昆山：商辦新出讓地塊不得建公寓式辦公和酒店

• 2017年11月15日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 313 13
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

近日，昆山官方發(fā)布了公示，擬出臺《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目管理的通知》新政。

昆山將出臺房地產(chǎn)新政！昆山商辦新出讓地塊不得建公寓式辦公和酒店！

近日，昆山官方發(fā)布了公示，擬出臺《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目管理的通知》新政。其中提到“新出讓商業(yè)辦公用地上不得建設(shè)公寓式辦公和公寓式酒店”、已經(jīng)出讓的地塊“不得設(shè)計成單元式辦公、公寓式辦公等“類住宅”建筑”、“內(nèi)部不得設(shè)計復(fù)式空間及挑高空間，不得利用層高進行潛伏設(shè)計”等。

關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目管理的通知

（公示稿）

昆山開發(fā)區(qū)、昆山高新區(qū)、花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府，各城市管理辦事處、市各委辦局，各直屬單位：

為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保護購房者合法權(quán)益，維護社會和諧穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就加強商業(yè)辦公類項目管理通知如下：

一、切實加強擬新出讓商業(yè)辦公地塊審批管理

1．加強對擬新出讓商業(yè)辦公用地的分類監(jiān)管。根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化土地供給方式提高土地利用綜合效益的實施意見》（昆政辦發(fā)〔2017〕26號），對各區(qū)鎮(zhèn)商業(yè)用地供應(yīng)進行分類監(jiān)管。對擬新出讓商業(yè)用地，各區(qū)鎮(zhèn)要結(jié)合各用地類型形成商業(yè)項目開發(fā)方案，明確商業(yè)用地具體功能業(yè)態(tài)、分割銷售條件等各項要求，控制新增可分割銷售項目的規(guī)模和數(shù)量。商業(yè)功能性用地、專項產(chǎn)業(yè)用地、公共服務(wù)用地、總部經(jīng)濟用地等，原則上不得分割銷售。

新出讓地塊在規(guī)劃設(shè)計條件及合同中明確商業(yè)辦公用地上不得建設(shè)公寓式辦公和公寓式酒店。新出讓地塊上的商業(yè)辦公項目原則上不得分割銷售。商業(yè)開發(fā)方案經(jīng)市政府招拍掛專題會議或市級部門會商后綜合審定，納入土地掛牌公告及土地出讓合同中，作為商業(yè)用地約束條件。

2．落實“出讓合同+監(jiān)管合同”雙合同監(jiān)管。掛牌文件明確，競得人需與區(qū)鎮(zhèn)簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，約定項目開發(fā)要求和運營方式及相應(yīng)違約條款。在項目開發(fā)及運營期間，區(qū)鎮(zhèn)聯(lián)合國土、規(guī)劃、住建、市場監(jiān)管等部門定期跟蹤監(jiān)管，排查風險。對允許分割銷售的商業(yè)辦公用地，區(qū)鎮(zhèn)結(jié)合市規(guī)劃、住建部門對商業(yè)辦公用地風險防控標準，對可能涉及產(chǎn)權(quán)分割風險的，要提前做好風險防范。

二、強化已出讓商業(yè)辦公地塊、尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目管理

1．商業(yè)辦公類項目應(yīng)當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

2．新報規(guī)商業(yè)辦公類項目，最小分割單元的套內(nèi)建筑面積不得低于150平方米；獨立式或聯(lián)排布局的小型辦公樓，其分割銷售單元的計容面積不得小于500平方米。

3．商業(yè)辦公類項目應(yīng)具備公共建筑的外立面形式與特點，不得設(shè)計成單元式辦公、公寓式辦公等“類住宅”建筑，應(yīng)采用公共走廊式布局。分割單元套內(nèi)建筑面積小于500平方米的，內(nèi)部不得設(shè)計復(fù)式空間及挑高空間，不得利用層高進行潛伏設(shè)計。

4．商業(yè)辦公類項目應(yīng)按層集中設(shè)置公共衛(wèi)生間和茶水間，不得設(shè)置居住空間、廚房、凸窗以及獨立陽臺等。公共陽臺（含露臺）及各類型管井、煙道、風井等應(yīng)集中設(shè)置。

