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租房市場4年后再升溫 租房主力應屆畢業(yè)生將面臨沉重負擔

2017年3月9日     來源:網(wǎng)易      編輯:wenshicai      繁體
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我國大城市、特大城市仍呈現(xiàn)較強人口聚集態(tài)勢,流動人口數(shù)量持續(xù)上升,住房租賃仍將是解決居住問題的主要手段之一。

租房市場4年后再升溫 租房主力應屆畢業(yè)生將面臨沉重負擔

我國大城市、特大城市仍呈現(xiàn)較強人口聚集態(tài)勢,流動人口數(shù)量持續(xù)上升,住房租賃仍將是解決居住問題的主要手段之一。

3月8日這一天,某網(wǎng)站一項關于“你愿意和丈夫租房結婚持續(xù)多久?”調查顯示,僅有7.28%女士表示可以一輩子選擇租房;39.02%的女士表示一天都不愿意;其余53.7%比例表示,可以在某個時期內選擇租房結婚。

自2015年以來,租房已呈擴大趨勢。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為:“從未來需求看,到2030年我國房屋租賃人口將達到2.7億,如果按照人均20平方米的租賃面積,總租賃面積54億平方米,而未來缺口至少30億平方米。一方面,可以吸納大量的閑置房屋、庫存住宅,直接助推房地產去庫存的進程;另一方面,為住宅開發(fā)提供更多的空間,存量市場無法滿足的需求,必然要通過新增開發(fā)實現(xiàn),這為房地產投資穩(wěn)定增長提供新的空間。”

2016年12月26日,全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開。住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高明確提出:“加快推動住房租賃市場立法,推進機構化、規(guī)?;赓U企業(yè)發(fā)展,努力構建購租并舉的住房制度。加強住房市場監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產基礎性制度和長效機制?!?/p>

兩會期間,構建購租并舉的住房制度再度成為熱議話題。

租房不易

隨著房價攀升,租房市場規(guī)模正在逐步擴大。

全國人大代表、龍湖集團董事長吳亞軍在她的兩會建議中指出:“隨著我國一二線房價持續(xù)攀升,城鎮(zhèn)居民租房占比正逐年增加。在一線城市中,近六成住戶都在租房。未來,由于我國大城市、特大城市仍呈現(xiàn)出較強的人口聚集態(tài)勢,流動人口數(shù)量將持續(xù)上升,預計2020年增長至2.91億人左右,住房租賃將成為解決居住問題的主要手段之一?!?/p>

以北京為例。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2016年,北京區(qū)域通過我愛我家達成的住房租賃交易量大幅增加,環(huán)比2015年全年增長27.5%,自2012年以來第一次環(huán)比增長超過兩成,僅次于2011年28.8%的環(huán)比增長率。

盡管租房市場被動擴大,但租房市場不穩(wěn)定的諸多現(xiàn)實因素頗多。中原地產分析師張大偉以現(xiàn)實因素指出,買賣市場平穩(wěn)下,才可能會有穩(wěn)定的租賃需求,否則租房者會越來越不安。從過去十幾年樓市發(fā)展看,租售比很低,但房價上漲的速度導致租賃市場的上下游波動明顯。如果未來房價平穩(wěn)了,那么房地產市場的規(guī)模將大幅度減小。但從中國城市化發(fā)展速度看,購買依然是主要的解決居住方式。

吳亞軍援引相關官方數(shù)據(jù)表示:“2015年住建部在16個外來人口較多、租房需求較大的城市進行的專項調查顯示,由于市場上能租到的中小戶型住房較少,很多人只能合租,合租比例達到50%。而在熱點城市部分地區(qū),房源數(shù)量與租客數(shù)量更是相差懸殊。供需矛盾助推房租持續(xù)上漲,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2011-2015年住房租金類居民消費價格指數(shù)呈連續(xù)上漲態(tài)勢,年均漲幅達3.6%,遠高于同期CPI年均增幅2.8%。在北上廣深四個城市,藍領合租的租房成本均超過其月收入的30%。對于作為租房需求主力的應屆畢業(yè)生及中低收入群體,這一支出已成為沉重的經(jīng)濟負擔?!?/p>

