盤(pán)活存量資源 國(guó)企紛紛試水住房租賃市場(chǎng)

• 2017年9月15日 ZhouXun來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 261 9
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在業(yè)界看來(lái)，住房租賃加速“補(bǔ)課”背后，是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控“下半場(chǎng)”住房制度建設(shè)正在轉(zhuǎn)向“租售并舉”，如何影響我國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)值得期待。

國(guó)務(wù)院辦公廳去年6月印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。今年7月，九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。近日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。

隨著住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策不斷加碼，各地紛紛瞄準(zhǔn)這塊市場(chǎng)進(jìn)行排兵布陣，并且在較短時(shí)間內(nèi)取得了可喜進(jìn)展。

在業(yè)界看來(lái)，住房租賃加速“補(bǔ)課”背后，是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控“下半場(chǎng)”住房制度建設(shè)正在轉(zhuǎn)向“租售并舉”，如何影響我國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)值得期待。

盤(pán)活存量資源

國(guó)企紛紛試水住房租賃市場(chǎng)

隨著住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)企，也瞄準(zhǔn)了這塊市場(chǎng)。今年以來(lái)，上海、南京、武漢等城市的國(guó)企，都在探索將閑置廠房或商業(yè)用房改建為租賃住房，既增加房源供應(yīng)又盤(pán)活企業(yè)存量資源。

在近期上海國(guó)資運(yùn)營(yíng)研究院舉辦的“國(guó)企推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研討會(huì)”上，上海市房管局市場(chǎng)處副處長(zhǎng)劉紀(jì)來(lái)表示，當(dāng)前上海的住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系不夠完善，如公共租賃住房供不應(yīng)求，規(guī)范的市場(chǎng)化出租房源較少，個(gè)人出租住房存在隨意解約和群租現(xiàn)象，租賃關(guān)系不穩(wěn)定。他透露，上海將抓緊研究制定關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展細(xì)則。

住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，為國(guó)企參與提供了契機(jī)。今年8月，上海百聯(lián)集團(tuán)宣布，成立百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司，并與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商睿星資本合作，共同開(kāi)拓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

上海國(guó)資運(yùn)營(yíng)研究院認(rèn)為，國(guó)企參與租賃市場(chǎng)，優(yōu)勢(shì)在于土地和房源。以上海華誼集團(tuán)為例，作為一家化工企業(yè)集團(tuán)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，在上海市中心以及郊區(qū)擁有不少物業(yè)，目前正在尋求盤(pán)活存量資源。“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，為企業(yè)提供了一個(gè)物業(yè)升級(jí)的機(jī)會(huì)?！比A誼集團(tuán)資產(chǎn)財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理郭敏表示。

最新發(fā)布的《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》提到，要扶持國(guó)有企業(yè)發(fā)展規(guī)模化租賃，2017年國(guó)有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)企將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房，改建后水電氣執(zhí)行民用價(jià)格。

武漢市方面也表示，由武漢地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城投集團(tuán)、武漢地鐵集團(tuán)等市屬國(guó)有企業(yè)組建5家公司，作為武漢市第一批國(guó)有住房租賃平臺(tái)，開(kāi)展規(guī)?；⒓s化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃經(jīng)營(yíng)。

國(guó)企參與住房租賃市場(chǎng)，在具體路徑上有不同選擇。除了自己運(yùn)營(yíng)，有的也選擇與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作。目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已出現(xiàn)一批專(zhuān)業(yè)化的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，如魔方公寓、鏈家自如、萬(wàn)科泊寓、青客公寓等。這些運(yùn)營(yíng)商或租下整棟物業(yè)進(jìn)行改造，或?qū)⒎稚⒃谀硡^(qū)域內(nèi)的可出租房源集中到一個(gè)平臺(tái)進(jìn)行管理。租期一般較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)10年到20年。

