土儲(chǔ)大戰(zhàn)中的房企生態(tài) 拿地逐漸成為綜合能力的較量

• 2017年8月28日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 367 17
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中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，雖然樓市遇到調(diào)控，但今年前7個(gè)月房企拿地仍然保持積極態(tài)勢(shì)，尤其是一些大房企拿地“不含煳”。一方面今年銷(xiāo)售情況好，需要“補(bǔ)庫(kù)存”；另一方面，由于一些中小房企也在搶占市場(chǎng)份額，迫使大房企加快擴(kuò)張步伐。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，雖然樓市遇到調(diào)控，但今年前7個(gè)月房企拿地仍然保持積極態(tài)勢(shì)，尤其是一些大房企拿地“不含煳”。一方面今年銷(xiāo)售情況好，需要“補(bǔ)庫(kù)存”；另一方面，由于一些中小房企也在搶占市場(chǎng)份額，迫使大房企加快擴(kuò)張步伐。

　　由于拿地逐漸成為綜合能力的較量，房企聯(lián)合拿地也在增加。菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人兼CEO陳凱指出，如果地價(jià)占比房?jī)r(jià)超過(guò)50%甚至100%的時(shí)候，房企對(duì)實(shí)際拿地的能力、投資的專(zhuān)業(yè)性提升、投資拿地人員的薪酬，都應(yīng)該在企業(yè)戰(zhàn)略層面給予更大投入和重視。

　　從拿地布局上來(lái)看，上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一線城市土地供應(yīng)明顯減少，二線城市供應(yīng)增加較多，房企拿地開(kāi)始向重點(diǎn)區(qū)域周邊的三四線城市拓展。

　　比如保利地產(chǎn)在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)，徐州拿地27公頃，鹽城拿地20公頃，無(wú)錫拿下10公頃，上海只獲得逾4公頃土地；碧桂園僅鹽城就拿了68公頃，是三四線城市今年土儲(chǔ)最多的城市。盧文曦指出，房企在三四線城市增持土地儲(chǔ)備，攤薄了土地成本。

　　具體到房企拿地，則呈現(xiàn)大中型房企不斷補(bǔ)貨，收并購(gòu)方式獲取土地比例增大的趨勢(shì)。

　　同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，7月保利耗費(fèi)224.12億元，斬獲20宗地塊，建面達(dá)279.71萬(wàn)平方米，成為上市房企中拿地金額和面積雙冠王。截至7月底，保利拿地金額達(dá)到955.61億元，僅次于碧桂園，位居第二，金額同比漲幅達(dá)147.49%；拿地面積1362.48萬(wàn)平方米，位居第三，同比上漲125.46%。

　　分析認(rèn)為，在當(dāng)前行業(yè)集中度不斷上升，企業(yè)并購(gòu)重組加速的環(huán)境下，2016年開(kāi)始，保利規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求增強(qiáng)，成立專(zhuān)門(mén)的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)。2016年公司拓展112個(gè)項(xiàng)目，其中75%土地資源以收購(gòu)、合作方式取得。隨著二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目資源日益減少，今年保利土地收儲(chǔ)以招拍掛為主。

　　據(jù)分析，保利采取以中心城市為核心，深化城市群的布局戰(zhàn)略，7月布局落點(diǎn)長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角，多點(diǎn)開(kāi)花。其中寧波部分地塊以100%溢價(jià)取得，其他地塊多數(shù)溢價(jià)率在30%以下，總體保持審慎控制拿地成本方針。陽(yáng)光城的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略與保利相近。

　　另一個(gè)現(xiàn)象是，根據(jù)近期披露中報(bào)業(yè)績(jī)的房企數(shù)據(jù)來(lái)看，不少中型房企土地儲(chǔ)備都在5000萬(wàn)平方米左右。一些中型房企頻頻發(fā)力，通過(guò)并購(gòu)增加土地儲(chǔ)備。

　　7月25日，泰禾集團(tuán)公告，旗下公司擬分別以23.76億元、18.75億元的價(jià)格收購(gòu)增城2家公司100%股權(quán)。泰禾由此在廣州市增城區(qū)共持有四幅地塊的土地使用權(quán)，占地面積共計(jì)707170.62平方米。

　　這是泰禾集團(tuán)通過(guò)并購(gòu)方式獲取土地儲(chǔ)備的縮影。上半年，其已通過(guò)并購(gòu)獲得福建福州、北京懷柔、河南鄭州等多宗地塊。

　　另一家中型房企陽(yáng)光城，同樣通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)張規(guī)模，并計(jì)劃于今年繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)增加土儲(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年-2017年5月，陽(yáng)光城通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)和并購(gòu)拿地金額共計(jì)667億元，規(guī)劃建筑面積1771萬(wàn)平方米。其中，并購(gòu)金額389億元，占比58%；并購(gòu)項(xiàng)目建筑面積1324萬(wàn)平方米，占比75%。2017年上半年，陽(yáng)光城新增62個(gè)項(xiàng)目中，并購(gòu)就有52個(gè)。

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