南昌租房新規(guī)：允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房

• 2018年9月28日 GuoMeng來源：江西日報(bào) 吉屋網(wǎng) 426 21
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南昌市近日出臺《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和規(guī)范管理住房租賃市場的通知》，允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，出租房居住面積不得低于10平方米。

南昌租房新規(guī)：允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房

南昌市近日出臺《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和規(guī)范管理住房租賃市場的通知》，允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，出租房居住面積不得低于10平方米。

出租房條件

居住面積不得低于10平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、儲藏室、車庫等不宜居住的空間不得出租用于居住等。

租賃期限

鼓勵當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)提前3個月通知承租人;住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。

本報(bào)南昌訊 (記者余紅舉)9月27日，記者了解到，南昌市出臺了《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和規(guī)范管理住房租賃市場的通知》，允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，出租房居住面積不得低于10平方米。

滿足條件納入公租房保障

對低收入住房困難家庭實(shí)行應(yīng)保盡保，鼓勵符合公租房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)且辦理了《居住證》滿三年的外來務(wù)工人員，新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，符合公租房保障條件的納入公租房保障范圍。對提出申請的低保、低收入住房困難家庭，經(jīng)審核符合住房保障條件的，立即納入保障范圍。

各縣、區(qū)(開發(fā)區(qū)、新區(qū))可組建或依托現(xiàn)有國有企業(yè)組建國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營，建設(shè)租賃住房面向社會，實(shí)行市場定價。用工較集中的高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)先行試點(diǎn)。

在住房租賃需求量大的區(qū)域，可在新建商品房項(xiàng)目中配建一定比例的租賃住房作為土地出讓條件，合同中明確規(guī)定交由政府或由企業(yè)自持租賃住房的面積和年限。配建的租賃住房單套建筑面積控制在60平方米至120平方米。最引人關(guān)注的是，南昌允許將已建未售的商業(yè)和辦公用房改建為長租住房，改建的長租住房，不得對外銷售。

“改建為長租住房是有條件的。”南昌市相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，在規(guī)劃用途調(diào)整為住宅的前提下，按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范重新設(shè)計(jì)、建設(shè)，經(jīng)消防、國土、規(guī)劃部門按住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)審核并驗(yàn)收合格后，面向社會出租，若作為成套住宅出租，應(yīng)滿足日照等國家強(qiáng)制性規(guī)范要求。商業(yè)用房改建為長租住房，不得增加建筑面積，長租住房原則上按不大于計(jì)容建筑面積的50%控制，用水、用電、用氣價格應(yīng)按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

定期公布房屋租金信息

鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類投資者，依法成立住房租賃企業(yè)，通過購買、長期租賃或受托經(jīng)營等方式籌集市場存量房源，用于擴(kuò)大市場租賃規(guī)模，滿足不斷增長的住房租賃需求。

無論是個人出租房，還是個體工商戶出租房，都給予稅收方面的優(yōu)惠。對個人出租住房，增值稅征收率由5%減為1.5%;對個體工商戶和其他個人出租住房月收入不超過3萬元(按季納稅不超過9萬元)的，至2020年12月31日前，可暫免征收增值稅;對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。

主管部門將建立住房租金發(fā)布制度，定期分區(qū)域公布房屋的市場租金水平信息。租賃當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面隨意提高租金，不得隨意克扣押金。

可享受教育等公共服務(wù)

承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定的除外。承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理房屋租賃登記備案，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。

與此同時，以租賃住房作為唯一居所的承租人，可持住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、計(jì)劃生育、文化體育等公共服務(wù)、權(quán)益和便利。辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。對職工本人及配偶在住房公積金繳存地?zé)o自有住房的，且未在本地因購房使用過住房公積金，可按規(guī)定申請?zhí)崛》蚱揠p方住房公積金支付房屋租賃費(fèi)用。

延伸閱讀

外來務(wù)工人員《居住證》滿3年可申請公租房

我市將完善公租房保障制度，對低收入住房困難家庭實(shí)行應(yīng)保盡保。在優(yōu)化住房保障方式方面，積極推行發(fā)放租賃補(bǔ)貼方式實(shí)施公租房保障，鼓勵符合公租房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題。

我市還將擴(kuò)大住房保障覆蓋面，在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)且辦理了《居住證》滿三年的外來務(wù)工人員，新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，符合公租房保障條件的納入南昌公租房保障范圍。對提出申請的低保、低收入住房困難家庭，經(jīng)審核符合住房保障條件的，立即納入保障范圍，做到應(yīng)保盡保。

