興部分項(xiàng)目推出了首付分期、緩交首付、無憂退房的促銷計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析,去年“9·30”政策之后北京樓市降溫明顯,成交量的連續(xù)4個(gè)月下滑,也是促使開發(fā)商使用多種促銷手段的源頭。此外,促銷可以加速去庫存、回籠資金,也能規(guī)避潛在的政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

首付分期

近日,位于大興高米店區(qū)域的商住類項(xiàng)目天恒世界集做出首付優(yōu)惠活動(dòng)。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹,“雖然沒有明確可以分期首付,但是首付也可以緩交2-3個(gè)月”。無獨(dú)有偶,位于地鐵4號(hào)線義和莊站的某項(xiàng)目推出了首付分期以及無憂退房穩(wěn)定收益的計(jì)劃。

據(jù)了解,該項(xiàng)目將于本周開盤,在售戶型59-118平方米,總價(jià)320萬元起。另外,作為一個(gè)商住類項(xiàng)目,該項(xiàng)目對(duì)外宣傳時(shí)提到“爆版挑高4.8米”、“商水商電”、“59平方米及以上有燃?xì)狻薄?/p>

據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹:“所謂的首付分期是指,認(rèn)購房屋5天內(nèi)交總房款的20%即可簽訂購房合同,剩余首付款再分兩次付齊。4月30日之前再交總房款的10%,7月31日之前再交余下的20%?!?/p>

除了推出首付分期活動(dòng)以外,該項(xiàng)目還推出“無憂退房穩(wěn)定收益計(jì)劃”。據(jù)上述銷售人員介紹,這個(gè)計(jì)劃的具體內(nèi)容是,“凡于2017年2月購買本項(xiàng)目的客戶,可于2018年1月享受無條件退房服務(wù)”。同時(shí),這一條款會(huì)落實(shí)到購房合同中。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,所謂首付分期,是指購房人先按照一定的比例支付部分首付款并簽訂貸款合同,然后在一定期限內(nèi)將剩余首付款尾款補(bǔ)齊。開發(fā)商墊付的首期款免息,客戶只需與開發(fā)商簽訂有關(guān)合同,約定分期還款時(shí)間以及相關(guān)違約責(zé)任即可。首付分期是開發(fā)企業(yè)去庫存的營銷手段之一。

近期準(zhǔn)備購房的張先生稱,“交付定金后,按照規(guī)定應(yīng)該是7天內(nèi)交齊購房首付款,但我們的錢需要周轉(zhuǎn),首付分期的方式給自己留出資金騰挪的時(shí)間,也給自己簽訂購房合同加了一道保險(xiǎn)”。

現(xiàn)金為王

開發(fā)商推出的首付分期等購房優(yōu)惠以及保障,購房者是否認(rèn)可呢?據(jù)上述分期銷售項(xiàng)目的代理銷售機(jī)構(gòu)我愛我家經(jīng)紀(jì)人小王介紹,首付分期尤其是一年后可以無條件退房的保障,讓購房者沒有了后顧之憂,該項(xiàng)目自認(rèn)購當(dāng)日起,包括我愛我家以及鏈家在內(nèi)的代理機(jī)構(gòu)每天成交80套左右,目前項(xiàng)目受市場(chǎng)認(rèn)可度較高。

“首付分期的模式,更多體現(xiàn)的是蓄客的效應(yīng),通過改變首付的模式,降低了購房者的購房壓力。這使得此類地產(chǎn)項(xiàng)目能夠規(guī)避2017年銷售市場(chǎng)降溫的風(fēng)險(xiǎn),作為開發(fā)企業(yè)常用的銷售手段,首付分期這種促銷方式,可以加快項(xiàng)目去化速度,達(dá)到快速回籠資金的目的?!眹?yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

實(shí)際上,自“9·30”新政出臺(tái)以后,一系列樓市調(diào)控政策相繼落地,北京樓市在需求端受限、供給端嚴(yán)控的情況下,一直處于趨冷的走勢(shì)中,成交量不斷下滑,新政對(duì)樓市抑制作用較為明顯。開發(fā)商也感受到了樓市的寒意,在成交低迷的情況下,促使項(xiàng)目推出首付分期以及無憂退房保障收益等活動(dòng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,目前限購政策下潛在的購房機(jī)會(huì)減少,依然存在部分投資者認(rèn)可房產(chǎn)投資,所以在信貸政策預(yù)期收緊、各類物業(yè)投資門檻提高的情況下,各類優(yōu)惠措施依然可以刺激此類購房者積極入市,進(jìn)而推高市場(chǎng)成交量。