5．設(shè)計單位、施工圖審查機構(gòu)、建設(shè)單位在設(shè)計、審圖和建設(shè)時應(yīng)嚴格遵守相關(guān)規(guī)定要求，不得弄虛作假，不得在技術(shù)上預(yù)留違規(guī)加建煙道、管井等設(shè)施的條件。如發(fā)現(xiàn)違規(guī)設(shè)計、審圖和施工的，由行業(yè)主管部門依法處理。

6．規(guī)劃、住建部門在工程竣工驗收環(huán)節(jié)，要嚴格審查工程項目是否按照規(guī)劃用途完成施工；對于預(yù)留孔洞、預(yù)埋管線等涉嫌改變?yōu)榫幼〉绕渌猛镜捻椖浚嚓P(guān)部門不予驗收。對規(guī)劃核實后擅自在內(nèi)部加層、增加建筑面積等違法建設(shè)行為，各職能部門需按照相關(guān)規(guī)定嚴肅查處。一經(jīng)依法認定違法建設(shè)，各供水、供電、燃氣企業(yè)要配合行政機關(guān)依法實施強制拆除，在3個工作日內(nèi)停止供水、供電、供氣服務(wù)。

7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公類項目前應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標等情況，告知購房人應(yīng)嚴格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。

8．市場監(jiān)管部門加強對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的監(jiān)督管理，依法查處違法房地產(chǎn)廣告。

9．開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位、設(shè)計單位、中介機構(gòu)或者個人存有上述違法行為的，其處罰信息納入本市企業(yè)信用和個人信用信息系統(tǒng)。

10．消防部門在進行建筑消防審核時，要加強與規(guī)劃、住建部門溝通，嚴格消防審批管理。商業(yè)辦公類項目二次裝修時原則上不得改變原防火分區(qū)和消防通道。同時，各相關(guān)部門要加強圖審資料共享與互通。

11．強化價格預(yù)警和動態(tài)監(jiān)測，及時掌握市場價格情況。物價部門在辦理商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目價格申報環(huán)節(jié)，對于申報價格明顯高于周邊地區(qū)實際成交均價的樓盤，及時預(yù)警，引導(dǎo)開發(fā)商科學合理定價。

12．準予按套分割銷售的房源應(yīng)遵循“宜以梁、柱為基本單元，必須為滿足獨立使用功能的封閉空間，除出入口外四至界限須采用砌體墻，不得采用輕質(zhì)隔墻等材質(zhì)進行分割，必須設(shè)置獨立空調(diào)、不得安裝中央空調(diào)，具備獨立的出入口，供電方式應(yīng)為配變，裝表到戶”的原則，確保單間商業(yè)辦公的獨立使用性能，交付使用后原則上不得拆改墻體進行改造。

三、加強預(yù)售環(huán)節(jié)商業(yè)辦公類項目監(jiān)管

1．實行商業(yè)辦公類購銷合同備案登記管理制度，商業(yè)辦公類商品房購銷合同草稿經(jīng)合同雙方（購房人和開發(fā)企業(yè)）確認后，購房人帶好相關(guān)身份證件至各區(qū)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心房產(chǎn)交易中心窗口現(xiàn)場鑒證，并當場確認“開發(fā)企業(yè)或任何第三方機構(gòu)無租金抵扣房款、無任何委托經(jīng)營托管行為”等相關(guān)證明后，由各窗口單位及時報市住建局房管處在商品房信息管理系統(tǒng)中網(wǎng)上備案。各相關(guān)單位要做好商品房預(yù)售登記備案管理有關(guān)政策宣傳和解釋工作，及時提供相關(guān)服務(wù)并自覺接受社會監(jiān)督。

2．提高新建商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目貨幣資本金監(jiān)管標準，在現(xiàn)行標準上增加50%。根據(jù)項目工程建設(shè)進度，商業(yè)房地產(chǎn)項目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%，在預(yù)售階段如無售后包租現(xiàn)象，在項目竣工交付后一個月內(nèi)全額解款。如出現(xiàn)售后包租現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié)，直至整改完成。

3．商業(yè)辦公類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可時，施工形象進度應(yīng)達到主體竣工，并須向住建部門提交預(yù)售方案，注明采用自行銷售或其他銷售方式。采用其他銷售方式的，須提交相關(guān)合同。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向住建部門提交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。