組建國有住房租賃公司 建設(shè)租賃住房面向社會

我市提出，開展租賃住房建設(shè)，滿足集中需求區(qū)域的有效供應(yīng)。各縣、區(qū)(開發(fā)區(qū)、新區(qū))可組建或依托現(xiàn)有國有企業(yè)組建國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營，建設(shè)租賃住房面向社會，實(shí)行市場定價，滿足新市民和各類人才的住房需求。

用工較集中的高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)先行試點(diǎn)。允許工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)整合一定區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地的7%配套生活服務(wù)設(shè)施用地，由市、縣(區(qū))屬國有平臺公司按需求集中建設(shè)長租住房，土地用途依然保持為工業(yè)用地不變，依然按工業(yè)用地管理，物業(yè)只租不售、產(chǎn)權(quán)不得辦理分割登記。

允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房

我市提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建租賃住房開展住房租賃業(yè)務(wù)，發(fā)展租賃地產(chǎn)。在住房租賃需求量大的區(qū)域，可在新建商品房項(xiàng)目中配建一定比例的租賃住房作為土地出讓條件，合同中明確規(guī)定交由政府或由企業(yè)自持租賃住房的面積和年限。配建的租賃住房單套建筑面積控制在60-120平方米范圍內(nèi)。

我市提出，允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。允許將已建未售的商業(yè)和辦公用房改建為長租住房，在規(guī)劃用途調(diào)整為住宅的前提下，按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、建設(shè)，經(jīng)消防、國土、規(guī)劃部門按照住宅標(biāo)準(zhǔn)(若作為成套住宅出租，應(yīng)滿足日照等國家強(qiáng)制性規(guī)范要求)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)審核并驗(yàn)收合格后，面向社會出租。商業(yè)用房改建為長租住房，不得增加建筑面積，長租住房原則上按不大于計(jì)容建筑面積的50%控制，用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建的長租住房，不得對外銷售。

開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)

此外，我市將開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。允許有住房租賃需求的區(qū)域，在審批程序、建設(shè)方式、產(chǎn)權(quán)管理、運(yùn)營模式、監(jiān)管辦法、支持政策等方面探索利用集體土地建設(shè)租賃住房，有序開展租賃住房建設(shè)。

我市鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類投資者依法成立住房租賃企業(yè)，通過購買、長期租賃或受托經(jīng)營等方式籌集市場存量房源，用于擴(kuò)大市場租賃規(guī)模，滿足不斷增長的住房租賃需求。

個人出租住房所得減半征收個人所得稅

在稅收優(yōu)惠方面，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對個體工商戶和其他個人出租住房月收入不超過3萬元(按季納稅不超過9萬)的，至2020年12月31日前，可享受暫免征收增值稅優(yōu)惠政策;對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。

合同期內(nèi)出租人不得單方面隨意提高租金

按照要求，房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘目h區(qū)房管部門辦理登記備案。租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面隨意提高租金，不得隨意克扣押金。

出租人在租賃期限內(nèi)不得解除住房租賃合同，但承租人有下列情形之一的除外：違反合同規(guī)定，未能完全恰當(dāng)?shù)芈男凶饨鹬Ц读x務(wù)，出租人要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的;未經(jīng)出租人同意將住房轉(zhuǎn)租或者出借給他人的;擅自改變住房用途、結(jié)構(gòu)或者實(shí)施其他違法建設(shè)行為的;利用租賃住房從事違法犯罪活動的;法律、行政法規(guī)規(guī)定或者租賃合同約定的其他情形。

承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外。對職工本人及配偶在住房公積金繳存地?zé)o自有住房的，且未在本地因購房使用過住房公積金，可按規(guī)定申請?zhí)崛》蚱揠p方住房公積金支付房屋租賃費(fèi)用。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行明碼標(biāo)價、從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名服務(wù)

我市將加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，提升住房租賃服務(wù)水平。我市將建立并完善南昌市住房租賃信息服務(wù)和監(jiān)管平臺，逐步為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和住房租賃當(dāng)事人提供房屋信息核驗(yàn)、房屋租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢和信用評價等對外服務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名服務(wù)，房管部門要對中介從業(yè)人員實(shí)名登記。中介從業(yè)人員服務(wù)時應(yīng)當(dāng)佩戴標(biāo)明姓名、機(jī)構(gòu)名稱、國家職業(yè)資格等信息的工作牌。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息，實(shí)行明碼標(biāo)價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，不得發(fā)布虛假房源信息。不得為不符合出租條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

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