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房企布局三四線城市勿冒進(jìn) 機(jī)構(gòu):今年三四線樓市或降溫

  • 2018年1月19日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 1387 91
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2017年,無論是房企銷售還是拿地,三四線城市無疑是最受關(guān)注樓市的“明星”。在“因城施策”的調(diào)控下,一二線城市樓市不斷降溫,三四線城市卻逆勢崛起,更助推了碧桂園等房企的快速發(fā)展。

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房企“淘金”三四線城市。今年三四線樓市走向如何?

2017年,無論是房企銷售還是拿地,三四線城市無疑是最受關(guān)注樓市的“明星”。在“因城施策”的調(diào)控下,一二線城市樓市不斷降溫,三四線城市卻逆勢崛起,更助推了碧桂園等房企的快速發(fā)展。

機(jī)構(gòu):今年三四線樓市或降溫

鏈家研究院認(rèn)為,2017年三四線城市樓市“繁榮”的部分原因是一二線城市的調(diào)控溢出,是補(bǔ)漲的“強(qiáng)弩之末”。大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題,其支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足,而外地去三四線投資的投資客并不多,主要靠本地人口消化為主。另外,隨著調(diào)控的深入和信貸的全國性收緊,三四線的成交難以持續(xù),2018年三四線城市樓市將會迎來量價的降溫。

國泰君安也認(rèn)為,三四線城市2017年的火爆,是經(jīng)由拆遷的一次性刺激,屬于“透支需求、延緩供應(yīng)”的一次性刺激,短期內(nèi)能推動房價和銷量上漲。但長期看,由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐,棚改貨幣化安置的拉動效應(yīng)將會逐漸減弱。此外,三四線購房人群的價格敏感度高,房價上漲后的需求也在一定程度上被抑制。

從調(diào)控角度來看,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策會維持中性趨緊的態(tài)勢,調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。安居客首席分析師張波認(rèn)為,從住建部2018年的工作重心來看,差別化調(diào)控仍是樓市政策的主基調(diào),三四線城市中,對于部分存量房較多的城市依然會采取去庫存為主的政策,而樓市過熱城市的調(diào)控政策放松的可能性較小。

房企:布局三四線城市勿冒進(jìn)

三四線城市樓市的崛起,也讓在三四線城市廣布局的房企抓住一波機(jī)遇。碧桂園堅(jiān)持以大盤開發(fā)模式為三四線城市做好房子。2017年銷售同比增長78%,延續(xù)高增長態(tài)勢,其中三四線城市的銷售額占比約達(dá)到60%。

不僅是大房企,部分中小房企也抓住了這輪機(jī)遇,實(shí)現(xiàn)銷售額的突飛猛進(jìn),如中梁、祥生、美的等。

記者注意到,房企拿地重心已開始由一二線城市向三四線城市下沉。中指院數(shù)據(jù)顯示,2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%,樓面價同比增長53.9%。

對此,深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫坦言,現(xiàn)在房企都在拼規(guī)模爭第一,而一線城市沒有那么多土地可供開發(fā),進(jìn)入三四線或成為必然??硕鸨O(jiān)測顯示,TOP50房企最青睞的三四線城市包括佛山、無錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、煙臺、珠海等。其中佛山、無錫、常州位列前三,分別有31家、29家、20家50強(qiáng)房企入駐。

不過克而瑞提醒,對于還沒進(jìn)入這些城市的企業(yè)而言,還是要審慎判斷競爭格局和自身實(shí)力,別匆匆忙忙入場,最后卻趕了個高成本的“晚集”。

張波認(rèn)為,房企布局三四線城市,切不可貪多冒進(jìn),應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)發(fā)展情況有針對性選擇城市布局。龍頭房企可以核心城市為依托,按照城市圈逐步擴(kuò)展;中小房企應(yīng)選擇符合自身定位的城市進(jìn)行布局。三四線城市的購房需求以自住為主,應(yīng)警惕出現(xiàn)供大于求的情況。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹則補(bǔ)充道,三四線城市主要的風(fēng)險在于住房自有率很高,房企現(xiàn)在進(jìn)入市場,要用良好的產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)勢的配套設(shè)施等來吸引客戶購房,否則比較難銷售。

億翰智庫也提醒,對于企業(yè)而言,營銷窗口期并不意味著投資的機(jī)會期,市場將對進(jìn)入企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力有所考驗(yàn)。如果企業(yè)不能保證項(xiàng)目在一年內(nèi)結(jié)案的,對三四線投資建議以謹(jǐn)慎態(tài)度為主。

共識:有區(qū)位優(yōu)勢的城市被看好

值得注意的是,三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。其中,一線及重點(diǎn)二線城市樓市調(diào)控使需求外溢到部分有區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市,如無錫、泉州、佛山等,這些城市2017年樓市表現(xiàn)亮眼。相比之下,仍有部分三四線城市面臨去庫存問題,如威海、呼和浩特、運(yùn)城等。而且絕大多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場以新房為主。

張波表示,三四線城市樓市是否能長期發(fā)展不能一概而論,從政策來看,樓市調(diào)控長效機(jī)制不會放松,樓市從局部過熱向平穩(wěn)發(fā)展過渡。三四線城市中,位于核心城市周邊的城市長期發(fā)展的動力更為持久,而人口外溢嚴(yán)重、購房需求不足的三四線城市,樓市發(fā)展壓力則較大。

鏈家數(shù)據(jù)分析,隨著城市圈規(guī)劃的額落地,預(yù)計未來城市圈內(nèi)部的房價差距會繼續(xù)縮小,從規(guī)劃到產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動性會逐步增強(qiáng)。粵港澳大灣區(qū)就是一個很好的先例,實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、收入和房市量價聯(lián)動。如今人口流動方向不再單純是向一線核心城市流動,而是向城市圈周邊城市流動,如東莞、惠州、嘉興等。

對于非都市圈內(nèi)的三四線城市,房企該如何開發(fā)運(yùn)營呢?新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽捷曾表示,人口凈流出的三四線城市顯然不會有更持久的需求,在這些城市,房企不能奢望跨周期,沒有大盤模式,只有收割韭菜模式;大房企開發(fā)的邏輯是:小項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)化、速開盤、快回籠、硬聯(lián)合,快進(jìn)快出。

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