4．對不可分割出售類的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目，禁止虛擬分割，禁止以出售使用權(quán)、租售權(quán)、收益權(quán)等名義拆零銷售。建立商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目經(jīng)營風險防范機制，對于可分割出售類的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風險防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。在凍結(jié)時間內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓，凍結(jié)時間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房屋交付使用備案證書3年。3年后應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所在區(qū)鎮(zhèn)提出申請，并經(jīng)同意后予以解凍。

四、強化風險防范，確保商業(yè)房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運營

1．各區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)從維護社會穩(wěn)定和保護廣大投資者利益的高度出發(fā)，充分重視售后包租問題帶來的潛在社會風險，引導(dǎo)廣大投資者充分認識市場風險并采取扎實有效的措施，予以防范和化解。

2．各區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)對現(xiàn)有商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目逐一進行梳理排查，加強項目監(jiān)管，開展社會穩(wěn)定風險評估，確保商業(yè)房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運行。

3．各區(qū)鎮(zhèn)應(yīng)建立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，會同相關(guān)部門加強對現(xiàn)有商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目的分類指導(dǎo)。對于運行正常、市場前景良好的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目要予以支持并規(guī)范其運作；對于運行狀況較差、存在潛在風險的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目，要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目管理機構(gòu)，通過完善管理、引入戰(zhàn)略合作伙伴等多種方式，改善項目運營狀況；對于個別管理混亂、市場風險極大的商業(yè)辦公類房地產(chǎn)項目，要采取必要的經(jīng)濟、法律等手段及時予以處置和化解，切實維護社會和諧穩(wěn)定。

五、建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管聯(lián)席會議制度

（一）召集人和成員單位。成立市房地產(chǎn)監(jiān)管聯(lián)席會議，召集人為市政府分管副市長。聯(lián)席會議成員單位為各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處，法院，市委宣傳部、信訪局，市法制辦、市重點工程督查辦、市教育局、公安局、財政局、國土局、住建局、規(guī)劃局、水利局、環(huán)保局、市場監(jiān)管局、物價局、統(tǒng)計局、消防大隊，國稅局、地稅局，銀監(jiān)辦、人民銀行等。聯(lián)席會議下設(shè)辦公室，設(shè)在市重點工程督查辦，承擔聯(lián)席會議日常工作，組織落實聯(lián)席會議議定事項。

（二）聯(lián)席會議主要任務(wù)。落實國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)政策，分析研究全市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況進行監(jiān)測管理和預(yù)期引導(dǎo)，確保對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。分析存在問題和研究房價上漲、下跌過快的應(yīng)對措施，向市委、市政府提出促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議；落實地方政府主體責任，加強部門協(xié)作，擴大信息共享與交流，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中遇到的矛盾和問題；遵循市場規(guī)律，建立健全房地產(chǎn)市場管理的長效機制，加強對房地產(chǎn)市場管理工作的監(jiān)督檢查，維護房地產(chǎn)市場正常秩序，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（三）工作制度和成員單位職責

1．房地產(chǎn)監(jiān)管聯(lián)席會議議題由聯(lián)席會議辦公室收集提出，報請聯(lián)席會議召集人批準后召開。會議原則上每月召開1次，每次會議提前7天通知各成員單位，特殊情況時可根據(jù)需要臨時召集。

2．各成員單位要按職責分工，積極落實聯(lián)席會議研究確定的各項工作任務(wù)，及時協(xié)調(diào)處理房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中出現(xiàn)的問題。同時加強配合，形成工作合力，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。成員單位職責分工如下：

宣傳部：加強輿論引導(dǎo)和監(jiān)督，加大輿情監(jiān)測和應(yīng)急處置力度，為房地產(chǎn)健康發(fā)展營造良好氛圍。

法制辦：負責對涉及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、市場監(jiān)管的重大決策事項和規(guī)范性文件合法性審查工作。

教育局：負責全市教育資源布局和整合。

公安局：負責組織對全市房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪行為的偵查調(diào)查，依法處理房地產(chǎn)市場發(fā)生的治安案件。協(xié)調(diào)落實房地產(chǎn)開發(fā)項目技防設(shè)施審批驗收。