吳亞軍指出,我國租房市場存在的問題包括:第一,市場供給不足,租金高居不下;第二,房源主要由個人提供,缺少統(tǒng)一規(guī)范管理,“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在;第三,租賃市場尚未建立嚴格法律法規(guī),承租人合法權益難以得到保障。

加大培育租房市場力度

中央經(jīng)濟工作會議再次重點強調“房子是用來住的,不是用來炒的”。“促穩(wěn)”成為2017年一線城市房地產調控的主要目標。實行租售并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑,同時也被作為兩會熱點再度提及。

吳亞軍的建議是,第一,增加土地供給,鼓勵開發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房,建立穩(wěn)定供應主體;第二,建立商品租賃住房運營企業(yè)資質認證體系,向滿足條件的運營企業(yè)提供稅收優(yōu)惠;第三,對符合條件的承租人進行不同形式的租房補貼,增強其支付能力。建議各地政府結合當?shù)貙嶋H情況,建立分級租房補貼體系;第四,將商品租賃住房租戶進一步納入公共服務體系,實現(xiàn)與購房者均等化享有社會服務。

吳亞軍提出,在人口密集、房屋租賃供需矛盾相對突出的區(qū)域,向開發(fā)企業(yè)以一定的價格優(yōu)惠供給自持物業(yè)租賃地塊,僅用于建設商品租賃住房及指定配套設施。此外,參照商業(yè)用地改建為租賃住房的規(guī)則,對于目前閑置或半閑置的工業(yè)用地,如其區(qū)位、配套、交通狀況等方面能夠滿足居住需求,允許將其土地性質調整為住宅用地,按照規(guī)定建設租賃用房,避免資源浪費,規(guī)劃調整后保持土地使用年限和容積率不變,用水、用電、用氣價格則按照居民標準執(zhí)行。對于目前空置的商用住房,允許開發(fā)企業(yè)將其盤活,改建為長租公寓,進而增加商品租賃住房房源供應。

全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森認為,租房本身就體現(xiàn)“房子是用來住的”重要功能。他建議,政府方面,應該進一步加強政策引導,盡快讓租房者和買房者在公共服務方面享有同等權利,尤其是在普遍關注的教育、醫(yī)療等方面。同時,可盡快落實金融、土地、財稅等方面的支持政策,培育規(guī)模化、機構化的專業(yè)住房租賃企業(yè)。

優(yōu)客工場、共享際創(chuàng)始人兼董事長毛大慶也建議:“在一線城市及人口密度較大的二線城市,政府應盡快完善租賃房的相關法律法規(guī),一方面對企業(yè)建設用于居住目的的租賃房給予稅率優(yōu)惠,并鼓勵眾創(chuàng)空間升級,優(yōu)先供應此類空間用房及政策扶持;另一方面,輿論導向上應強化以租代購的城市居住新觀念,鼓勵現(xiàn)有房源的租賃房改造工程,盤活存量資產,助推地產轉型。”

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示:“從中央層面,已經(jīng)有將近兩年時間,去推動整個事件的發(fā)展。包括最近的租售并舉,以及 房子是用來住的,不是用來炒的 觀點的提出。可以看出,從中央到地方政府的決心和推動力是非常大的,將閑置空置的房源推到租賃市場上來。最近租賃規(guī)模化經(jīng)營,即長租公寓也是近兩年資本市場的一個熱點,很多大的開發(fā)商也進入這個領域,作為自己產業(yè)轉型的試點。整體比較熱鬧,但實際上,從中央政府到住建部雖然文件發(fā)文很多,但是在地方政府執(zhí)行層面,他們推進組織實施的動力和具體落地方面還不是很給力。租賃規(guī)?;囁某煞直容^大,但真正形成規(guī)模和持續(xù)發(fā)展,從而能盈利,支撐整個行業(yè)發(fā)展的大型企業(yè)并不多。與之相配套的產業(yè)政策和金融創(chuàng)新,包括市場規(guī)范和秩序也不是很完善?!?/p>

胡景暉認為,長期來講是要在全國范圍內形成產業(yè)人口的合理布局。我們地域遼闊,有很多二三線甚至四線城市有著很多新的經(jīng)濟內增長的動力,如果能夠實現(xiàn)產業(yè)人口和教育、醫(yī)療等公共資源的合理布局,實現(xiàn)均衡發(fā)展,不管是買新房、二手房還是租房都不是問題。


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