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個(gè)人住房貸款收緊 房地產(chǎn)降杠桿初見成效

2017年3月13日     來(lái)源:房天下      編輯:WangWanZhen      繁體
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原本是中性詞的“金融杠桿”,在上一輪樓市熱潮中,被房企、投機(jī)客們利用,通過(guò)多個(gè)渠道、多種方式進(jìn)行“加杠桿”投資開發(fā)建設(shè)以及投機(jī)性購(gòu)房,最終使得房子脫離了居住的屬性,房地產(chǎn)危險(xiǎn)系數(shù)成倍增大。

  原本是中性詞的“金融杠桿”,在上一輪樓市熱潮中,被房企、投機(jī)客們利用,通過(guò)多個(gè)渠道、多種方式進(jìn)行“加杠桿”投資開發(fā)建設(shè)以及投機(jī)性購(gòu)房,最終使得房子脫離了居住的屬性,房地產(chǎn)危險(xiǎn)系數(shù)成倍增大。

個(gè)人住房貸款收緊

  為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,2016年12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定位2017年樓市發(fā)展方向,明確強(qiáng)調(diào):房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的,將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,抑制房地產(chǎn)泡沫,防止大起大落。

  近日,在提及2016年全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快及房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款情況時(shí),中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清表示,銀行貸款1/4投向了房地產(chǎn),去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款,所以房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)里面很重要的一部分。由于樓市地域性差別大,不同城市的房?jī)r(jià)漲幅所包含的泡沫風(fēng)險(xiǎn)也不一樣,所以在金融調(diào)控方面,希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā),穩(wěn)健、審慎地把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放,包括對(duì)開發(fā)商和居民個(gè)人。

  銀、證、保等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)攜手發(fā)力 多渠道收緊房企杠桿

  早在2016年10月份,隨著國(guó)家不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度,中央、地方“多管齊下”,銀、證、保等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)攜手發(fā)力,頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)融資政策,全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,有效遏制金融“脫實(shí)向虛”的苗頭。

  據(jù)房天下了解,房企的各類融資渠道均有不同程度的收緊。

  最初,很多銀行收緊了房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸額度,很多開發(fā)商只能轉(zhuǎn)而通過(guò)理財(cái)?shù)缺硗馇缹で筚Y金。11月3日,央行再發(fā)決議,要求各商業(yè)銀行要切實(shí)防止信貸等各類資金,尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。除此之外,不少銀行還暫停了房地產(chǎn)開發(fā)貸的審批。

  10月28日滬深交易所均發(fā)布公函,對(duì)房企發(fā)行公司債進(jìn)行分類監(jiān)管,并明確指出“房地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購(gòu)置土地”。

  業(yè)內(nèi)表示,深切感受到房企再融資大幅收緊,若按照新規(guī)執(zhí)行,不少中小房企可能會(huì)被限制在發(fā)行名單之外,受到的影響最大。

  隨后保監(jiān)會(huì)出手:規(guī)范險(xiǎn)資的不動(dòng)產(chǎn)投資行為,要求各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查,并于11月15日前將自查情況上報(bào)。

  從多家房企1-2月的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看,業(yè)績(jī)依然同比上漲,但大部分都是預(yù)留結(jié)轉(zhuǎn)的去年業(yè)績(jī)。專家認(rèn)為,整體來(lái)看,實(shí)際上1月大部分城市的銷售數(shù)據(jù)均處于低位。

  面對(duì)持續(xù)收緊的融資渠道,業(yè)內(nèi)分析人士還表示,2017年房企將普遍面臨樓市下調(diào)后帶來(lái)的資金壓力,企業(yè)或項(xiàng)目之間并購(gòu)的機(jī)會(huì)將明顯增加。

  個(gè)人住房貸款收緊 首套房貸利率九折優(yōu)惠成標(biāo)配

  2月份,央行加大了對(duì)商業(yè)銀行信貸窗口的指導(dǎo), 主要金融機(jī)構(gòu)開始陸續(xù)調(diào)整房貸利率,收縮房貸規(guī)模,在很大程度上提升了炒房者的成本,資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)初步得到改觀。

  權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2月份全國(guó)首套房平均房貸利率為4.47%,環(huán)比上月上升0.01%,呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì);首套房首付三成的銀行數(shù)占比為61.54%,房貸政策收緊趨勢(shì)明顯;北上廣深等多城首套房貸利率折扣上調(diào)為9折,預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有更多的城市、銀行參與利率折扣的統(tǒng)一調(diào)整。

  居民按揭貸款方面,央行2017年2月金融統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,2月人民幣貸款增加1.17萬(wàn)億元,住戶部門貸款增加3002億元。而在1月,人民幣貸款增加2.03萬(wàn)億元,其中住戶部門貸款增加7521億元。

  業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,2月份的信貸增速有所回落,這里面有監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)的原因,也有銀行主動(dòng)調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的原因。

  短期來(lái)看,購(gòu)房者壓力有所增大,但相信未來(lái)市場(chǎng)是日趨穩(wěn)定的,更多剛需將真正享受到調(diào)控帶來(lái)的利好。

  在樓市調(diào)控的大方向下,除了要對(duì)帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求加以限制外,銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星還表示,將采取差別化的政策,對(duì)于一些房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大的三四線城市,在信貸上要給予考慮;在城市化過(guò)程中,對(duì)基本的住房剛性需求,應(yīng)該給予信貸支持。

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