財政局：負責研究分析相關(guān)房地產(chǎn)政策對我市經(jīng)濟財政形勢的影響，并提出意見建議。健全財政、國地稅、區(qū)鎮(zhèn)等部門的收入征管聯(lián)動機制。

國土局：負責房地產(chǎn)項目土地招拍掛的組織和土地供應(yīng)工作；根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控目標及市場情況，完善房地產(chǎn)項目用地出讓方式，會同有關(guān)部門合理制訂土地出讓條件；負責土地市場監(jiān)管，查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反土地出讓合同要求的行為。

住建局：負責全市房地產(chǎn)行業(yè)管理工作。加強商品房銷售管理、房地產(chǎn)交易管理。負責勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工企業(yè)的管理，房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程質(zhì)量安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理。協(xié)調(diào)落實建筑工程質(zhì)量、綠化、市政設(shè)施、燃氣驗收等手續(xù)辦理。依法查處違法違規(guī)開發(fā)經(jīng)營行為。

規(guī)劃局：負責全市房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理工作；嚴格按照規(guī)劃設(shè)計條件及相關(guān)規(guī)范規(guī)定要求進行規(guī)劃審批及核實，確保公共服務(wù)設(shè)施的落實；受理并協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的規(guī)劃問題，查處房地產(chǎn)企業(yè)不符合規(guī)劃要求的建設(shè)行為。

水利局：負責全市房地產(chǎn)開發(fā)項目的河道及涉水岸線、防汛、供水、排水、市政雨水和排污設(shè)施管理工作，協(xié)調(diào)落實房地產(chǎn)開發(fā)項目河道及涉水岸線、供水、排污、市政雨水和防汛設(shè)施審批驗收工作。

環(huán)保局：負責全市房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的審批及驗收工作。

市場監(jiān)督管理局：負責市場監(jiān)管職責范圍內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)項目的特種設(shè)備安全監(jiān)察工作，依法對特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位實施監(jiān)督監(jiān)察，對違反法律法規(guī)規(guī)定的行為進行查處。加強房地產(chǎn)廣告內(nèi)容監(jiān)督管理，加大對房地產(chǎn)領(lǐng)域虛假廣告監(jiān)測力度，凈化廣告環(huán)境，打擊合同違法等行為，加強對侵害消費者合法權(quán)益（個人信息的保護、消費者的知情權(quán)等）違法行為的查處。

物價局：負責接受新建商品住房價格備案申請，審核備案申請材料和備案價格。負責商品住房價格監(jiān)管，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定和“一價清”制度。負責對商品住房價格的監(jiān)督檢查和對違法違規(guī)行為的查處工作。

消防大隊：負責全市房地產(chǎn)開發(fā)項目的消防工程備案工作，依法服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理消防設(shè)計和驗收備案手續(xù)，依法查處違反消防安全管理的違法違規(guī)行為。

統(tǒng)計局：貫徹執(zhí)行GDP關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系，執(zhí)行統(tǒng)一的基本統(tǒng)計制度，組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。

信訪局：負責房地產(chǎn)開發(fā)項目來信來訪的登記、受理、交辦、督辦。協(xié)調(diào)責任主體按信訪規(guī)范處理化解此類信訪矛盾糾紛。

法院：依法指導(dǎo)房地產(chǎn)問題項目的處置工作。

國稅局、地稅局：負責房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項清查工作，查處以房屋租金抵扣房款等偷稅漏稅行為等。

銀監(jiān)辦、人民銀行、金融監(jiān)管機構(gòu)：及時提示風險并提出指導(dǎo)性意見，防范和化解金融風險，保持良好的金融生態(tài)環(huán)境，維護金融穩(wěn)定。指導(dǎo)預(yù)售資金管理等工作。

（四）加大檢查執(zhí)法力度。建立由住建、規(guī)劃、市場監(jiān)管等部門組成的房地產(chǎn)聯(lián)合監(jiān)管隊伍，加強日常巡查、專項檢查。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為視情節(jié)輕重，及時依法公開處理，相關(guān)不良行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)從業(yè)人員誠信檔案，并通過媒體予以曝光。

本通知自發(fā)文之日起實施。之前有關(guān)政策與本通知不一致的，以本通知為準。

昆山市人民政府辦公室

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