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新型辦公物業(yè)迭出 依靠顛覆創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了逆市飄紅

  • 2017年8月9日 FanTianQing來源:騰訊新聞 769 46
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2017年北京市寫字樓市場整體放緩,傳統(tǒng)寫字樓空置率開始走高,租金漲幅遲緩。但另一方面,新型辦公物業(yè)迭出,依靠顛覆創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了逆市飄紅,租金在短期內(nèi)甚至出現(xiàn)了近乎翻番的大幅增長。

寫字樓,寫字樓市場

隨著多個(gè)寫字樓項(xiàng)目的持續(xù)入市,2017年北京市寫字樓市場整體放緩,傳統(tǒng)寫字樓空置率開始走高,租金漲幅遲緩。但另一方面,新型辦公物業(yè)迭出,依靠顛覆創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了逆市飄紅,租金在短期內(nèi)甚至出現(xiàn)了近乎翻番的大幅增長。

“互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的社會,不需要那么多傳統(tǒng)形態(tài)的寫字樓,未來寫字樓的整體格局和布局,應(yīng)該會和現(xiàn)在不一樣的?!庇猩虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人曾對記者表示,國內(nèi)寫字樓形態(tài)和格局將會發(fā)生變化。

實(shí)際上,在移動(dòng)互聯(lián)加速滲透和新辦公需求增加的背景下,知名房企和資本大佬均加速布局新型商辦物業(yè)和酒店公寓等居住物業(yè)。當(dāng)下,新型的商業(yè)物業(yè)不但已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和熱點(diǎn),甚至有可能是行業(yè)下半場競爭的主戰(zhàn)場之一。

市場分化明顯

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年上半年,合計(jì)租賃建筑面積為23.7萬平方米的5個(gè)新項(xiàng)目完工,正式進(jìn)入北京甲級寫字樓市場,使得北京商辦市場總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4%,達(dá)到621萬平方米。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,除了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面支撐著2017年上半年寫字樓的租賃需求,重點(diǎn)新項(xiàng)目亦刺激新租與搬遷需求,尤其是來自金融與科技行業(yè)的需求,致使寫字樓的凈吸納量在上半年達(dá)到18萬平方米。盡管如此,新增供應(yīng)還是推升了全市的空置率達(dá)到8.6%,半年環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

此外,租金方面受高于平均租金的新項(xiàng)目所致,北京甲級寫字樓市場的平均租金今年上半年環(huán)比上升0.6%至每月332.6元/平方米。由此可知,如果剔除新項(xiàng)目的拉動(dòng)因素,北京寫字樓存量市場的租金增幅很可能是負(fù)數(shù)的。

在此背景下,仍有不少存量項(xiàng)目依靠顛覆創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)逆市飄紅,位于北二環(huán)的雍和宮壹中心半年內(nèi)租金漲幅甚至達(dá)到60%以上,目前租金為每天13元/平方米,遠(yuǎn)超北京甲級寫字樓的平均租金。即便是只考量雍和板塊,雍和宮壹中心的租金水平也處在整個(gè)區(qū)域的塔尖位置。 據(jù)了解,雍和板塊的寫字樓平均租金約為每天8元/平方米,報(bào)價(jià)在每天12元/平方米以上的只有環(huán)球貿(mào)易中心和雍和宮壹中心兩個(gè)項(xiàng)目。

“辦公4.0”時(shí)代

對于,雍和宮壹中心逆勢上揚(yáng)的強(qiáng)勁表現(xiàn),有市場分析人士認(rèn)為,這主要得益于其出色的運(yùn)營能力和獨(dú)創(chuàng)的“辦公4.0”模式。

據(jù)運(yùn)營方松石資本運(yùn)營總裁胡婭介紹,雍和宮壹中心在硬件上主推5000平方米企業(yè)獨(dú)棟,提供的是低密度花園式辦公環(huán)境;同時(shí),將在地下一層開辟上萬平聯(lián)合辦公空間,并交由專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)管理、運(yùn)營;另外,整個(gè)園區(qū)配備管家式服務(wù),從員工食堂到高級接待餐廳,泳池、健身中心、羽毛球館,影視院線及藝術(shù)中心,配套完善。

上述商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人表示,作為工業(yè)時(shí)代的產(chǎn)品,傳統(tǒng)5A、甲級寫字樓雖然擁有硬件上的高標(biāo)準(zhǔn),但普遍是冰冷、封閉、擁擠的,很容易讓員工感覺壓抑,沉悶,透不過氣。寫字樓是產(chǎn)生生意的空間,但傳統(tǒng)寫字樓普遍存在著三大痛點(diǎn)——第一是租金、成本痛點(diǎn),第二是資源痛點(diǎn),第三是創(chuàng)新痛點(diǎn)。

因此,有越來越多的企業(yè)渴望能夠進(jìn)入一個(gè)密度更低、便于交互、更開放的更易于創(chuàng)造新商機(jī)的辦公空間。而雍和宮壹中心恰恰就是針對傳統(tǒng)寫字樓痛點(diǎn),基于移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、情感溝通三大普遍趨勢需求下研發(fā)出的新型寫字樓產(chǎn)品,可能具有更為廣泛的市場效應(yīng)。

事實(shí)上,進(jìn)入房地產(chǎn)下半場以來,新型辦公物業(yè)產(chǎn)品層出不窮,其中又以聯(lián)合辦公最為常見,比如優(yōu)客工場、SOHO 3Q、納什空間等等。這些產(chǎn)品均注重公共空間、注重溝通社交,滿足創(chuàng)新需求和情感需求,深受移動(dòng)互聯(lián)影響。

但是,與針對特定創(chuàng)業(yè)群體或短期租賃辦公需求為主的聯(lián)合辦公空間不同,雍和宮壹中心則將同時(shí)面向大型成熟企業(yè)、發(fā)展中小型公司和初創(chuàng)公司,服務(wù)的群體將更加寬廣,由此形成具備生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)的”辦公4.0”模式。

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