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土儲(chǔ)大戰(zhàn)中的房企生態(tài) 拿地逐漸成為綜合能力的較量

  • 2017年8月28日 FanTianQing來(lái)源:騰訊網(wǎng) 367 17
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中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出,雖然樓市遇到調(diào)控,但今年前7個(gè)月房企拿地仍然保持積極態(tài)勢(shì),尤其是一些大房企拿地“不含煳”。一方面今年銷(xiāo)售情況好,需要“補(bǔ)庫(kù)存”;另一方面,由于一些中小房企也在搶占市場(chǎng)份額,迫使大房企加快擴(kuò)張步伐。

房企,房企生態(tài),土儲(chǔ)大戰(zhàn)

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出,雖然樓市遇到調(diào)控,但今年前7個(gè)月房企拿地仍然保持積極態(tài)勢(shì),尤其是一些大房企拿地“不含煳”。一方面今年銷(xiāo)售情況好,需要“補(bǔ)庫(kù)存”;另一方面,由于一些中小房企也在搶占市場(chǎng)份額,迫使大房企加快擴(kuò)張步伐。

  由于拿地逐漸成為綜合能力的較量,房企聯(lián)合拿地也在增加。菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人兼CEO陳凱指出,如果地價(jià)占比房?jī)r(jià)超過(guò)50%甚至100%的時(shí)候,房企對(duì)實(shí)際拿地的能力、投資的專(zhuān)業(yè)性提升、投資拿地人員的薪酬,都應(yīng)該在企業(yè)戰(zhàn)略層面給予更大投入和重視。

  從拿地布局上來(lái)看,上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,今年一線城市土地供應(yīng)明顯減少,二線城市供應(yīng)增加較多,房企拿地開(kāi)始向重點(diǎn)區(qū)域周邊的三四線城市拓展。

  比如保利地產(chǎn)在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi),徐州拿地27公頃,鹽城拿地20公頃,無(wú)錫拿下10公頃,上海只獲得逾4公頃土地;碧桂園僅鹽城就拿了68公頃,是三四線城市今年土儲(chǔ)最多的城市。盧文曦指出,房企在三四線城市增持土地儲(chǔ)備,攤薄了土地成本。

  具體到房企拿地,則呈現(xiàn)大中型房企不斷補(bǔ)貨,收并購(gòu)方式獲取土地比例增大的趨勢(shì)。

  同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示,7月保利耗費(fèi)224.12億元,斬獲20宗地塊,建面達(dá)279.71萬(wàn)平方米,成為上市房企中拿地金額和面積雙冠王。截至7月底,保利拿地金額達(dá)到955.61億元,僅次于碧桂園,位居第二,金額同比漲幅達(dá)147.49%;拿地面積1362.48萬(wàn)平方米,位居第三,同比上漲125.46%。

  分析認(rèn)為,在當(dāng)前行業(yè)集中度不斷上升,企業(yè)并購(gòu)重組加速的環(huán)境下,2016年開(kāi)始,保利規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求增強(qiáng),成立專(zhuān)門(mén)的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)。2016年公司拓展112個(gè)項(xiàng)目,其中75%土地資源以收購(gòu)、合作方式取得。隨著二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目資源日益減少,今年保利土地收儲(chǔ)以招拍掛為主。

  據(jù)分析,保利采取以中心城市為核心,深化城市群的布局戰(zhàn)略,7月布局落點(diǎn)長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角,多點(diǎn)開(kāi)花。其中寧波部分地塊以100%溢價(jià)取得,其他地塊多數(shù)溢價(jià)率在30%以下,總體保持審慎控制拿地成本方針。陽(yáng)光城的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略與保利相近。

  另一個(gè)現(xiàn)象是,根據(jù)近期披露中報(bào)業(yè)績(jī)的房企數(shù)據(jù)來(lái)看,不少中型房企土地儲(chǔ)備都在5000萬(wàn)平方米左右。一些中型房企頻頻發(fā)力,通過(guò)并購(gòu)增加土地儲(chǔ)備。

  7月25日,泰禾集團(tuán)公告,旗下公司擬分別以23.76億元、18.75億元的價(jià)格收購(gòu)增城2家公司100%股權(quán)。泰禾由此在廣州市增城區(qū)共持有四幅地塊的土地使用權(quán),占地面積共計(jì)707170.62平方米。

  這是泰禾集團(tuán)通過(guò)并購(gòu)方式獲取土地儲(chǔ)備的縮影。上半年,其已通過(guò)并購(gòu)獲得福建福州、北京懷柔、河南鄭州等多宗地塊。

  另一家中型房企陽(yáng)光城,同樣通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)張規(guī)模,并計(jì)劃于今年繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)增加土儲(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年-2017年5月,陽(yáng)光城通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)和并購(gòu)拿地金額共計(jì)667億元,規(guī)劃建筑面積1771萬(wàn)平方米。其中,并購(gòu)金額389億元,占比58%;并購(gòu)項(xiàng)目建筑面積1324萬(wàn)平方米,占比75%。2017年上半年,陽(yáng)光城新增62個(gè)項(xiàng)目中,并購(gòu)就有52個(gè)。

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