統(tǒng)計(jì)顯示，在歐美等國(guó)家，30%的租賃房屋由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理，日本的這一比例更是高達(dá)80%，而我國(guó)多數(shù)城市不到10%。海通證券地產(chǎn)行業(yè)研究員涂力磊表示，住房租賃市場(chǎng)如果搞自建，收回成本的周期會(huì)比較長(zhǎng)。比較看好企業(yè)盤(pán)活現(xiàn)有存量，交給專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)管理的模式，這樣可以獲得比較好的收益率。

武漢籌集租賃住房一萬(wàn)套

記者日前從武漢市房管局獲悉，自開(kāi)展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)以來(lái)，武漢市迅速推進(jìn)相關(guān)工作，目前已籌集租賃住房項(xiàng)目庫(kù)項(xiàng)目35個(gè)，房源11351套(間)，計(jì)劃到2020年基本形成渠道多元、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

目前，武漢租賃住房項(xiàng)目庫(kù)共有35個(gè)項(xiàng)目，房源11351套(間)，其中市場(chǎng)租賃項(xiàng)目10個(gè)，7546套;人才安居項(xiàng)目25個(gè)，3805套。同時(shí)，5年內(nèi)武漢將留住100萬(wàn)大學(xué)生，建設(shè)250萬(wàn)平方米、5萬(wàn)套租賃住房，形成20萬(wàn)人的租住規(guī)模。

武漢市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，租賃住房房源優(yōu)先選擇軌道交通沿線和新市民相對(duì)集中的中心城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)布點(diǎn)，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才安居、公共租賃住房保障、城中村改造相結(jié)合。目前主要集中在武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，一些商業(yè)改住宅項(xiàng)目也會(huì)出現(xiàn)市中心地段，但上市時(shí)間尚未確定。

據(jù)了解，武漢市已明確由地產(chǎn)集團(tuán)、城投集團(tuán)、地鐵集團(tuán)和碧水集團(tuán)等4家大型國(guó)企下屬企業(yè)，建立國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司，今年將主要采取國(guó)有平臺(tái)集中新建、商品房項(xiàng)目配建、現(xiàn)有房源改造、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、市場(chǎng)包租等方式籌集房源，年底前完成新增租賃住房7000間、30萬(wàn)平方米。

同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)也積極申請(qǐng)參與武漢租賃住房試點(diǎn)。武漢市將根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、信用等因素，選擇不少于5家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)試點(diǎn)企業(yè)。目前，萬(wàn)科、龍湖、金地等大型房企，以及武漢規(guī)模較大的7家住房租賃企業(yè)已納入租賃試點(diǎn)企業(yè)名錄庫(kù)。

安徽住房公積金可支付租賃住房租金

近日，安徽省政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理工作的意見(jiàn)》，該意見(jiàn)明確了住房公積金的繳存范圍、繳存基數(shù)和繳存比例，并提出住房公積金可用于支付公共租賃住房或商品住房租金。

《意見(jiàn)》提出，繳存人或繳存人夫婦在繳存城市租賃住房且無(wú)自有住房的，可提取住房公積金支付公共租賃住房或商品住房租金，公共租賃住房租金提取按實(shí)際房租支出全額提取，商品住房租金提取標(biāo)準(zhǔn)由各市根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平確定。繳存人調(diào)往異地工作的，其繳存的住房公積金，應(yīng)通過(guò)住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)轉(zhuǎn)入調(diào)入地，原則上不得在轉(zhuǎn)出地提取。

另外，此次《意見(jiàn)》也擴(kuò)大了住房繳存范圍，明確提出各類(lèi)城鎮(zhèn)單位及其在職職工均應(yīng)依法繳存住房公積金，支持將穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員和個(gè)體工商戶等自由職業(yè)者，納入住房公積金繳存范圍。

在繳存基數(shù)和繳存比例上，該《意見(jiàn)》指出住房公積金繳存基數(shù)按繳存人上一年度月平均工資確定，不得低于繳存人工作地設(shè)區(qū)的市上一年度單位就業(yè)人員月最低工資標(biāo)準(zhǔn)，不得高于月平均工資的3倍。單位和職工繳存住房公積金比例均不低于5%，不高于12%。

