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農(nóng)村“三塊地”改革 我國(guó)非農(nóng)建設(shè)用地修正案:不再“必須國(guó)有”

  • 2018年12月24日 WuYaNan來(lái)源:億歐網(wǎng) 796 48
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《〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉、〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉修正案(草案)》提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議。此次的草案因涉及農(nóng)村“三塊地”改革,而備受社會(huì)關(guān)注。

23日,《〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉、〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉修正案(草案)》提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議。此次的草案因涉及農(nóng)村“三塊地”改革,而備受社會(huì)關(guān)注。

全國(guó)人大常委會(huì)審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案,刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的,必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定;對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途,并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地,允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國(guó)有后才能出讓的規(guī)定,新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”,以銜接土地管理法修改,掃清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙。

集體建設(shè)用地入市——

嚴(yán)格按照土地總體規(guī)劃

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉守英介紹,按照現(xiàn)行法律,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能入市,如果要入市交易,必須通過(guò)變更為國(guó)有土地之后才行。而農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地入市改革,即允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股,與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同地同權(quán)同價(jià)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這對(duì)于盤(pán)活農(nóng)村集體資產(chǎn)、提高用地保障,無(wú)疑是件好事。不過(guò),入市要有一系列的條件和規(guī)范。

從浙江德清敲響全國(guó)“第一槌”,再到貴州湄潭率先在西部地區(qū)“破冰”,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市逐步開(kāi)花結(jié)果。試點(diǎn)地區(qū)積極開(kāi)展就地入市、調(diào)整入市和整治入市,建立健全市場(chǎng)交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。中央農(nóng)辦副主任韓俊此前曾專(zhuān)門(mén)去德清調(diào)研。他介紹,全縣集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地超過(guò)1萬(wàn)畝,如果都上市交易,不僅為農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織帶來(lái)20億元以上的收入,還能為農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展提供土地支撐。

記者采訪了解到,試點(diǎn)地區(qū)按照“同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的目標(biāo)要求,積極穩(wěn)妥推進(jìn),形成了較完整的工作制度和政策體系,市場(chǎng)對(duì)于入市集體土地的接受程度逐漸提高。截至目前,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地已入市地塊1萬(wàn)余宗、9萬(wàn)余畝,總價(jià)款約257億元,收取土地增值收益調(diào)節(jié)金28.6億元。

據(jù)介紹,此次的草案明確了入市的條件。對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途,并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地,允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用,并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同,明確用地供應(yīng)、動(dòng)工期限、使用期限、規(guī)劃用途等;同時(shí),明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后的管理措施。要求集體建設(shè)用地使用權(quán)人嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地;集體建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限、登記等,參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。

宅基地制度改革——

下放宅基地審批權(quán)

“老舊房屋拆不掉,新增人口無(wú)地批”。在全國(guó)農(nóng)村,“空心村”是個(gè)令人頭痛的問(wèn)題,隨著青壯年進(jìn)城,不少農(nóng)村宅基地大量閑置,也存在“一戶(hù)多宅”等問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示,截至2015年底,全國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)用地2.85億畝。其中2006年至2014年,農(nóng)村常住人口減少了1.6億人,但農(nóng)村居民點(diǎn)用地卻增加了3045萬(wàn)畝。改革試點(diǎn)以前,農(nóng)村宅基地制度的基本特征是無(wú)償取得、一戶(hù)一宅、面積法定、限制轉(zhuǎn)讓。

在宅基地制度改革的探索下,在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的推動(dòng)下,從確權(quán)登記頒證到村民自治管理再到宅基地自愿有償退出路徑,宅基地制度各項(xiàng)改革均取得積極進(jìn)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至目前,試點(diǎn)地區(qū)共騰退零星、閑置宅基地約14萬(wàn)戶(hù)、8.4萬(wàn)畝,辦理農(nóng)房抵押貸款5.8萬(wàn)宗、111億元,群眾獲得感明顯增強(qiáng)。

此次的草案提出健全宅基地權(quán)益保障方式。根據(jù)鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)實(shí)需求和各地現(xiàn)狀,規(guī)定對(duì)人均土地少、不能保障一戶(hù)一宅的地區(qū),允許縣級(jí)人民政府在尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上采取措施,保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶(hù)有所居的權(quán)利;下放宅基地審批權(quán),明確農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn),但涉及占用農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);探索宅基地自愿有償退出機(jī)制,原則規(guī)定允許進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。

征地制度改革——

完善征地農(nóng)民保障機(jī)制

在“三塊地”改革中,最難啃的骨頭是征地制度改革。我國(guó)現(xiàn)行征地制度存在征地權(quán)行使范圍過(guò)寬、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、安置途徑單一等缺陷。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂(lè)表示,由于我國(guó)正處于工業(yè)化和城市化快速發(fā)展時(shí)期,再加上城市與農(nóng)村土地分屬于國(guó)家和農(nóng)民集體,以及地方政府壟斷建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng),總體上,過(guò)往在土地增值收益分配中政府占有份額過(guò)高,作為土地所有者的集體和農(nóng)民占有份額過(guò)低。

針對(duì)征地制度改革的難點(diǎn)和問(wèn)題,黨的十八屆三中全會(huì)提出,縮小征地范圍,規(guī)范征地程序,完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。自試點(diǎn)以來(lái),征地制度改革著力在縮小土地征收范圍上取得突破,在規(guī)范土地征收程序等方面積極實(shí)踐。截至目前,試點(diǎn)地區(qū)已按新辦法實(shí)施征地1275宗、18萬(wàn)畝。

陸昊表示,此次的草案在縮小土地征收范圍方面,刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的,必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定;明確因政府組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、成片開(kāi)發(fā)建設(shè)等六種情形需要用地的,可以征收集體土地。在規(guī)范征收程序方面,要求市、縣政府申請(qǐng)征收土地前進(jìn)行土地現(xiàn)狀調(diào)查、公告聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員意見(jiàn)、組織開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等前期工作,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議,測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,方可申請(qǐng)征收土地。

征地的利益補(bǔ)償和保障機(jī)制是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。陸昊說(shuō),在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,將公平合理補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障作為基本要求;明確征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定;考慮到農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償、被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用對(duì)被征地農(nóng)民住有所居和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的重要性,將這兩項(xiàng)費(fèi)用單列,明確征收農(nóng)村村民住宅要按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,并將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。


如何應(yīng)對(duì)2019年新形勢(shì)下中國(guó)我國(guó)非農(nóng)建設(shè)用地修正案行業(yè)的變化與挑戰(zhàn)?

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