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2019年房地產(chǎn)預(yù)測:“房子是用來住的,不是用來炒的”

  • 2018年12月17日 YeShiMei來源:互聯(lián)網(wǎng) 1275 83
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  房企銷售與籌資的雙重壓力

  “我們公司的年度目標(biāo)很難完成,沖刺一把后,大概還有100億元的缺口。”華南一家上市房企營銷部門總監(jiān)難以掩飾內(nèi)心的焦慮。作為營銷口的負(fù)責(zé)人之一,其部門面臨著極大壓力,如果完不成任務(wù),整個(gè)部門的年終獎(jiǎng)將化為泡影。

  留給房企的時(shí)間已經(jīng)不多。市場上,房企積極推出新盤或低價(jià)促銷的案例越來越多。

  11月26日晚,萬科旗下的豪宅項(xiàng)目臻山府,采用線上選房模式開盤,定價(jià)低于預(yù)期;11月28日,萬科星城線上開盤,當(dāng)天晚上去化率近57%;更早之前,中國金茂在廈門鷺島的樓盤進(jìn)行特價(jià)銷售,銷售價(jià)格比拿地樓面價(jià)還低,上演了“虧本”賣房的戲碼。

  一家總部位于廣州的TOP10房企營銷部門負(fù)責(zé)人表示:“行業(yè)的整體氛圍還是偏悲觀,因此大多數(shù)公司都會(huì)加速去化以回籠資金,采取現(xiàn)金為王的策略。年底這一波促銷沖刺早在11月就已經(jīng)開始,最后幾天應(yīng)該還會(huì)有一些比較特殊的促銷案例出現(xiàn)?!?/p>

  而對于明年的市場,目前大多數(shù)行業(yè)人士并不持樂觀的態(tài)度,有分析人士更預(yù)測市場整體成交量將下降10%左右。

  而除了銷售數(shù)據(jù)放緩之外,房地產(chǎn)投資增幅也逐漸出現(xiàn)放緩跡象,企業(yè)籌資的壓力也逐漸顯露。

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2018年1~11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元,同比增長7.6%,增速比1~10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,國內(nèi)貸款21807億元,下降3.7%;利用外資102億元,下降30.4%;自籌資金50619億元,增長10.0%;定金及預(yù)收款49551億元,增長15.7%;個(gè)人按揭貸款21420億元,下降0.9%。

  這組數(shù)據(jù)說明,房企到位資金仍以銷售回款為主,貸款融資同比延續(xù)負(fù)增長,融資壓力仍然不小。

  中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅預(yù)計(jì),開發(fā)商的現(xiàn)金流趨緊,壓力可能會(huì)日益加劇。據(jù)測算,2019年房地產(chǎn)債券還款總額(包括計(jì)劃回售和到期)可能達(dá)7000億~8000億元人民幣,估計(jì)為2018年實(shí)際還款規(guī)模的2倍有余。

  第一太平戴維斯華北區(qū)高級董事、評估部負(fù)責(zé)人胡建明(JamesWoo)對第一財(cái)經(jīng)記者表示,2018年,在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下,房企融資渠道逐步收緊。整體來看,除資產(chǎn)證券化融資方式外,房企傳統(tǒng)的融資渠道均受到了一定影響,整體資金壓力開始逐步顯現(xiàn)。

  但不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力也有所不同。大型國有房企融資優(yōu)勢較大,中小房企融資成本普遍提高,其中信托融資成本較去年提高2~3個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下整體融資渠道收緊,尤其非標(biāo)業(yè)務(wù)的嚴(yán)厲監(jiān)管對中小房企影響較大。

  胡建明對第一財(cái)經(jīng)記者表示,在去杠桿與嚴(yán)監(jiān)管的背景下,債市融資渠道明顯收窄,這讓之前幾年習(xí)慣于過度加杠桿,并向銀行、債市借了太多錢的企業(yè)面臨更大的債務(wù)壓力。

  “當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期,融資成本和土地成本居高不下,前幾年為了規(guī)模不斷擴(kuò)充營銷和土地拓展體系的企業(yè)面臨的壓力更大。當(dāng)前情況下,房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)選擇融資的方式較靈活;中小型開發(fā)商也使出渾身解數(shù)在寒冬里保持競爭力?!焙髡f。

