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房企進入長租公寓新戰(zhàn)場 搶占長租公寓高地

  • 2017年9月14日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 1072 68
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隨著租賃市場的發(fā)展,不少房企都加入了長租公寓這一新戰(zhàn)場。

  盈利是明天的問題

  越秀地產(chǎn)董事長張招興告訴記者,隨著租售并舉模式的推行,行業(yè)邏輯改變在即。

  合屋創(chuàng)始人、CEO羅鳳鳴認(rèn)為,不論是從政策、開發(fā)商紛紛布局,還是行業(yè)資本并購的探索等角度而言,今年都是中國住房供應(yīng)市場供給側(cè)改革最具代表性、轉(zhuǎn)折性的一年。

  問題是,當(dāng)改變發(fā)生時,誰能決定行業(yè)的進程,誰能為行業(yè)探索出一條可行的盈利路徑?

  長租公寓運營方一開始進入這個行業(yè)就是打著情懷的旗號:給都市里漂泊的年輕人一個家。但無論再加多少情懷,成本與盈利,始終是商業(yè)世界里逃避不過的關(guān)鍵問題。

  因為開發(fā)商等新運營方的加入,長租公寓行業(yè)獲取房源的成本大大提升。世聯(lián)行早在今年年初已表明,深圳、上海等城市獲得房源的成本太高了,即使年輕人多、市場大,也不會重點布局,相反武漢等二線城市的盈利水平就好看很多,是世聯(lián)行重點布局的城市。

  世聯(lián)行最新的數(shù)據(jù)顯示,2017年上半年,公司資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利為虧損3336.64萬元,同比下降211.91%,主要是因為報告期公司積極拓展公寓管理業(yè)務(wù),支付給出租方的租金費用和攤銷的室內(nèi)裝修配置費用增加所致。

  今年上半年,世聯(lián)行公寓管理業(yè)務(wù)收入同比增長494.78%至6767.28萬元,但成本也同比增加了11276.57萬元。

  世聯(lián)行董事、總經(jīng)理朱敏表示,目前,紅璞公寓尚未形成完整的盈利周期,但現(xiàn)階段公寓業(yè)務(wù)暫時的虧損在公司可控制的范圍內(nèi),同時其他盈利業(yè)務(wù)會對出現(xiàn)階段性虧損的紅璞公寓業(yè)務(wù)進行補充。

  萬科的半年度報告也顯示,由于長租業(yè)務(wù)的發(fā)展,公司的長期攤銷費用大幅增加近32%至12.67億元。

  龍湖索性放棄了在3年內(nèi)盈利的想法,把冠寓的動態(tài)投資回收期設(shè)定為五到六年。

  以冠寓大芬店為例,張智聰告訴記者,“大芬店店址原是茂業(yè)城中獨立的一棟,但獲取成本不便透露?!蹦壳?,大芬店租金約為2850元/間,根據(jù)朝向、樓層的不同,有數(shù)百元的浮動。此外,租金需另繳服務(wù)費、水電費等。張智聰表示,目前沒有明確的盈利目標(biāo)。

  龍湖冠寓的整體目標(biāo)是到今年年底開業(yè)15000間,中期目標(biāo)是突破5萬間,并在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名,租金收益超過20億。

  整體而言,長租公寓的裝修成本多數(shù)為1萬~2萬元/間的水平,而獲取房源的租金成本也跟隨市場行情波動,只有資金成本,每個運營方的水平不同,這將是長租公寓盈利水平的關(guān)鍵。

  相比單純的長租公寓運營方,開發(fā)商最大的優(yōu)勢在于超低的資金成本,這意味著開發(fā)商能獲得更大的盈利空間。

  陳雷表示:“去年年底,魔方發(fā)行了首輪ABS,這是整個公寓行業(yè)里的第一單。我們把200多家門店中的30家未來5年的營業(yè)收入打包成ABS去募集資金。魔方的回報周期在5~6年間,但(為了拓展規(guī)模)每年要開一兩百家門店,我們的錢不夠投資,接下來還會把門店的收入打包,繼續(xù)發(fā)行ABS?!?/p>

  但一家同樣布局長租公寓的房企高管則對記者表示:“我們不需要發(fā)行ABS,我們有其他渠道的更低廉的資金?!?/p>

  那么盈利問題呢?他回答,“明天的業(yè)務(wù)留待明天再說。”

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