成都進(jìn)入公證搖號時代 全款買房不再優(yōu)先

• 2017年11月17日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 626 36
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

成都市房管局與市司法局發(fā)布通知，要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。

成都?迎來買房搖號新時代！新政都涉及到哪些內(nèi)容？

今日，成都市房管局與市司法局發(fā)布通知，要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。

新政細(xì)則

成都市商品住房銷售正式施行公證搖號選房

為進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售行為，維護(hù)我市房地產(chǎn)市場秩序，今日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局與成都市司法局發(fā)布《關(guān)于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關(guān)事宜的通知》（以下簡稱《通知》），要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。

為堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，切實(shí)貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，2016年10月1日以來，成都市本著科學(xué)管控、精準(zhǔn)調(diào)控的原則，先后出臺多項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)?！暗牵谝恍┥唐纷》宽椖恐形姹P惜售、捆綁銷售、投資炒作等現(xiàn)象較為突出，為進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售行為，促進(jìn)商品住房開盤銷售的 公開、公平、有序 ，維護(hù)購房人的知情權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)和市場秩序穩(wěn)定，因此出臺本《通知》?！?/p>

廣大購房者可以放心的是，《通知》明確要求，“全款支付”不得被“額外對待”，同時開發(fā)企業(yè)不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價外收費(fèi)等不利于購房人的登記條件，搖號過程將由公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場監(jiān)督公證，搖號排序結(jié)果應(yīng)當(dāng)場公示，同時排序時間應(yīng)在“白天”。

引入“公證搖號”排序選房

“全款支付”不得被額外對待

此次搖號范圍暫定在本市房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，本《通知》印發(fā)之日起，全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。

由于一些商品住房項目在準(zhǔn)售房源銷售上內(nèi)外有別（房源數(shù)量內(nèi)控多外銷少，而不公開透明，購房條件利于內(nèi)部、全款等少數(shù)購房人，而不公平），開盤銷售房源緊張，售后房源又由中介機(jī)構(gòu)加價銷售，導(dǎo)致社會反映強(qiáng)烈。因此，《通知》一是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案之日起10日內(nèi)，一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房源價格，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價，對外銷售；二是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前，應(yīng)當(dāng)制定購房登記規(guī)則。購房登記規(guī)則應(yīng)符合國家和本市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策以及商品住房銷售管理規(guī)定，不得設(shè)置僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部、全款支付等部分購房人的登記條件，這意味著“全款支付”不得被額外對待。

同時，不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價外收費(fèi)等不利于購房人的登記條件。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人保持一致。登記時間不得少于3日。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購房登記前，在商品住房銷售現(xiàn)場公示購房登記規(guī)則、全部準(zhǔn)售房源（含戶型）、購房登記時間、搖號和排序結(jié)果公布時間、選房時間等相關(guān)事項。

開盤銷售前3日要發(fā)布搖號公告

搖號排序時間應(yīng)在“白天”

《通知》要求及時公開房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新取得商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案之日起10日內(nèi)，按照一房一價,一次性面向社會公開全部準(zhǔn)售房源。

在實(shí)施住房限購政策的區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行購房登記時，向登記購房人宣講我市商品住房限購政策，并核驗(yàn)登記購房人的購房資格證明材料后報房產(chǎn)行政主管部門復(fù)核。

房產(chǎn)行政主管部門將復(fù)核后的具備購房資格的《登記購房人名冊》予以保存并及時反饋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及公證機(jī)構(gòu)。復(fù)核后具備購房資格的購房人信息方可導(dǎo)入搖號系統(tǒng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前3日發(fā)布搖號公告，同時公示導(dǎo)入搖號系統(tǒng)的《登記購房人名冊》。

搖號排序選房應(yīng)使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號軟件，并由公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場監(jiān)督公證，搖號排序結(jié)果應(yīng)當(dāng)場公示。搖號排序時間應(yīng)在9:00-18:00之間。

在公證搖號選房結(jié)束的10日內(nèi)，將搖號排序和選房結(jié)果公證書報送當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門。

