25家房企凈利增幅超100% 中小房企壓力加劇

• 2018年1月31日 ZhouXun來源：證券日報 1142 73
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

  房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)經(jīng)紀未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)...

除了世榮兆業(yè)外，包括臥龍地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、陽光城、新城控股在內(nèi)的25家房企，業(yè)績增幅均有望超過100%。

進入2018年1月份后，上市房企們也開始披露去年的業(yè)績預(yù)告。

記者統(tǒng)計資訊提供的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，截至1月29日，按證監(jiān)會行業(yè)分類，滬深兩市共有53家房地產(chǎn)公司發(fā)布了2017業(yè)績預(yù)告。其中預(yù)計業(yè)績增長的公司多達40家，僅9家公司預(yù)計業(yè)績下滑，另有3家公司雖然表示去年繼續(xù)保持盈利，但并不能確保業(yè)績實現(xiàn)同比增長。

值得注意的是，曾因北京市“順義地王”而名噪一時的大龍地產(chǎn)，表示公司房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)收入較上年將發(fā)生重大變動，尚無具體數(shù)據(jù)披露。

而從這52家公司的業(yè)績表現(xiàn)來看，預(yù)計凈利實現(xiàn)增長的公司占比多達75.5%，且53家公司中，預(yù)計出現(xiàn)虧損的企業(yè)僅3家，反映出房地產(chǎn)行業(yè)的市場走勢并未因調(diào)控而產(chǎn)生根本性變化。

有業(yè)內(nèi)人士也指出，多數(shù)房企業(yè)績飄紅，和去年房地產(chǎn)市場的強勁表現(xiàn)息息相關(guān)。即便是轉(zhuǎn)型的公司，也受益于房地產(chǎn)市場的火熱，否則他們出售的資產(chǎn)，不可能賣出一個比較滿意的價格，進而大幅提升公司的業(yè)績。

國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的“2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”顯示，2017年我國商品房銷售，無論是成交量還是銷售額，均刷新了歷史紀錄。數(shù)據(jù)顯示，2017年全國商品房銷售面積首次突破16億平方米，達169408萬平方米，比上年增長7.7%;商品房銷售額也首次突破13萬億元，達133701億元，增長13.7%。

對于2018年的市場走勢，有行業(yè)分析師指出，隨著市場集中度進一步提升，龍頭房企的優(yōu)勢越來越大，在規(guī)模和利潤上仍會保持領(lǐng)先優(yōu)勢。而如果調(diào)控風(fēng)向持續(xù)從嚴，對于融資渠道窄、資金壓力大的中小房企來說，挑戰(zhàn)更大，部分公司應(yīng)會加速轉(zhuǎn)型，其余的公司也必須盡快發(fā)展特色化經(jīng)營，為自己贏得一塊立足之地。

25家房企凈利增幅超100%

在已經(jīng)披露業(yè)績預(yù)告的上市房企中，世榮兆業(yè)的凈利增幅暫時排在行業(yè)第一。

世榮兆業(yè)三季報顯示，前三季度公司實現(xiàn)凈利潤3.95億元，同比大增324.75%。尤其是三季度業(yè)績表現(xiàn)搶眼，營業(yè)收入達13.64億元，同比增長1272.4%;實現(xiàn)凈利潤4.06億元，同比增長1095.95%。這種情況下，公司預(yù)計全年凈利潤區(qū)間為8.95億元至9.41億元，同比增幅855.88%至905.01%。

西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師胡華如指出，世榮兆業(yè)三季度業(yè)績大幅增長，主要源于報告期內(nèi)碧水岸2期至3期進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，商品房結(jié)轉(zhuǎn)面積大幅增長。去年年末公司藍灣半島6期至8期也進行了結(jié)轉(zhuǎn)，全年業(yè)績高增長無憂。“‘粵港澳大灣區(qū)’概念被列入國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，公司所處的珠海市，是內(nèi)地與澳門連接的重要窗口，在粵港澳大灣區(qū)中處于重要地位。‘粵港澳大灣區(qū)’城市群的發(fā)展將有力帶動珠海市房地產(chǎn)市場和公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時，公司主要項目集中在珠海西區(qū)，而珠海的城市規(guī)劃一直在往西發(fā)展，受益于此，珠海西區(qū)的房地產(chǎn)市場有望持續(xù)繁榮，公司有望在此區(qū)域長期保持有力的競爭優(yōu)勢?！焙A如表示。

