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房地產年末沖刺,供求面積推至年內最高值 能入手了?

  • 2018年12月17日 YeShiMei來源:互聯網 478 25
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  2018年11月,熱點二線城市新增供應集中放量,環(huán)、同比均大幅增長,二線城市開始大范圍的進行年底搶收。受供應端影響,部分地區(qū)市場成交量價有較大幅度波動。一線城市均價出現小幅下跌,二線城市均價延續(xù)小幅增長趨勢較穩(wěn)定。隨著供應量的上升,整體市場去化周期繼續(xù)拉長,只有少部分城市庫存仍較低。環(huán)渤海區(qū)域市場有所回暖,長三角區(qū)域市場韌性較強,成交端保持強支撐力。

  年末沖刺,供求面積推至年內最高值

  2018年11月,諸葛找房對重點十個城市進行監(jiān)測。

  數據顯示,11月商品住宅供應面積環(huán)比上漲35.45%,同比上漲62.14%。其中,3個城市環(huán)比下跌,7個城市環(huán)比上漲,年末房企加快推盤,供應面積再次高位增長。其中,上海、北京和重慶出現供應縮減,分別環(huán)比下跌27.79%、22.36%和11.80%。從成交面積情況來看,整體環(huán)比上漲32.00%,同比上漲24.86%。其中,2個城市環(huán)比下跌,8個城市環(huán)比上漲,成交量在連續(xù)兩個月下降后出現回升。其中,上海、重慶兩城的成交面積環(huán)比下跌分別為10.17%、0.55%。兩城環(huán)比上月跌幅都有所收窄,重慶收窄幅度較大,環(huán)比微跌0.55%。

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  2018年11月,一線城市供應面積336.65萬㎡,環(huán)比上漲0.12%,同比上漲78.21%,一線城市放量速度減緩,月度供應總面積仍維持在年內高位。其中北京、上海供應面積環(huán)比跌幅較大,分別為22.36%、27.79%。深圳供應面積自上月收縮后繼續(xù)高位增長,環(huán)比上漲61.94%,供應面積居年內最高水平。一線城市總成交面積151.38萬㎡,環(huán)比增長4.97%,同比增長23.48%。其中北京成交環(huán)比增速較高為17.76%,成交絕對值保持在合理區(qū)間內,市場較穩(wěn)定無明顯回暖跡象。上海受供應收縮影響成交面積連續(xù)3個月下降,環(huán)比下跌10.17%,。深圳成交面積環(huán)比上漲8.02%,但成交量依然較少,銷供比進一步下降,僅為0.25。

  二線城市供應面積1372.22萬㎡,環(huán)比增長48.29%,同比增長58.64%,總體供應面積為年內最高值。其中杭州、武漢、青島、西安環(huán)比增速均超80%,分別為96.64%、90.68%、89.90%和85.36%。

  二線城市成交量1032.45萬㎡,環(huán)比增長37.18%,同比增長25.07%,隨著供應端的增長,成交總面積也達到年內最高值。

  一二線城市對比來看:一線城市供應面積增速減緩,但仍維持高位,成交面積有部分回升并保持在合理區(qū)間。二線城市供應量大幅增長帶動各城市成交量均環(huán)比上漲。銷供比表現上二線城市供求相對平衡。

  數據顯示,2018年11月,成交面積環(huán)比上漲的城市有8個,與上月相比大幅增加,主要是受供應面積提升帶動成交上漲。南京、杭州受人才引進政策、落戶條件放寬、長三角區(qū)域市場輻射等因素影響,城市成交端支撐力較強,延續(xù)市場較熱趨勢。北京、深圳相對上月成交量有所回升,市場總量保持在合理區(qū)間內平穩(wěn)波動。西部城市中成都受供應量影響,成交大幅增長,但從銷供比來看仍延續(xù)西部市場前期存在部分透支上漲動力不足趨勢不變。重慶市場成交端相對穩(wěn)定,供應連續(xù)2個月下降。

