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開發(fā)商“出海潮”逆轉(zhuǎn) 多家企業(yè)拋售海外資產(chǎn)

  • 2018年1月21日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 217 6
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據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù),2017年第三季度中國境外房地產(chǎn)投資,創(chuàng)下自2013年以來的最低水平。雖然商辦持有物業(yè)大幅度下降,不過另一方面,土地開發(fā)項目投資額已累計至84億美元,較2016年大幅度上漲234%。

房地產(chǎn),開發(fā)商,開發(fā)商“出海潮”逆轉(zhuǎn),多家企業(yè)拋售海外資產(chǎn)

開發(fā)商“出海潮”逆轉(zhuǎn),多家企業(yè)拋售海外資產(chǎn)。這是為何?

據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù),2017年第三季度中國境外房地產(chǎn)投資,創(chuàng)下自2013年以來的最低水平。雖然商辦持有物業(yè)大幅度下降,不過另一方面,土地開發(fā)項目投資額已累計至84億美元,較2016年大幅度上漲234%。

始于2012年的房企集體出海,為何在2017年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)?戴德梁行研究人員指出,國內(nèi)企業(yè)在海外的投資前景,主要依托于中央政府對政策的調(diào)控。在這段不確定時期,多數(shù)投資者將維持觀望態(tài)度。

多家企業(yè)賣非內(nèi)地資產(chǎn)

近期多家企業(yè)或?qū)⒎侵袊鴥?nèi)地的房地產(chǎn)資產(chǎn)放到正在出讓,或放到計劃出讓之列。

買入中國香港項目兩年多以后,2018年年初中洲控股選擇了退出。

中洲控股1月15日表示,公司將以約21.55億港元的總交易對價,賣掉在中國香港的兩個地產(chǎn)項目。對于出售中國香港房地產(chǎn)項目的原因,中洲控股表示,受對外投資政策和境外融資環(huán)境影響,房地產(chǎn)被列為限制開展的境外投資?!案鶕?jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要,適時調(diào)整境外投資發(fā)展戰(zhàn)略。”中洲轉(zhuǎn)讓中國香港項目此次出售預(yù)計為其帶來約10.08億港元(約合8.3億元人民幣)的收益。

有出售計劃的,不只是中洲控股。

近日有媒體報道,海航計劃出售倫敦的路透和瑞信兩棟辦公樓。另有媒體報道,海航出售的項目相當(dāng)龐大,可能會出售20處在美國、英國等地的資產(chǎn)。

海航還在為海外物業(yè)尋找買家的時候,萬達(dá)已經(jīng)為倫敦項目找到了下家。

1月16日萬達(dá)酒店發(fā)布公告,公司與第三方簽訂協(xié)議,以3560萬英鎊(約合3.16億元人民幣)的價格轉(zhuǎn)讓倫敦項目60%的股份。公告披露,在這次轉(zhuǎn)讓中將為公司帶來約4.34億港元(約合3.57億元人民幣)收益。

萬達(dá)轉(zhuǎn)讓倫敦項目前不久,復(fù)星去年年底也出售了兩個海外項目。繼去年11月出售倫敦金融城辦公樓后,去年12月復(fù)星又將澳洲悉尼73 Miller Street賣給了合作方。

在中國香港引起轟動的另一項交易,是李嘉誠賣掉了香港中環(huán)中心。

2017年11月李嘉誠旗下的長江實業(yè)集團表示,公司以402億港元(約合331億元人民幣)的價格,將香港中環(huán)中心賣給了一家名為中國港澳臺僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司的企業(yè)。該辦公樓的出售,創(chuàng)下香港商辦樓交易的最高成交紀(jì)錄。

而在2017年年初,上海一家房企也轉(zhuǎn)讓了其在南非的地產(chǎn)開發(fā)項目。

2017年1月上海證大披露,公司以18.1億蘭特(約9.99億港元)總代價,賣掉了在南非約翰內(nèi)斯堡的地產(chǎn)項目。此前在2014年上海證大曾計劃投資80億至100億美元,用10到15年的時間將位于南非的該項目開發(fā)成綜合類項目。

然而不到3年,上海證大卻黯然以虧損退出這一項目。上海證大披露的數(shù)據(jù)顯示,2015年及2014年兩年,公司除稅后虧損約3.24億元蘭特及6338.1萬元蘭特。

