“運(yùn)營(yíng)為王”將是房地產(chǎn)下一個(gè)重要命題？

• 2017年8月30日 FanTianQing來(lái)源：今日頭條 1473 98
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時(shí)光變遷，站在充滿希望與挑戰(zhàn)的2017年中，我們看到宏觀調(diào)控壓頂、市場(chǎng)持續(xù)降溫，我們也看到金融去杠桿、租售同權(quán)重磅落地；與此同時(shí)企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展為運(yùn)營(yíng)賦能打開了契機(jī)。

　　2016年，一二線城市在“去庫(kù)存”的背景下形成波瀾壯闊的上漲，三季度戛然而止，又一輪的高燒降溫、分化加劇、擠出效應(yīng)明顯，運(yùn)營(yíng)能力上升為第一生產(chǎn)力。時(shí)光變遷，站在充滿希望與挑戰(zhàn)的2017年中，我們看到宏觀調(diào)控壓頂、市場(chǎng)持續(xù)降溫，我們也看到金融去杠桿、租售同權(quán)重磅落地；與此同時(shí)企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展為運(yùn)營(yíng)賦能打開了契機(jī)。

　　近日，諾亞財(cái)富在上海成功舉辦“2017年諾亞財(cái)富地產(chǎn)峰會(huì)”，本次論壇圍繞目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，探討了在房地產(chǎn)由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代的背景下，如何抓住全新的發(fā)展轉(zhuǎn)型機(jī)遇。原北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)第五任會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、優(yōu)享創(chuàng)智創(chuàng)始人毛大慶等嘉賓出席了活動(dòng)。在本次峰會(huì)上，諾亞財(cái)富旗下專業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)歌斐資產(chǎn)正式發(fā)布了《2017中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》。這份白皮書回顧了宏觀經(jīng)濟(jì)及房產(chǎn)政策基本面，并在此基礎(chǔ)上對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的房展進(jìn)行展望。

　　下半年樓市政策仍以“穩(wěn)”為主

　　從15年“去杠桿、去庫(kù)存”，到16年9月全面開啟限購(gòu)，再到17年初中央層面落實(shí)土地“有供有限”，支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；同時(shí)，三、四線城市開啟調(diào)控?zé)岢迸c不斷擴(kuò)容的“限售”成為本輪調(diào)控最大的“亮點(diǎn)”。

　　白皮書顯示，2017年上半年，商品房銷售面積為74662萬(wàn)平米，同比增速16.1%，增速較1-5月提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為59152億元，增速為21.5%，增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)下半年商品房銷售面積及金額同比增速受調(diào)控政策制約仍不容樂(lè)觀。

　　對(duì)此，白皮書指出，今年上半年，中央沒有出臺(tái)全國(guó)性的刺激或緊縮政策，更多在醞釀房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的具體措施，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先是落實(shí)土地供應(yīng)端“有供有限”；其次為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

　　“在地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)型變革的時(shí)代，更加理解‘新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)’。預(yù)計(jì)下半年樓市政策仍以“穩(wěn)”為主，政策的出臺(tái)仍將主要集中在三四線城市，信貸收縮的影響將逐步顯現(xiàn)。” 歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹說(shuō)?？傮w而言，一線及熱點(diǎn)二三線樓市的房?jī)r(jià)仍處高位，上漲壓力仍存，因此短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)有放松的可能，但也無(wú)收緊的必要；未來(lái)三四線城市將變成調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　存量時(shí)代來(lái)臨

　　從勞動(dòng)力人口高峰來(lái)判斷 ，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已然由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)向白銀時(shí)代，這是市場(chǎng)的共識(shí)。歌斐地產(chǎn)白皮書指出：中國(guó)房地產(chǎn)“黃金十年”已經(jīng)過(guò)去，存量時(shí)代已然來(lái)臨。從中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“投資市場(chǎng)”及“資本市場(chǎng)”兩個(gè)方面深入分析，挖掘出這兩大市場(chǎng)的核心特征，并指出與房地產(chǎn)開發(fā)更直接相關(guān)的新增建設(shè)用地和工程開發(fā)建設(shè)投資額（已扣減土地購(gòu)置費(fèi)用）占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重也均已在十二五期間見頂，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由增量邁向存量時(shí)代基本已成定論。近年來(lái)不斷見諸于媒體的“城市運(yùn)營(yíng)商”、 “城市配套服務(wù)商”、“生活服務(wù)集成商”等新語(yǔ)匯也印證出各個(gè)方面都已經(jīng)開始為存量時(shí)代進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

