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“一城一策”漸成主流 10大城市二手房半年成交降兩成

  • 2018年7月10日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng)、鳳凰資訊 1404 93
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隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)深化,“一城一策”漸成主流,二手房市場(chǎng)降溫趨勢(shì)仍難逆轉(zhuǎn)。

隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)深化,“一城一策”漸成主流,二手房市場(chǎng)降溫趨勢(shì)仍難逆轉(zhuǎn)。

7月4日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年上半年10城二手房市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告顯示,2018年上半年,受監(jiān)測(cè)的10大城市二手房累計(jì)成交約34.3萬套,同比下降20%,降幅較1至5月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告監(jiān)測(cè)的十大城市分別是:北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華,涵蓋了一二線熱點(diǎn)城市。易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示,2018年上半年,成交量雖然較2017年下半年略有回升,但仍處于近六年平均水平附近,明顯低于本輪周期最高位2016年的水平,可見市場(chǎng)下行趨勢(shì)沒有逆轉(zhuǎn)。

近日,來自我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示,北京二手房市場(chǎng)從2016年及2017年春節(jié)后的高溫中急速冷卻,并在2017年下半年跌至低谷,房?jī)r(jià)也隨之下挫。進(jìn)入2018年,伴隨剛性需求的回歸,北京二手房市場(chǎng)逐步走出低谷,交易量回升,價(jià)格止跌,但半年的整體房?jī)r(jià)依舊保持下跌。

我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析表示,整體來看,2018年上半年北京二手房市場(chǎng)在交易規(guī)模上是回溫的,但這種回溫緣于從低谷向正常的回歸,市場(chǎng)整體仍然保持健康和理性,房?jī)r(jià)也保持穩(wěn)定,甚至還有下跌。

“市場(chǎng)接下來的上升空間已經(jīng)不大,未來將逐漸趨于平穩(wěn)?!焙皶熣J(rèn)為,房?jī)r(jià)在交易量穩(wěn)定的情況下沒有上行動(dòng)力,加上住建部等七部門決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的專項(xiàng)行動(dòng),下半年北京二手房市場(chǎng)基本會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)期,整個(gè)市場(chǎng)會(huì)在此期間慢慢調(diào)整,形成市場(chǎng)與政策的平衡。

易居方面也認(rèn)為,不僅是北京二手房市場(chǎng)難以出現(xiàn)明顯上行趨勢(shì)。后續(xù)來看,蘇州、廈門成交量將逐漸回歸至合理水平,但恐難出現(xiàn)大幅反彈。成都、金華等城市,目前市場(chǎng)交易仍較為活躍,隨著調(diào)控效果的釋放和持續(xù)發(fā)酵,預(yù)計(jì)下半年量能將逐漸走弱。

多城市一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重“倒掛”

2018年上半年,地方城市紛紛推行嚴(yán)厲的調(diào)控政策。新房市場(chǎng)普遍受到限購(gòu)、限價(jià)、限貸等抑制性政策,在此基礎(chǔ)上,部分城市一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象嚴(yán)重。

據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì),今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽10790套,比去年下半年的14076套下降23.34%,降幅比例較大。上半年新房成交均價(jià)43198元/平方米,比去年下半年均價(jià)45879元減少5.84%。與此同時(shí),上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套,比2017年下半年增長(zhǎng)57.6%,在半年走勢(shì)上結(jié)束了2017年的兩連降,價(jià)格方面一直維持在5.5萬元/平方米至6萬元/平方米之間。

整體來看,上半年北京一二手房?jī)r(jià)格持續(xù)“倒掛”。一位業(yè)內(nèi)人士指出,這主要是因?yàn)楸本┮呀?jīng)步入二手房時(shí)代,新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣,所以價(jià)格較市中心的二手房更低。

從南京、杭州、上海、蘇州這幾個(gè)城市的一二手房市場(chǎng)來看,同一城市同一區(qū)域、同一地段也普遍出現(xiàn)價(jià)格倒掛。根據(jù)諸葛找房對(duì)杭州拱墅區(qū)、濟(jì)南歷下區(qū)、廣州黃埔區(qū)、上海靜安區(qū)、成都成華區(qū)、北京密云區(qū)等20個(gè)城區(qū)數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示,新房二手房?jī)r(jià)格倒掛較為普通。價(jià)格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這種現(xiàn)象主要是政策調(diào)控所致,因?yàn)檎畬?duì)新房的調(diào)控更直接,力度更大,而二手房?jī)r(jià)格更多是買賣雙方在市場(chǎng)交易中形成的,政策的影響相對(duì)更小。

該人士進(jìn)一步分析,該現(xiàn)象需要從城市、區(qū)域、樓盤的具體情況來看。在他看來,從長(zhǎng)期來看,一二手房?jī)r(jià)格的“倒掛”并非不可接受的問題。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)在調(diào)控下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能,所以新房市場(chǎng)是可以有兩個(gè)方向的,一是保障房市場(chǎng),另一個(gè)則是純粹的商品房市場(chǎng),兩個(gè)市場(chǎng)各有各的價(jià)格機(jī)制,保障房市場(chǎng)按保障價(jià)格前行,純商品房市場(chǎng)則由市場(chǎng)定價(jià),雙方互不干涉。

“至于二手房市場(chǎng),由于業(yè)主多為個(gè)人,交易價(jià)格更多的還是會(huì)由市場(chǎng)決定,政策調(diào)控需要更多地從稅收方面展開,包括一些限售政策”。上述人士表示,“新房和二手房之間的價(jià)格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內(nèi)價(jià)差對(duì)個(gè)人的投資決策可能會(huì)產(chǎn)生影響,但在限售政策以及正在健全的一些長(zhǎng)效機(jī)制作用下,兩個(gè)市場(chǎng)是可以區(qū)隔發(fā)展的,并不是需要完全統(tǒng)一。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,客觀看待本輪一手房?jī)r(jià)格抑制和反彈現(xiàn)象很關(guān)鍵,未來建議對(duì)一手房進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分,這樣有助于剔除上漲的因素,讓中高端和剛需產(chǎn)品的定價(jià)更加符合實(shí)際情況。

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