中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體市場現(xiàn)狀調查及供需格局分析2022

• 2022年11月17日 HuangWenYu來源：中研報告 互聯(lián)網(wǎng) 758 45
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隨著我國發(fā)展轉型的加快，經(jīng)濟引擎下移已是不爭事實，資本市場開始從市縣進入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。資本關注的是新型城鎮(zhèn)化帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價值的提升，而商業(yè)綜合體是提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價值的有效途徑，也是提升新型城鎮(zhèn)化內在承載力的好辦法。

城鎮(zhèn)化是指人口向城鎮(zhèn)集中的過程。這個過程表現(xiàn)為兩個方面，一方面是城鎮(zhèn)數(shù)目的增多，二方面是城市人口規(guī)模不斷擴大(大英百科全書)。城鎮(zhèn)化進程中，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重逐步上升，同時伴隨著人口從農(nóng)村向城市流動這一結構性變動。

新型城鎮(zhèn)化的核心在于不以犧牲農(nóng)業(yè)和糧食、生態(tài)和環(huán)境為代價，著眼農(nóng)民，涵蓋農(nóng)村，實現(xiàn)城鄉(xiāng)基礎設施一體化和公共服務均等化，促進經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)共同富裕。

商圈飽和度是判斷某個地區(qū)同類商業(yè)競爭激烈程度的一個指標，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標，可以了解某個地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。商家決定是否進人某市場前，首先要測算該市場是否已經(jīng)飽和，也就市場是否還有進一步拓展的空間。當飽和度較高時，剩余空間有限，不宜進人，但當飽和度較小時，說明市場空間很大，有很大的拓展機會。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體市場現(xiàn)狀調查及供需格局分析預測報告》顯示：

新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化不片面追求城鎮(zhèn)規(guī)模擴大、空間擴張，強調走集約、節(jié)能、生態(tài)的新路子，著力提高內在承載力。

隨著我國發(fā)展轉型的加快，經(jīng)濟引擎下移已是不爭事實，資本市場開始從市縣進入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。資本關注的是新型城鎮(zhèn)化帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價值的提升，而商業(yè)綜合體是提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價值的有效途徑，也是提升新型城鎮(zhèn)化內在承載力的好辦法。在當前我省推進鎮(zhèn)村聯(lián)動，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的進程中，很有必要通過商業(yè)綜合體的規(guī)劃和建設，來提升當?shù)氐募?zhèn)建設品位和內涵。豐城市上塘鎮(zhèn)美林國際城項目就是對這一新型城鎮(zhèn)化路徑的探索。

不同于目前國內集中在一二線城市的商業(yè)綜合體建設，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體既有區(qū)域級商業(yè)功能，也有完善集鎮(zhèn)配套的功能，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導向，可有效提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)群眾生活質量。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體行業(yè)投資價值評估分析

鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體是新的開發(fā)模式，不同于城市綜合體，不同于MALL，不是專業(yè)市場，更非社區(qū)商業(yè)。新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體，是為了改變新市鎮(zhèn)原有商業(yè)散、亂、差的低端形象，滿足新市鎮(zhèn)居民生活與文化需要，集餐飲、娛樂、休閑、演藝、購物、賓館等多種功能于一體的新型商業(yè)平臺。

2020年5月22日，國務院總理李克強在發(fā)布的2020年國務院政府工作報告中提出，加強新型城鎮(zhèn)化建設，大力提升縣城公共設施和服務能力，以適應農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求。深入推進新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設施，讓城市更宜業(yè)宜居。

隨著我國發(fā)展轉型的加快，經(jīng)濟引擎下移已是不爭事實，資本市場開始從市縣進入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。小城鎮(zhèn)需要擁有多個建筑體組成的建筑群，包括從單一的商業(yè)零售發(fā)展到不同業(yè)態(tài)的組合，把商務、辦公、休閑、演藝、購物、酒店、居住等功能融為一體，滿足城鎮(zhèn)居民購物、休閑和娛樂的一站式需求。隨著我國發(fā)展轉型的加快，經(jīng)濟引擎下移已是不爭事實，資本市場開始從市縣進入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。資本關注的是新型城鎮(zhèn)化帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價值的提升，而商業(yè)綜合體是提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價值的有效途徑，也是提升新型城鎮(zhèn)化內在承載力的好辦法。

商圈等級及規(guī)模的影響

多個相鄰商業(yè)體(包括商鋪、酒店、寫字樓等)組成的區(qū)域

商業(yè)服務所能夠覆蓋的地域商圈，未必是個圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素 是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經(jīng)營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時大時小。

對于零售企業(yè)，商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。根據(jù)來店顧客的比率，商圈又可以進一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。主要商業(yè)圈：也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊，否則就易出現(xiàn)過度競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內;大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。

次要商業(yè)圈：也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內;大型商場的次要商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。 邊緣商業(yè)圈：也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上;大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上

圖表：商圈等級示意圖

數(shù)據(jù)來源：中研普華

中研普華利用多種獨創(chuàng)的信息處理技術，對市場海量的數(shù)據(jù)進行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務，最大限度地降低客戶投資風險與經(jīng)營成本，把握投資機遇，提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2026年中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體市場現(xiàn)狀調查及供需格局分析預測報告》。

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  本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、國家海關總署、全國商業(yè)信息...

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