放棄的房源可按序遞補(bǔ)選房

房價不得高于原開盤銷售時公示價格

《通知》強(qiáng)調(diào)要“依序選房”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照公布的選房時間，組織購房人根據(jù)選房順序號依序選房，并當(dāng)場通過全市統(tǒng)一的商品房買賣合同網(wǎng)上簽約與備案系統(tǒng)（以下簡稱網(wǎng)上簽約系統(tǒng)）在線簽訂《商品房認(rèn)購書》或《商品房買賣合同》。

因放棄選房所空房源或者按約解除《商品房認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》所退房源，在公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督下，依原公證搖號產(chǎn)生的選房順序號按序遞補(bǔ)選房，房屋價格不得高于原開盤銷售時公示的價格。

《通知》對公證機(jī)構(gòu)也進(jìn)行了約束，要求做好商品房銷售方案、銷售承諾書、公示的購房登記時間結(jié)束后匯總的《登記購房人名冊》、經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門復(fù)核后的《登記購房人名冊》、全部準(zhǔn)售房源納入排序選房范圍、公證搖號排序結(jié)果、依排序選房結(jié)果等保全證據(jù)公證。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確保提交的材料真實(shí)、合法。

維護(hù)購房人合法權(quán)益

登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須一致

《通知》強(qiáng)調(diào)維護(hù)購房人合法權(quán)益。網(wǎng)上簽約系統(tǒng)對處于“定購”、“擬定合同”狀態(tài)的房源予以鎖定，一律不予變更合同主體，房產(chǎn)行政主管部門在辦理商品房買賣合同登記備案時，對登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人不一致的，不予受理。

同時，嚴(yán)厲查處違規(guī)行為。房產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本通知規(guī)定的，一經(jīng)查實(shí)，一律暫停當(dāng)期開盤銷售商品住房的網(wǎng)簽資格，暫停后續(xù)項目商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案受理，納入成都市房地產(chǎn)市場信用黑名單，并在“成都信用網(wǎng)”公開曝光；涉及虛假宣傳、捆綁銷售、價外加價、價格欺詐、規(guī)避納稅、炒賣房號、首付貸等違法違規(guī)行為的，分別抄送工商、發(fā)改、稅務(wù)、公安、金融等行政主管部門；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

《通知》要求進(jìn)一步完善商品住房開盤銷售指導(dǎo)意見。市公證協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定商品住房開盤銷售公證搖號排序選房的指導(dǎo)意見，督促公證機(jī)構(gòu)依據(jù)《公證法》和《公證程序規(guī)則》辦理相關(guān)公證事項，并按照公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取公證費(fèi)。

公證機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交材料不實(shí)、虛假承諾或者弄虛作假、徇私舞弊、非法干預(yù)搖號排序公證活動的，不予辦理公證或終止公證。

新政解讀

成都市商品住房開盤銷售公證搖號政策問答

“公證搖號”模式，跟開發(fā)商此前自己組織的搖號有何不同？

自《通知》實(shí)施之日起，全市范圍內(nèi)新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。

公證搖號可現(xiàn)場進(jìn)行，也可以網(wǎng)上進(jìn)行。 “跟以往開發(fā)商自己組織的搖號不同的是，未來的搖號將全程引入公證機(jī)構(gòu)參與，保證了搖號的權(quán)威性，杜絕暗箱操作?！?/p>

《通知》明確了三點(diǎn)，一是公證搖號范圍為全市行政區(qū)域；二是公證搖號對象為新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案，開盤銷售的商品住房；三是搖號引人公證機(jī)構(gòu)。

“全款”客戶有沒有購房優(yōu)先權(quán)？如何防止內(nèi)部人員認(rèn)購變相捂盤或炒賣房源？能不能捆綁車位、裝修等條件進(jìn)行銷售？

市房管局表示，《通知》對購房登記的規(guī)則進(jìn)行了要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受購房登記前應(yīng)完善購房登記規(guī)則。購房登記規(guī)則不得設(shè)置僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部、全款支付等部分購房人的登記條件，不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價外收費(fèi)等不利于購房人的登記條件。