值得注意的是,目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道趨緊,從市場(chǎng)趨勢(shì)看,房企的多種融資難度都在增加,按揭貸款也提高了利率,整體看,房企的壓力會(huì)繼續(xù)提升?;诖耍科髮?duì)于加快銷售回籠資金更為渴望,也是為了防范各類庫存壓力出現(xiàn),同時(shí)通過資金回籠能夠促進(jìn)新投資機(jī)會(huì)的產(chǎn)生。

“盡管市場(chǎng)預(yù)期在下滑,但整體需求依然存在。對(duì)于總價(jià)相對(duì)較高的住宅項(xiàng)目以及商住產(chǎn)品而言,首付較高制約著購房者,購房能力達(dá)不到就只能放棄新房轉(zhuǎn)而選擇二手房市場(chǎng)?!眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,房企推出首付分期的優(yōu)惠,降低購房門檻,對(duì)拉動(dòng)成交有明顯效果。另外,在首付能夠達(dá)到的基礎(chǔ)上保障購房收益,對(duì)購房者來說有一定吸引力,畢竟樓市長期仍處于上漲曲線中。

不過,在制定銷售策略時(shí),房企會(huì)根據(jù)自身資金緊張程度、庫存量以及集團(tuán)對(duì)于各個(gè)地區(qū)房企銷售業(yè)績的要求綜合權(quán)衡。因此,盡管市場(chǎng)下滑,房企銷售策略仍會(huì)不同,有的會(huì)采取促銷手段,也會(huì)有企業(yè)出現(xiàn)惜售的情況。

商辦危機(jī)

值得一提的是,上述兩個(gè)項(xiàng)目均為商辦項(xiàng)目,商辦雖然有特殊性,但是首付分期的現(xiàn)象也有可能傳導(dǎo)至住宅市場(chǎng)。郭毅表示,商辦類項(xiàng)目推出首付分期活動(dòng),提前蓄客促進(jìn)成交,是在調(diào)控可能收緊的前提下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種措施。

有市場(chǎng)消息稱,近日,京滬正在醞釀針對(duì)商辦類住宅的新一輪調(diào)控,有北京通州先例在前,“限購”將是大概率事件。事實(shí)上,早在2016年8月規(guī)土委和住建委聯(lián)席召開的商住房專題會(huì)議上,就流傳出“不再新增商住”的高層表態(tài)。此后兩部門相繼展開了針對(duì)商辦類住宅的整頓,各項(xiàng)目連夜下刊廣告、封存物料、鎖上樣板間,一時(shí)間,“商住”成為開發(fā)商緘口不提的“禁詞”。

而上海市場(chǎng),自1月暫停128個(gè)商辦類住宅的銷售,迄今為止鎖定期已長達(dá)40天之久,開發(fā)商為之付出的代價(jià)亦已超過百億,然而何時(shí)解禁仍舊遙遙無期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,商住產(chǎn)品政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)依舊存在,該類項(xiàng)目通過促銷手段提前跑量,可以規(guī)避潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

商住類產(chǎn)品可能出現(xiàn)調(diào)控的條件在于市場(chǎng)成交的快速上行。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2016年,北京商辦類住宅產(chǎn)品成交67378套,同比上漲213%,且首次超越住宅,占到商品住宅市場(chǎng)接近六成的比重。銷量大漲的同時(shí)價(jià)格的穩(wěn)定勢(shì)頭被打破,今年以來,北京商辦類住宅的成交均價(jià)已高達(dá)46475元/平方米,相比去年漲幅高達(dá)54%,遠(yuǎn)超純商住宅同期12%的漲幅數(shù)字。

從供應(yīng)端來看,在經(jīng)歷了過去一年的熱銷之后,商辦類住宅的庫存岌岌可危。截至目前,北京最近三年取證的商辦類住宅僅有2.5萬套庫存,按去年的交易水平計(jì)算,庫存去化周期不過4.5個(gè)月,遠(yuǎn)低于8-10個(gè)月的合理去化周期。


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