關(guān)于住房公積金用于個(gè)人貸款，此次《意見(jiàn)》明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕繳存人使用住房公積金貸款購(gòu)房。重點(diǎn)支持繳存人基本住房消費(fèi)，保障繳存人首次住房公積金貸款需求，限制住房公積金用于非自住類(lèi)住房消費(fèi)，取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公正、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。 記者 水金辰

杭州構(gòu)建住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)

在杭州市政府的主導(dǎo)下，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局日前與阿里巴巴集團(tuán)、螞蟻金服集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，將國(guó)有租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理。

“建成后的杭州智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)將充分利用阿里巴巴的大數(shù)據(jù)、線上交易、評(píng)價(jià)系統(tǒng)及螞蟻金服的網(wǎng)上支付、芝麻信用體系等技術(shù)。”杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心主任韓君卿說(shuō)。

韓君卿介紹，平臺(tái)建成后將實(shí)現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評(píng)價(jià)信用體系租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋，實(shí)現(xiàn)國(guó)有租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源的全納入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評(píng)價(jià)、信用等信息的全共享。

阿里巴巴創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部房產(chǎn)負(fù)責(zé)人石磊透露，智慧住房租賃平臺(tái)采用“一個(gè)平臺(tái)2個(gè)通道”模式，房東、租客可使用電腦或移動(dòng)設(shè)備，通過(guò)杭州市住保房管局或阿里巴巴其中任一通道完成智能網(wǎng)簽，確保政府在運(yùn)營(yíng)機(jī)制設(shè)計(jì)上直接干預(yù)，切斷了假房源、假信息傳播的利益出發(fā)點(diǎn)。

記者采訪了解到，阿里巴巴本次將成熟的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品逐一輸出，幫助杭州住房租賃實(shí)現(xiàn)“移動(dòng)智能網(wǎng)簽”、實(shí)人認(rèn)證、網(wǎng)上支付，有效推廣租賃網(wǎng)簽、形成市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)自評(píng)機(jī)制，助力杭州政府快速實(shí)現(xiàn)智慧城市。

基于這一平臺(tái)和芝麻信用體系，杭州未來(lái)將在全城引入“信用租房”，杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務(wù)人員都將對(duì)應(yīng)一套完善的信用體系。信用好的房東將會(huì)更受歡迎，信用好的租客不僅可能免交押金，還有可能按月繳納房租。而在平時(shí)，愛(ài)護(hù)房源、履約交租都有助租客信用積累，如果在租房過(guò)程中有惡意失信行為，也會(huì)影響其信用評(píng)估。

“信用租房不僅實(shí)實(shí)在在地減輕了資金負(fù)擔(dān)，還避免了黑中介、假房源、惡意違約等行業(yè)問(wèn)題。”芝麻信用總經(jīng)理胡滔表示，對(duì)杭州這樣的城市來(lái)說(shuō)，人們?cè)谶@里的落腳門(mén)檻降低，吸引和留住更多的人才、提升杭州核心競(jìng)爭(zhēng)力的機(jī)會(huì)也就越大。

據(jù)悉，從2015年開(kāi)始，信用體系便已在一些品牌長(zhǎng)租公寓中應(yīng)用。目前，蘑菇租房、優(yōu)客逸家等6家品牌公寓已經(jīng)實(shí)現(xiàn)在線選房，符合一定芝麻分要求的用戶還可以享受押金減免、月付房租、免傭租房等權(quán)益。

來(lái)自芝麻信用方面的信息顯示，截至目前，北京、上海、深圳，杭州、南京、成都等30多個(gè)城市都已經(jīng)開(kāi)始有長(zhǎng)租、短租公寓、酒店等逐步試點(diǎn)信用免押金，近1800萬(wàn)人因此免交押金276億。其中，使用過(guò)信用租房的已有近600萬(wàn)人。

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