總結(jié)來說，《通知》明確了購房登記規(guī)則不得設(shè)置的4類登記條件，一是不得設(shè)置有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員的登記條件，目的在于防止通過內(nèi)部人員認(rèn)購的方式變相捂盤或炒賣房源；二是不得設(shè)置有利于全款支付人員的登記條件，目的在于支持購房人以商業(yè)貸款或公積金貸款按揭方式購房，為所有具有購房資格的購房人提供平等的購房登記機(jī)會；三是不得設(shè)置捆綁銷售的登記條件，目的在于防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行購房登記時，迫使購房人接受車位、裝修改造等其他產(chǎn)品和服務(wù)；四是不得設(shè)置掛牌價外收費(fèi)的登記條件，目的在于防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購房者的購房心里，收取住房掛牌價以外的費(fèi)用。

如何遏制“捂盤惜售”？

要及時公開房源。《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新取得商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案之日起10日內(nèi)，一次性面向社會公開全部準(zhǔn)售房源，按照申報的一房一價，明碼標(biāo)價，公開接受實(shí)名購房登記，登記時間不少于3日。

該規(guī)定一是對開盤銷售的時間、房源、房價等相關(guān)要求予以了明確，目的在于促使開發(fā)企業(yè)做到真正的公開開盤銷售，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤或變相捂盤，掛牌價外收費(fèi)，充分維護(hù)購房人的知情權(quán)、選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)；二是公開接受實(shí)名購房登記，目的在于為登記購房人購房資格核驗(yàn)打好基礎(chǔ)，防止部分登記購房人利用虛假資格登記搖號，炒賣房源；三是登記時間不少于3日，目的在于為意向購房人提供充分的選擇和登記時間。

如何防止不具備購房資格的投機(jī)者，通過搖號排序選到房源？

市房管局表示，將嚴(yán)格核驗(yàn)和復(fù)核購房資格?！锻ㄖ芬?guī)定，在實(shí)施住房限購政策的區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行購房登記時，應(yīng)向登記購房人進(jìn)行我市商品住房限購政策宣講，并核驗(yàn)登記購房人的購房資格證明資料后報房產(chǎn)行政主管部門復(fù)核。復(fù)核后具備購房資格的購房人信息方可導(dǎo)入搖號系統(tǒng)。

該規(guī)定一是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行購房登記時，應(yīng)向登記購房人進(jìn)行我市商品住房限購政策宣講，目的在于讓購房人充分了解我市住房限購政策，防止購房人因不具備購房資格而不能辦理商品房買賣合同備案所帶來的一系列不良后果；二是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購房登記環(huán)節(jié)對登記購房人的身份證明復(fù)印件、通過個人住房信息系統(tǒng)打印的個人房屋信息記錄、穩(wěn)定就業(yè)（社保繳納明細(xì)和工作單位信用代碼或組織機(jī)構(gòu)代碼證書）等購房資格資料進(jìn)行審查和保存，目的在于促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行住房限購政策的義務(wù)，落實(shí)維護(hù)市場秩序的主體責(zé)任；三是建立搖號排序前的資格復(fù)核機(jī)制，要求房產(chǎn)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的登記購房人資格證明材料進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后具備購房資格的購房人信息方可導(dǎo)入搖號系統(tǒng)，目的在于防止一些不具備購房資格的投機(jī)者，通過搖號排序選到房源，導(dǎo)致真正需要住房且具備購房資格的人不能及時選到房源，同時此舉也提高了遞補(bǔ)選房的工作效率。

搖號結(jié)果如何保證公正？

市房管局表示，《通知》對此規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于搖號3日前在銷售現(xiàn)場或網(wǎng)上發(fā)布搖號公告。搖號排序選房使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號軟件，由公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場監(jiān)督公證，并當(dāng)場公示搖號排序結(jié)果。