　　“在今天這個(gè)狀態(tài)下，開發(fā)達(dá)到一定的天花板以后，勢(shì)必會(huì)回來(lái)研究這樣大的一個(gè)存量不動(dòng)產(chǎn)，它如何煥發(fā)更多的價(jià)值。當(dāng)達(dá)到基本的一個(gè)穩(wěn)態(tài)之后，必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈就是有拿錢的人，產(chǎn)業(yè)鏈有造樓的人，產(chǎn)業(yè)鏈有運(yùn)營(yíng)內(nèi)容的人和消費(fèi)內(nèi)容的人，這四種人必須都存在，這個(gè)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)才健康平穩(wěn)長(zhǎng)效地發(fā)展?！眱?yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶說(shuō)。

　　寫字樓、商業(yè)物業(yè)成為新機(jī)會(huì)

　　近年來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展和民生消費(fèi)水平的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在一輪又一輪的周期和調(diào)控中逐年攀升，投機(jī)泡沫與投資機(jī)會(huì)催生、涌現(xiàn)；伴隨著城鎮(zhèn)化改革深化，消費(fèi)升級(jí)等大趨勢(shì)的延展，商業(yè)地產(chǎn)的潛力亦被再次挖掘，存量資產(chǎn)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　白皮書顯示，一線及強(qiáng)二線城市及城市群軌交的迅速發(fā)展和布局，以及人口、資金和產(chǎn)業(yè)的集聚，仍然會(huì)給資產(chǎn)帶來(lái)長(zhǎng)期的增值紅利。在行業(yè)層面上，具備穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念，有研發(fā)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，在行業(yè)領(lǐng)域精耕細(xì)作的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商仍然被長(zhǎng)期看好。

　　未來(lái)房地產(chǎn)金融投資策略為組合投資，連接“資金”與“資產(chǎn)”。資金和資產(chǎn)的對(duì)接仍然有多樣化合作方式，伴隨著資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)偏好發(fā)生了變化，面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期的轉(zhuǎn)換，投資對(duì)應(yīng)實(shí)際資產(chǎn)，且盡量平滑杠桿的使用，組合投資的配置將愈發(fā)凸顯其價(jià)值，整個(gè)房地產(chǎn)大資管領(lǐng)域仍然具備中長(zhǎng)期的系統(tǒng)性投資機(jī)會(huì)。而其中寫字樓資產(chǎn)是地產(chǎn)類資產(chǎn)配置中的重要組成部分。諾亞財(cái)富與歌斐資產(chǎn)在寫字樓的選擇上，更偏好從城市、區(qū)域和基本面進(jìn)行選擇。

　　“運(yùn)營(yíng)為王”是下一個(gè)重要命題

　　白皮書還指出，伴隨著房地產(chǎn)“黃金十年”的悄然遠(yuǎn)去，在調(diào)控政策與市場(chǎng)周期雙重限制下的房地產(chǎn)行業(yè)亦呈現(xiàn)出了“新常態(tài)”，其表現(xiàn)特征為：

　　1)城鎮(zhèn)化及改善型需求，剛需動(dòng)力依然明顯，市場(chǎng)空間依然存在；

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)兼并加?。?/p>

　　3)運(yùn)營(yíng)能力彰顯重要性。

　　新的地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)已通過(guò)資源整合、創(chuàng)新營(yíng)銷、內(nèi)容注入等方式，打造線上線下的新零售模式來(lái)革新商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)往“百貨公司”、“大賣場(chǎng)”等老舊業(yè)態(tài)模式。典型的案例就是，近年來(lái)多地為了調(diào)控樓市，出臺(tái)“禁售”政策，同樣也迫使房企在持有物業(yè)的過(guò)程中，逐步走出“快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)”的模式，提升持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力的深化；而以萬(wàn)達(dá)為領(lǐng)銜，更是主動(dòng)告別了重資產(chǎn)模式、擁抱輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為王的理念。無(wú)疑，“運(yùn)營(yíng)為王”將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)下一個(gè)十年的一大重要命題。

　　房地產(chǎn)金融的新未來(lái)——資產(chǎn)證券化、REITS

　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)歷史沿革，投資運(yùn)作為空間賦能的案例將越發(fā)增多，在這個(gè)過(guò)程中以房地產(chǎn)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化和REITS（房地產(chǎn)投資信托）扮演了重要角色。

　　國(guó)內(nèi)主要資產(chǎn)證券化產(chǎn)品包括信貸資產(chǎn)證券化、企業(yè)資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN） 和私募證券化；REITs的特色則在于收益狀況良好、可以多樣化組合投資，具有更低的波動(dòng)性，并且流動(dòng)性較強(qiáng)。2017年，是充滿希望和挑戰(zhàn)的一年，調(diào)控壓頂、金融去杠桿等各項(xiàng)政策的重磅落地，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展為運(yùn)營(yíng)賦能打開了契機(jī)。

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