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全國樓市整體退熱是什么原因

  • 2018年12月5日 HaoChenChong來源:大江網(wǎng) 297 12
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日前,中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報(bào)告指出,10月份全國房地產(chǎn)市場整體退熱,一線城市房價(jià)集體微降,準(zhǔn)一線及二線城市房價(jià)總體回調(diào),過半三四線城市房價(jià)下跌且市場分化進(jìn)一步加劇。

日前,中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報(bào)告指出,10月份全國房地產(chǎn)市場整體退熱,一線城市房價(jià)集體微降,準(zhǔn)一線及二線城市房價(jià)總體回調(diào),過半三四線城市房價(jià)下跌且市場分化進(jìn)一步加劇。例如,10月份一線城市房價(jià)環(huán)比平均下跌1.857%,跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。廣州、北京、深圳、上海四個(gè)一線城市房價(jià)均環(huán)比下跌。

今年房企的日子普遍不大好過,目前不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)??硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前10個(gè)月,房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)達(dá)到473條。

克而瑞研究中心分析師汪維文認(rèn)為,房企項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓浪潮波濤洶涌,背后的原因錯(cuò)綜復(fù)雜,既有融資需要,也有為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊和出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目或股權(quán)的現(xiàn)象比較普遍,這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓,也包括非主營地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓?!?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《證券日報(bào)》記者表示,目前來看,大多數(shù)房企中短期對房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度,但長期看好房地產(chǎn)發(fā)展,而手中的項(xiàng)目受開發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響,需要在短期內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整,因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象就會(huì)時(shí)有發(fā)生。

統(tǒng)計(jì)顯示,今年第四季度以來,大量房企通過債市或票據(jù)市場融資。11月20日,花樣年控股公告稱,附屬公司花樣年中國已獲中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券;同日,時(shí)代中國控股發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù),票面利率10.95%;龍光地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元、于2022年到期的境內(nèi)債券,票面年利率為5.98%。

張波認(rèn)為,房企的融資成本整體依然在高位維持,中小房企融資短板更為凸顯,房企資金壓力依然較大,在資金壓力之下,不少房企尤其是中小型房企會(huì)尋求實(shí)力雄厚的品牌房企進(jìn)行合作開發(fā),項(xiàng)目并購現(xiàn)象也因此增多。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測,上述報(bào)告認(rèn)為,中央抑制房價(jià)上漲的決心沒有發(fā)生改變。這不僅對穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期有積極作用,也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式,同時(shí)將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。預(yù)測一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降,三四線城市漲速將進(jìn)一步下降。

近期,房地產(chǎn)企業(yè)熱衷發(fā)債,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,11月份以來,全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資(包括交易所債券、銀行間市場),合計(jì)已經(jīng)超過500億元。有業(yè)內(nèi)人士表示,此舉是為了應(yīng)對集中到期需要兌付的舊債。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚昨日在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于發(fā)債的主要原因是,相比于往年,今年的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大融資壓力和融資困境,無論是發(fā)行股票、股票質(zhì)押還是從銀行間接貸款都較為困難。因此,房企更愿意選擇較為容易的融資渠道,例如發(fā)債。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)昨日在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,對于今年以來房企密集發(fā)債的做法,可以看出在房地產(chǎn)銷售市場表現(xiàn)不好的情況下,房企資金上有較大的壓力。房企發(fā)債后的資金壓力會(huì)有所緩解,但也會(huì)帶來很多新問題,類似債務(wù)兌付的問題等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)未來需要積極降低負(fù)債。

“當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題是,高負(fù)債對房企形成了現(xiàn)金流壓力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說當(dāng)前最重要的是保持現(xiàn)金流穩(wěn)定,而非借助資本力量加杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)必須注意持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營?!苯ㄗh說。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,房企負(fù)債規(guī)模大,與行業(yè)特點(diǎn)有關(guān),往往銷售回籠速度比較慢,而且對外投資力度大的時(shí)候,其企業(yè)的資金壓力會(huì)比較大,同時(shí)這個(gè)時(shí)候會(huì)加大融資,進(jìn)而也容易帶動(dòng)負(fù)債數(shù)據(jù)上升。

談及房企發(fā)債對市場的影響,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類融資有助于穩(wěn)定市場預(yù)期,同時(shí)對于房企來說,有助于緩解資金壓力。


樓市行業(yè)市場需求與發(fā)展前景如何?怎樣做價(jià)值投資?

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