該規(guī)定一是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于搖號3日前在銷售現(xiàn)場或網(wǎng)上發(fā)布搖號公告，維護(hù)登記購房人的知情權(quán)；二是搖號排序選房使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號軟件，目的在于保持電腦使用和搖號軟件的公正性；三是公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場監(jiān)督公證，目的在于保證搖號過程的公開、公平、有序；四是當(dāng)場公示搖號排序結(jié)果，目的在于維護(hù)所有參與搖號人的知情權(quán)，避免延時公示導(dǎo)致公眾對搖號結(jié)果公信力的質(zhì)疑。

公證搖號后如何選房？放棄選房后，后續(xù)人員能否依序遞補(bǔ)選房？

市房管局表示，《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照公布的選房時間，組織購房人根據(jù)公證搖號產(chǎn)生的選房順序選房，并當(dāng)場通過全市統(tǒng)一的商品房買賣合同網(wǎng)上簽約與備案系統(tǒng)在線簽訂《商品房認(rèn)購書》或《商品房買賣合同》。因放棄選房所空房源或者按約解除《商品房認(rèn)購書》《商品房買賣合同》所退房源，在公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督下，依原選房順序號按序遞補(bǔ)選房，房屋價格不得高于原開盤銷售時公示的價格。

該規(guī)定一是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與依序選定房源的購房人，當(dāng)場通過全市統(tǒng)一的商品房買賣合同網(wǎng)上簽約與備案系統(tǒng)在線簽訂合同，購房人交了定金的，在線簽訂《商品房認(rèn)購書》，購房人交了首付款或全款的，在線簽訂《商品房買賣合同》，購房人在線簽訂合同后，可通過銷售現(xiàn)場的商品房銷售信息公示系統(tǒng)及時查看交易狀態(tài)，此舉目的在于保障購房人的合法權(quán)益，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求購房人線下簽訂“陰陽合同”，或者不及時網(wǎng)上簽約體現(xiàn)交易狀態(tài)，導(dǎo)致購房人利益受損；二是對因放棄選房所空房源或者按約解除合同所退房源，在公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督下，依據(jù)公證搖號產(chǎn)生的按序遞補(bǔ)選房，房屋價格不得高于原開盤銷售時公示的價格，此舉充分維護(hù)了參與搖號人的購房機(jī)會，又尊重了搖號選房規(guī)則的執(zhí)行，同時也保持了房價水平的穩(wěn)定。

如何避免搖號選房后轉(zhuǎn)手高賣等虛假認(rèn)購、投機(jī)炒作行為？

市房管局表示，將切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益?！锻ㄖ访鞔_：網(wǎng)上簽約系統(tǒng)對處于 “定購”“擬定合同”狀態(tài)的房源予以鎖定，一律不予變更合同主體，房產(chǎn)行政主管部門在辦理商品房買賣合同登記備案時，對登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人不一致的，不予受理。

該要求明確了保障購房人合法權(quán)益的具體措施，對于購房的登記、搖號、合同簽訂、備案等環(huán)節(jié)的一致性予以了嚴(yán)格管控，確保公證搖號按序選房措施的有效實(shí)施，切實(shí)遏制虛假認(rèn)購、投機(jī)炒作等違法違規(guī)行為。

發(fā)現(xiàn)公證搖號過程中違規(guī)行為如何處置？

市房管局表示，將嚴(yán)厲查處違規(guī)行為?！锻ㄖ芬螅慨a(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本通知規(guī)定的，一經(jīng)查實(shí)，一律暫停當(dāng)期開盤銷售商品住房的網(wǎng)簽資格，暫停后續(xù)項目商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案受理，納入成都市房地產(chǎn)市場信用黑名單，并在“成都信用網(wǎng)”公開曝光。

該要求明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《通知》規(guī)定的具體處理措施，旨在保障《通知》的切實(shí)執(zhí)行，保障商品住房交易能公開、公平、有序進(jìn)行，有力凈化商品房市場環(huán)境。

《通知》具體實(shí)施時間？

《通知》自印發(fā)之日起實(shí)施，辦公、商業(yè)等非商品住房可不實(shí)行公證搖號排序選房。

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