對于出售項目,上海證大表示主要因南非樓市前景不明朗,轉(zhuǎn)讓項目變現(xiàn)后將為公司用于新的投資、重整資產(chǎn)組合。

高力國際一位研究人員指出,從近期中國企業(yè)的動作來看,中國房企在海外房地產(chǎn)的投資策略正似乎經(jīng)歷一些新的變化:正在由過去的持續(xù)加碼房地產(chǎn),向逐漸減倉地產(chǎn)投資過渡。

從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,去年中國企業(yè)在海外的地產(chǎn)投資,也經(jīng)歷了一場轉(zhuǎn)變。

據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù),2016年全年中國境外房地產(chǎn)以383億美元的投資額,創(chuàng)下近幾年以來的最高紀(jì)錄。

然而2017年前三個季度,中國境外房地產(chǎn)投資總額為182億美元,還不到2016年全年的一半。在去年第三季度,中國境外房地產(chǎn)投資額只有25億美元,較2016年同比下降51%,創(chuàng)下自2013年14個季度以來的最低水平。

受資金回流、政府指導(dǎo)影響

在四五年的時間里,中國企業(yè)在海外的房地產(chǎn)投資,經(jīng)歷了興起、高潮和回落的過程。

雖然此前有房企提出海外投資計劃,但最近一輪開發(fā)商和投資機構(gòu)大規(guī)模集體出海的元年,要回溯到2012年。

據(jù)中國海外投資聯(lián)合會統(tǒng)計數(shù)據(jù),2012年以來包括萬科、綠地、碧桂園、中國建筑、中國鐵建、中坤、萬通等十幾家房企及央企,在海外的房地產(chǎn)投資計劃,就已達(dá)到幾百億美元的規(guī)模。

隨后的2013年,中國企業(yè)“出?!标嚾莞育嫶?,投資規(guī)模更是經(jīng)歷了一場爆發(fā)式的增長。SOHO中國、復(fù)星、招商、富力、萬達(dá)、首創(chuàng)、朗詩、鵬欣等一大批房企加入到海外投資的陣營中。幾乎與房企同步,安邦、國壽、平安、泰康人壽、陽光保險等一大批以中國險資為代表的投資機構(gòu),成為紐約、倫敦、悉尼、東京等海外城市比開發(fā)商還要兇勐的買家,也成為中國買手的重要組成部分。

2016年中國企業(yè)海外地產(chǎn)383億美元(約合2466億元人民幣)的投資額、較2015年同比增長49%的增速,創(chuàng)下新高。

中國企業(yè)海外地產(chǎn)投資節(jié)節(jié)攀升之際,為何2017年的形勢會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)?

在海外有項目的大型房企告訴記者,這其中既有市場形勢、政策的大背景,也有企業(yè)自身的考慮。

“企業(yè)出海的一個原因是,不少公司認(rèn)為海外項目利潤更高、比國內(nèi)市場好做。但近兩年國內(nèi)樓市的火熱,再次吸引企業(yè)回流。而公司要做大規(guī)模,國內(nèi)市場是主力,出海力度也有所減弱?!币患曳科笸顿Y部人士說。

從政策層面來看,去年8月份中央政府對企業(yè)海外投資的意見,對市場起到重要的風(fēng)向標(biāo)作用。

2017年8月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的國家發(fā)改委、商務(wù)部、央行、外交部《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見》明確,政府將部署加強對境外投資的宏觀指導(dǎo),限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資。

“在房企從出海到歸國的背景下,《指導(dǎo)意見》對加快資金回流或投資到其它領(lǐng)域,也有不小的影響?!鄙虾R晃徊辉妇呙姆治鋈耸空f。

高力國際研究部一位高層指出,從房企投資物業(yè)來看,主要分為買入住宅項目或土地進(jìn)行開發(fā)后散售,以及商辦持有物業(yè)投資兩種類型。房企在海外開發(fā)的住宅項目開發(fā)后,通過散售已回籠了不少資金。而持有類的物業(yè)經(jīng)過三四年的運營周期,也將先后達(dá)到投資周期。

“那些已經(jīng)達(dá)到預(yù)期回報,能找到買家的境外項目,由此開始在市場上找新的接盤人?!鼻笆龈邔诱f。

業(yè)界認(rèn)為,部分房企出于資金調(diào)配等原因,也可能出讓持有型商用物業(yè)。此外還有一些境外房地產(chǎn)開發(fā)項目,受到市場波動及當(dāng)?shù)卣哂绊?,也可能面臨被轉(zhuǎn)讓的選擇。

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