不少地產(chǎn)商在近期接受采訪時(shí)表示，今年房地產(chǎn)融資環(huán)境會(huì)收緊，預(yù)計(jì)不少地產(chǎn)商資金會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

近期中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布文件，指出禁止私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目;禁投房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃包括委托貸款、信托計(jì)劃、其他金融產(chǎn)品和名股實(shí)債產(chǎn)品。

對(duì)此標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師黃馨慧就表示：“我們認(rèn)為上述融資限制將削弱中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的替代性融資渠道，并增加其現(xiàn)金流壓力?！?/p>

2016年10月以來(lái)，針對(duì)房企融資的監(jiān)管政策明顯趨嚴(yán)，公司債、私募資管產(chǎn)品、土地款融資等多種舊有融資渠道倏然關(guān)閉。2017年房企將面臨融資成本上升、融資渠道極速收窄、流動(dòng)性收緊等諸多不利情況。同時(shí)行業(yè)內(nèi)并購(gòu)重組漸趨激烈，2017年房企的融資環(huán)境將會(huì)出現(xiàn)一定程度分化。

融資收緊

自去年10月以來(lái)，監(jiān)管層就一再表態(tài)防控金融風(fēng)險(xiǎn)的決心。

國(guó)務(wù)院新聞辦公室日前舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹(shù)清指出，2017年，銀監(jiān)會(huì)將堅(jiān)決治理各種金融亂象，把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加突出的位置，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

郭樹(shù)清說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)地域性差別巨大，不同城市、不同地方的房?jī)r(jià)漲幅所包含的泡沫，或者風(fēng)險(xiǎn)情況不一樣，所以在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對(duì)開(kāi)發(fā)商和居民個(gè)人。

過(guò)去許多開(kāi)發(fā)商借助資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資，共同收購(gòu)?fù)恋鼗蜷_(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。上述各種禁令將限制該融資渠道，開(kāi)發(fā)商需更加依賴(lài)合同銷(xiāo)售產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金，以投資新項(xiàng)目或現(xiàn)有項(xiàng)目。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)焦瑞云表示，2016年10月份以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)的融資監(jiān)管，公司債、私募資管有些產(chǎn)品已經(jīng)受限。資金渠道收窄、流動(dòng)性收緊，諸多不利影響下，今年將更多地做并購(gòu)重組，用其他融資方式來(lái)解決融資收緊問(wèn)題。

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森也認(rèn)為，“金融行業(yè)近幾年發(fā)展較快，出現(xiàn)一些問(wèn)題。金融應(yīng)該服務(wù)大眾，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。去年流入房地產(chǎn)的資金主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一是金融信貸，另外是銷(xiāo)售。金融監(jiān)管肯定會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有影響，而在目前樓市的大基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金會(huì)面臨收緊局面?！?/p>

同策咨詢(xún)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來(lái)自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)則顯示，今年1月全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，延續(xù)了去年四季度以來(lái)的低迷狀態(tài)，相比2016年1月同期下降幅度達(dá)92%。

并購(gòu)機(jī)遇

一些房企在看到融資收緊同時(shí)，也意識(shí)到并購(gòu)市場(chǎng)面臨更大機(jī)遇。

黃其森表示，“去年我們大概百分之七八十土地都是并購(gòu)。今年，宏觀調(diào)控非常嚴(yán)厲，很多企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)資金緊張問(wèn)題，并購(gòu)機(jī)會(huì)還是存在。今年泰禾基本上在公開(kāi)市場(chǎng)上，可能很少會(huì)去參與。如果時(shí)機(jī)合適，我們更多可能還是采取并購(gòu)。至少，泰禾不會(huì)去拿地王。”

黃馨慧則表示：“我們認(rèn)為，2017年開(kāi)發(fā)商取得良好合同銷(xiāo)售的能力及其土地儲(chǔ)備質(zhì)量，將成為開(kāi)發(fā)商之間更顯著的區(qū)分因素?！?/p>

標(biāo)普預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整合將加速，大型開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。這是因?yàn)榇笮烷_(kāi)發(fā)商擁有更多可售資源，更高的地域多元化程度，以及更強(qiáng)的銷(xiāo)售執(zhí)行能力，即使在房地產(chǎn)業(yè)放緩情況下也能保證良好的合同銷(xiāo)售。

廣發(fā)證券也認(rèn)為，盡管1月新增的中長(zhǎng)期貸款創(chuàng)歷史新高，但在銀行逐步控制按揭貸總量的背景下，信貸放量不具備可持續(xù)性。按揭貸量控價(jià)漲將會(huì)對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)一步形成壓制，預(yù)計(jì)后續(xù)熱點(diǎn)城市成交將持續(xù)回落。

當(dāng)然，在行業(yè)整體銷(xiāo)售有壓力背景下，龍頭房企2017年銷(xiāo)售或?qū)⒈３忠欢ㄔ鲩L(zhǎng)(但增速較2016年回落)。廣發(fā)證券調(diào)研結(jié)果顯示，部分龍頭房企2017年平均預(yù)期銷(xiāo)售增速在20%左右，集中度提升及并購(gòu)加速是銷(xiāo)售增長(zhǎng)的主要支撐。行業(yè)資金全面收緊，加速確認(rèn)了小周期景氣度的下行。