據(jù)悉，2017年部分城市在去庫存政策的引導(dǎo)下，樓市成交量持續(xù)放大，部分房企在此期間加大了推盤力度，銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高。

除了世榮兆業(yè)外，包括臥龍地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、陽光城、新城控股在內(nèi)的25家房企，業(yè)績增幅均有望超過100%。

不過，值得注意的是，部分處在轉(zhuǎn)型期的房企，本身的主營業(yè)務(wù)其實表現(xiàn)一般，主要是依靠資產(chǎn)出售，實現(xiàn)了業(yè)績的大幅增長。

例如新黃浦，公司預(yù)計2017年業(yè)績較上一年增加5.3億元至5.5億元，同比增加518%到538%。公司業(yè)績預(yù)增主要是由于2017年6月份公司轉(zhuǎn)讓了控股子公司上海鴻泰房地產(chǎn)有限公司30%股權(quán)，取得稅后凈收益6.2億元。因此，新黃浦預(yù)計2017年歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤與上年同期相比，減少1400萬元到1800萬元，同比減少30%到40%。

而新黃浦拋售資產(chǎn)的動作，一直延續(xù)到2018年。1月26日，新黃浦公告，公司及公司下屬全資子公司擬5.68億元的價格，轉(zhuǎn)讓其持有的嘉興科技京城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。新黃浦表示，通過此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓增加可使用自有資金5.7億元，有利于新的房地產(chǎn)項目儲備拓展。

此外，嘉凱城預(yù)計公司全年實現(xiàn)凈利潤19億元，同比增長376%。對此，嘉凱城表示，公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤比2016年同期增加的主要原因是公開掛牌轉(zhuǎn)讓子公司武漢巴登城投資有限公司的100%股權(quán)。

中小房企壓力加劇

雖然去年商品房銷售火熱，但仍有部分公司業(yè)績表現(xiàn)不佳。其中寧波富達由于計提大筆壞賬，公司業(yè)績也由盈轉(zhuǎn)虧。

寧波富達預(yù)計，2017年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比將出現(xiàn)虧損，虧損金額約為8.39億元。其中，歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為虧損約8.56億元。而2017年前三季度，寧波富達還實現(xiàn)凈利潤1.29億元。

對此，寧波富達表示，經(jīng)減值測試，公司需計提存貨跌價準備“寧海桃源路項目”3.5億元、“江灣城項目”10.1億元、“維拉項目”0.4億元，合計計提存貨跌價準備約14億元左右，影響當(dāng)期歸屬于上市公司股東的凈利潤約13.1億元左右。同時，公司旗下與萬科合作開發(fā)的“依云郡”項目因經(jīng)營情況好于預(yù)期，轉(zhuǎn)回存貨跌價準備產(chǎn)生投資收益3.4億元左右。

對于上市房企計提存貨跌價準備，有房企負責(zé)人表示，一方面可能是當(dāng)初拿地太貴，售價未能覆蓋成本;另一方面，也可能是一些特殊情況，導(dǎo)致后期開發(fā)成本大幅增加。

同時，鳳凰股份也表示，由于公司銷售收入與上一年同期相比有較大幅度下降，且目前公司財務(wù)費用較高，在售樓盤利潤率較低。鑒于2017年前三季度公司的凈利潤為負數(shù)，預(yù)測2017年累計凈利潤可能出現(xiàn)較大幅度的虧損。

此外，處于轉(zhuǎn)型中的綠景控股表示，預(yù)計2017年凈虧8000萬元至8800萬元。對此，綠景控股稱，公司仍處在轉(zhuǎn)型過程中，醫(yī)療項目在持續(xù)投入、租用了辦公場所、優(yōu)化了醫(yī)療隊伍，本報告期運營成本增加。

對于部分上市房企出現(xiàn)的虧損，上述業(yè)內(nèi)人士指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)已進入資源主導(dǎo)階段，規(guī)模型房企具有較強的資源集聚效應(yīng)，優(yōu)勢資源不斷向大型房企傾斜，中小型房企的生存壓力進一步加劇，一塊土地的決策失誤，可能就導(dǎo)致整個公司陷入困局。而轉(zhuǎn)型期的公司由于新的主營業(yè)務(wù)尚需培養(yǎng)，因此短期內(nèi)業(yè)績也很難有所表現(xiàn)。

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