原本是中性詞的“金融杠桿”，在上一輪樓市熱潮中，被房企、投機(jī)客們利用，通過(guò)多個(gè)渠道、多種方式進(jìn)行“加杠桿”投資開發(fā)建設(shè)以及投機(jī)性購(gòu)房，最終使得房子脫離了居住的屬性，房地產(chǎn)危險(xiǎn)系數(shù)成倍增大。

　　為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定位2017年樓市發(fā)展方向，明確強(qiáng)調(diào)：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止大起大落。

　　近日，在提及2016年全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快及房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款情況時(shí)，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清表示，銀行貸款1/4投向了房地產(chǎn)，去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款，所以房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)里面很重要的一部分。由于樓市地域性差別大，不同城市的房?jī)r(jià)漲幅所包含的泡沫風(fēng)險(xiǎn)也不一樣，所以在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對(duì)開發(fā)商和居民個(gè)人。

　　銀、證、保等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)攜手發(fā)力 多渠道收緊房企杠桿

　　早在2016年10月份，隨著國(guó)家不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，中央、地方“多管齊下”,銀、證、保等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)攜手發(fā)力，頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)融資政策,全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，有效遏制金融“脫實(shí)向虛”的苗頭。

　　據(jù)房天下了解，房企的各類融資渠道均有不同程度的收緊。

　　最初，很多銀行收緊了房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸額度，很多開發(fā)商只能轉(zhuǎn)而通過(guò)理財(cái)?shù)缺硗馇缹で筚Y金。11月3日,央行再發(fā)決議，要求各商業(yè)銀行要切實(shí)防止信貸等各類資金,尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。除此之外，不少銀行還暫停了房地產(chǎn)開發(fā)貸的審批。

　　10月28日滬深交易所均發(fā)布公函，對(duì)房企發(fā)行公司債進(jìn)行分類監(jiān)管,并明確指出“房地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購(gòu)置土地”。

　　業(yè)內(nèi)表示，深切感受到房企再融資大幅收緊，若按照新規(guī)執(zhí)行,不少中小房企可能會(huì)被限制在發(fā)行名單之外,受到的影響最大。

　　隨后保監(jiān)會(huì)出手：規(guī)范險(xiǎn)資的不動(dòng)產(chǎn)投資行為,要求各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查,并于11月15日前將自查情況上報(bào)。

　　從多家房企1-2月的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，業(yè)績(jī)依然同比上漲，但大部分都是預(yù)留結(jié)轉(zhuǎn)的去年業(yè)績(jī)。專家認(rèn)為，整體來(lái)看，實(shí)際上1月大部分城市的銷售數(shù)據(jù)均處于低位。

　　面對(duì)持續(xù)收緊的融資渠道，業(yè)內(nèi)分析人士還表示，2017年房企將普遍面臨樓市下調(diào)后帶來(lái)的資金壓力，企業(yè)或項(xiàng)目之間并購(gòu)的機(jī)會(huì)將明顯增加。

　　個(gè)人住房貸款收緊 首套房貸利率九折優(yōu)惠成標(biāo)配

　　2月份，央行加大了對(duì)商業(yè)銀行信貸窗口的指導(dǎo)， 主要金融機(jī)構(gòu)開始陸續(xù)調(diào)整房貸利率，收縮房貸規(guī)模，在很大程度上提升了炒房者的成本，資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)初步得到改觀。

　　權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)首套房平均房貸利率為4.47%，環(huán)比上月上升0.01%，呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì);首套房首付三成的銀行數(shù)占比為61.54%，房貸政策收緊趨勢(shì)明顯;北上廣深等多城首套房貸利率折扣上調(diào)為9折，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有更多的城市、銀行參與利率折扣的統(tǒng)一調(diào)整。

　　居民按揭貸款方面，央行2017年2月金融統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2月人民幣貸款增加1.17萬(wàn)億元，住戶部門貸款增加3002億元。而在1月，人民幣貸款增加2.03萬(wàn)億元，其中住戶部門貸款增加7521億元。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，2月份的信貸增速有所回落，這里面有監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)的原因，也有銀行主動(dòng)調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的原因。

　　短期來(lái)看，購(gòu)房者壓力有所增大，但相信未來(lái)市場(chǎng)是日趨穩(wěn)定的，更多剛需將真正享受到調(diào)控帶來(lái)的利好。

　　在樓市調(diào)控的大方向下，除了要對(duì)帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求加以限制外，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星還表示，將采取差別化的政策，對(duì)于一些房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大的三四線城市，在信貸上要給予考慮;在城市化過(guò)程中，對(duì)基本的住房剛性需求，應(yīng)該給予信貸支持。