  一二線城市整體價格平穩(wěn)波動

  檢測結果顯示,2018年11月,十城市新建商品住宅成交均價28141元/㎡,環(huán)比下跌0.47%,同比上漲11.75%,3城下跌,7城上漲。下跌城市以一線城市為主,上海、深圳均價環(huán)比分別下跌7.57%、2.72%。上海從8月起房企開始加快供應節(jié)奏,整體來看有以價換量的趨勢。相比于10月成交結構上移拉升均價,11月供應各城區(qū)全面展開,郊區(qū)及市區(qū)均有盤供應,整體上拉低全市新房均價(剛需盤和中端改善盤較多),新房均價回到相對理性的區(qū)間仍保持上漲趨勢。北京量價齊漲,均價環(huán)比上漲4.41%,部分新盤入市拉升成交端上升,成交樓盤多位于海淀、朝陽、豐臺、大興等地,以主城區(qū)和中高端項目為主。

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  分等級來看:一線城市均價51269元/㎡,環(huán)比下跌2.94%,同比上漲9.66%。二線城市均價18230元/㎡,環(huán)比上漲2.69%,同比上漲14.37%。通過對比發(fā)現,一線城市環(huán)比小幅下跌,二線城市環(huán)比小幅上漲。一線城市上海受結構影響均價下浮較大,深圳上月漲幅較高,本月均價小幅回調。二線城市中青島、南京價格上漲較大,兩城市成交量價環(huán)比上漲均較大。青島有集中備案因素影響,同時包括市場供應的增多在11月有一波需求開始釋放,市場在年尾有回溫。南京延續(xù)市場較熱趨勢,在供應量增加的情況下,成交端量價齊升。

  青島、北京均價較上月相比均有上漲,一改10月環(huán)渤海地區(qū)均價下跌的趨勢。從全年來看,兩城均達到年內成交價較高水平。青島在錯過“金九銀十”后,年尾發(fā)力,大量優(yōu)質房企供應中高端房源,成交區(qū)域仍以主城加新區(qū)為主,拉動均價快速上漲。南京、杭州兩城,一改上月量價齊漲態(tài)勢,開始出現分化。南京繼續(xù)延續(xù)熱度。杭州供應量增加帶動成交量上漲,同時,網簽滯后導致前幾月部分低價項目影響月均總價,從整體來看,價格在平穩(wěn)上漲中波動。

  環(huán)渤海有回暖,長三角保持強韌性

  總體來看,熱點一二線城市中:上海量價齊跌,北京量價齊升,深圳量升價跌。一線城市表現各不相同。濟南、重慶量價齊跌,而成都、西安量縮價穩(wěn),二線城市同樣出現分化。一、二線城市都存在兩極分化現象。

  從區(qū)域上來看,長三角地區(qū)市場韌性依然較強,南京延續(xù)上月量價齊漲趨勢。而杭州受供應結構的影響成交均價小幅下跌,但從成交量上來看成交端依然保持較強支撐力。兩城市去化周期都有明顯下降,長三角區(qū)域整體市場需求依然較強。成渝區(qū)域與上月相比,出現一定的回暖,主要受供應放量影響。成都成交量回歸正常范圍,環(huán)比上月有較大幅度的增長。同時,供應結構覆蓋全城,產品選擇性更強,成交均價被小幅拉升。重慶市場供應量收縮,但成交端微跌幾乎與上月持平,價格變化幾乎持平,市場相對穩(wěn)定。

  中部城市同樣受年尾供應加快影響,拉升了西安、武漢兩城的成交量。相對來說武漢的去化周期有所縮短,價格微漲,中部“金融中心”城市的定位對城市市場長期平穩(wěn)上漲發(fā)展仍有較強支撐。西安除拉升成交量以外,均價幾乎持平,去化周期有所拉長。青島量價齊升,量價環(huán)比增速居首位。全城多點式的供應放量改變成交結構,大幅拉升成交均價上漲。供應大幅升高、網簽備案放松,大幅拉升成交量上漲。環(huán)渤海區(qū)域城市(北京、青島),有一定的回暖跡象。

如何應對2019年新形勢下中國房地產行業(yè)的變化與挑戰(zhàn)?

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