住宅70年使用權(quán)到期怎么辦？如何續(xù)期?

• 2018年7月31日 GuoMeng來(lái)源：北京時(shí)間 1121 72
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  2018-2023年版中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開(kāi)發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開(kāi)發(fā)的新...

雖然對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問(wèn)：房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期?

國(guó)家規(guī)定的居住用地最高年限70年，為何部分地區(qū)出現(xiàn)20年、30年就到期的現(xiàn)象?無(wú)論房屋土地使用年限是多少，未來(lái)到期之后怎么辦?有關(guān)部門該如何緩解公眾對(duì)于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮?

住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦?

雖然對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問(wèn)：房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期?

專家介紹，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對(duì)于物權(quán)法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

汪麗娜等認(rèn)為，雖然物權(quán)法明確提出“自動(dòng)續(xù)期”，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，目前來(lái)說(shuō)難以操作?！巴恋厥褂闷谙抟?guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會(huì)受損，而且對(duì)其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的?！?/p>

但也有部分學(xué)者持不同看法，認(rèn)為“補(bǔ)差價(jià)”的做法沒(méi)太必要。因?yàn)闊o(wú)論怎么補(bǔ)，這幾十年土地出讓的差價(jià)都很大?！巴恋爻鲎屇晗薜睦媛洳钍怯傻胤秸?dāng)年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來(lái)承擔(dān)成本，既不公平也很難實(shí)施?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。

汪麗娜、楊立新等認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)法治社會(huì)的今天，首先需要明確的是，要堅(jiān)持有法必依，嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強(qiáng)人民群眾對(duì)國(guó)家物權(quán)制度的信心;另一方面，針對(duì)物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí)，通過(guò)充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，緩解公眾焦慮。

解決八大產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

中央發(fā)布完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)意見(jiàn)

11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》發(fā)布。引人注目的是，《意見(jiàn)》在多處對(duì)公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排，明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。

70年住宅土地使用權(quán)到期怎么辦?

關(guān)鍵點(diǎn)：研究續(xù)期法律安排

文件精神研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

專家解讀北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，《意見(jiàn)》尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年、其他或綜合用地50年。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個(gè)年限，到期了該如何續(xù)期呢?

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

楊立新認(rèn)為，續(xù)期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年;二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi);三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。

中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，《意見(jiàn)》提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法?！兑庖?jiàn)》盡管沒(méi)有出臺(tái)具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。

專家認(rèn)為，《意見(jiàn)》也是強(qiáng)化《物權(quán)法》的表現(xiàn)，回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應(yīng)當(dāng)按照民主、科學(xué)、透明立法的原則，通過(guò)法律手段來(lái)細(xì)化相關(guān)規(guī)定。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別?

購(gòu)房者容易混淆了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問(wèn)題。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)期限根據(jù)1990年的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于:房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒(méi)有期限限制，只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒(méi)有期限登記欄的”;土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家通過(guò)土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。

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