  政策走向引關(guān)注

  7月31日,中共中央政治局召開會(huì)議提出,要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場秩序,堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。

  在此前后,深圳等地持續(xù)出臺(tái)“三價(jià)合一”、“限售”等輕量級的行政手段,加碼調(diào)控力度的預(yù)期管理,警惕投資投機(jī)情緒的死灰復(fù)燃。

  調(diào)控政策之下,新房滯銷,房企融資渠道不暢,今年全國土地流拍數(shù)量也大幅增加,甚至超過近年來土地市場最冷的2014年。

  10月中旬,廣州傳出增城、花都、南沙取消限價(jià)限售政策的消息,隨后官方人士回應(yīng)對外限售沒有取消,同時(shí)嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。這被市場迅速解讀為“限價(jià)放松”。

  與此同時(shí),其他地市也發(fā)布人才新政,對人才落戶購房給予補(bǔ)貼,曲線爭取放松空間。就連銀行也嘗試下調(diào)房貸利率,例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至上浮12%。

  近日,國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知》(下稱《通知》),其對房地產(chǎn)行業(yè)融資的影響也引發(fā)了市場的高度關(guān)注。而今年以來交易所地產(chǎn)公司債審批速度也已加快,前11月通過交易所審批的地產(chǎn)公司債額度同比大幅增加,《通知》的下發(fā)是否可以看作房地產(chǎn)融資進(jìn)一步放松的信號(hào)?

  胡建明表示,雖然國家發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)企業(yè)債,但具體分析發(fā)現(xiàn),按照中央精神,目前只支持有關(guān)棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項(xiàng)目,并不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,不能因此認(rèn)為房企融資開始松動(dòng)了。

  華創(chuàng)證券分析師袁豪分析稱,目前調(diào)控政策已見成效,政策無從緊必要,同時(shí)經(jīng)濟(jì)也存在波動(dòng)壓力,目前形勢下穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。他預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場政策環(huán)境有所改善。

  今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會(huì)議,在研究和部署經(jīng)濟(jì)工作時(shí)只字未提房地產(chǎn)。張大偉認(rèn)為,連續(xù)兩次政治局會(huì)議未提及房地產(chǎn)內(nèi)容,對于房地產(chǎn)市場而言,意味著調(diào)控政策方向不會(huì)發(fā)生改變。從11~12月整體看,房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)。

  京東金融首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光預(yù)計(jì),政府仍會(huì)堅(jiān)持房住不炒的表態(tài),同時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)長效機(jī)制的確立??紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)銷售回落、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款與按揭貸款增速仍在下降,預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場仍將整體處于調(diào)整通道。

  摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究部負(fù)責(zé)人章俊對第一財(cái)經(jīng)表示,考慮到未來基建補(bǔ)短板的穩(wěn)增長效應(yīng)逐步顯現(xiàn),預(yù)計(jì)至少年內(nèi)和明年上半年之前,房地產(chǎn)調(diào)控立場和政策不會(huì)有明顯變化,其間房地產(chǎn)投資增速會(huì)持續(xù)下行。

  而明年年中之后是否會(huì)重新調(diào)整房地產(chǎn)政策?章俊認(rèn)為主要取決于基建投資效應(yīng)衰減的速度和中美貿(mào)易談判的進(jìn)程。

  章俊預(yù)計(jì),“房子是用來住的,不是用來炒的”這一政策底線不會(huì)變,但可能會(huì)調(diào)整部分城市限購限售,放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率等具體政策。

  梁紅也表示,2019年房地產(chǎn)投資同比增速可能降至-10%~-5%之間。鑒于地產(chǎn)周期對宏觀經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域的深遠(yuǎn)影響,當(dāng)前地產(chǎn)需求及開發(fā)商融資的相關(guān)政策亟須調(diào)整,且政策調(diào)整宜早不宜遲。

房地產(chǎn)行業(yè)市場需求與發(fā)展前景如何?怎樣做價(jià)值投資?

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