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上半年二手房市場生變:成交量走低 倒逼業(yè)主主動降價

  • 2017年7月21日 LiuYang來源:財經(jīng)網(wǎng) 1317 86
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隨著樓市調控政策的力度加大,今年上半年樓市調控效果明顯。北京、上海、深圳等一線城市的新房成交量都出現(xiàn)下滑,而這種態(tài)勢也蔓延到了二手房市場。

  

  上半年二手房市場格局生變 成交量走低“倒逼”業(yè)主主動降價

  隨著樓市調控政策的力度加大,今年上半年樓市調控效果明顯。北京、上海、深圳等一線城市的新房成交量都出現(xiàn)下滑,而這種態(tài)勢也蔓延到了二手房市場。

???? 樓市成交全面降溫

  去年調控以來政策層面的步步收緊,以及2015~2016年大量有效房源和客源的消耗,上海二手房市場出現(xiàn)持續(xù)回調跡象。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示,2017年上半年,上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%,其中二手住宅同比下跌55.06%。

  從成交分布來看,位置較為偏遠的金山、奉賢兩區(qū)成交比重上漲較為顯著,金山區(qū)由原來的3.89%上升至5.27%,奉賢區(qū)也從原來的4.02%上升至4.79%;而傳統(tǒng)的剛需區(qū)域,如果寶山、閔行、青浦、松江,其在全市二手住宅市場中所占比重則都出現(xiàn)了不同程度的下滑,剛需出現(xiàn)了進一步外移的傾向。

  與去年相比,浦東依然是成交的重點區(qū)域,成交比重在16個區(qū)縣中排名第一,高達25.18%,而排在第二位的閔行成交比重才9.67%,如此高的差距,充分顯示了浦東對置業(yè)人群的吸引力。

  上海鏈家表示,上海二手房交易量大幅下滑、成交重心的外移,充分說明購房政策下各類投機需求得到了抑制,這對于市場的穩(wěn)定有積極作用。同時,在成交量持續(xù)下滑的市場中,新增房客源量減少,房源報價調整中降價比例擴大,議價空間擴大等現(xiàn)象的出現(xiàn),均會影響后市價格走向。

  小戶型低總價當?shù)?/strong>

  除了成交量發(fā)生明顯變化,今年上半年上海二手房市場在成交戶型、成交總價、成交區(qū)域上也出現(xiàn)了一些新的亮點。

  受益于低總價,小戶型依然是市場上的“快銷品”,而且需求出現(xiàn)大幅傾斜。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示,在今年上半年成交房源中,面積在90平方米以下的占比72.67%,總價在300萬元以下的占比64.75%。與2016年上半年相比,50平方米以下和50~70平方米面積段的房源成交比重分別增長了3.94%、2.69%,成交比重均有較為明顯的上升。相反,70~90平方米房源有小幅下滑,90~120平方米及120平方米以上面積段的成交比重均有較大幅度下降。

  與去年上半年相比,成交總價在500~800萬元之間的房源成交占比在2017上半年增長了2.87%,總價在800萬以上的成交占比也小有增長,這一變化顯示了在調控中,可能一部分改善客將置業(yè)目標放在了500~800萬元之間或總價更高的房子。

  成交房源集中外圍區(qū)域并占比走高也印證了樓市調控中購房者更傾向于“控總價”的房源和板塊。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示,以往不受關注的金山新城、南橋新城、臨港新城等上海環(huán)郊板塊,今年上半年成交量都很可觀。結合上述的成交戶型、總價、面積段分析數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),剛需依然是二手房市場上的主力消費人群。

  新一輪降溫周期出現(xiàn)

  當二手房持續(xù)出現(xiàn)6個月以上成交走低,即可初步判斷,新一輪降溫周期已經(jīng)來臨。

  自去年9月起,在政策逐漸收緊的情況下,全市二手房成交量開始進入了下行軌道,此后一路滑坡,并在春節(jié)長假等多重因素影響下,在今年1、2月份達到谷底;雖然3月樓市憑借季節(jié)性影響出現(xiàn)了短暫的快速回升,但從今年4月起,再度進入了逐月下行軌道。

  上海鏈家認為,二手房成交量下滑,一方面來自于調控后投機需求的遏制和購房者預期的改變。受整體成交量萎縮的影響,業(yè)主主動調低房價的多了。上海鏈家門店工作人員反饋:“很多房源目前都很有誠意出售,而且價格上面還有浮動。而且與調控前房源難以議價不同的是,此前只有急用錢的業(yè)主才會愿意讓價賣房,而這兩個月,一些業(yè)主則主動來電要求更改掛牌房源的價格,通常在原始掛牌基礎上調低2%~3%?!?/p>

  另一方面與信貸環(huán)境有關。首付比例提高、利率優(yōu)惠取消等,徹底遏制住了杠桿炒房的路徑,也在一定程度上影響了改善型和投資型需求的釋放,現(xiàn)有成交比例中已經(jīng)出現(xiàn)商貸比例大幅下降、全款比例連續(xù)升高;去年9月至今,政府從控地價、控房價等各方面出臺的一系列政策,改變了人們對樓市的預期,相信此輪市場會逐步降溫,交易價格趨于合理。

  二手房成交量持續(xù)下跌,新一輪降溫周期來臨,是否意味著房價“拐點”已至?對此,上海鏈家分析師趙葆根認為,政策的持續(xù)力度仍然在釋放,市場的降溫也將持續(xù),交易量由于接連觸碰谷底,未來業(yè)主主動降價成交的比例有望進一步擴大。但是,由于上海房地產(chǎn)市場剛需充裕,也需時刻警惕房價的上漲壓力。

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