購(gòu)物中心行業(yè)現(xiàn)狀及購(gòu)物中心行業(yè)深度調(diào)研

• 黃文玉 2023年3月6日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1419 94
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近年來(lái)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢(shì)，特別是兒童親子及服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大，購(gòu)物中心對(duì)此類(lèi)業(yè)態(tài)的需求看漲。

購(gòu)物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健身休閑場(chǎng)所等。

購(gòu)物中心行業(yè)現(xiàn)狀分析

90年代中期，隨著上海港匯商城、廣州天河城、北京國(guó)貿(mào)中心的陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，開(kāi)始擁有了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營(yíng)也較成功的真正的購(gòu)物中心。作為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等功能于一身的綜合商業(yè)體，購(gòu)物中心不僅能全方位滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物需求，還為商家提供了良好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，同時(shí)也有利于提升城市商業(yè)形象。

2019年，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.0%。實(shí)際上與2018年相比，全年增長(zhǎng)下降1個(gè)百分點(diǎn)，每個(gè)月均有不同程度的增速放緩，我國(guó)社零消費(fèi)增長(zhǎng)仍舊承壓?！秷?bào)告》顯示，近五年來(lái)，購(gòu)物中心總數(shù)一直由每年超500家的增量呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，不過(guò)新增速度放緩。2019年，我國(guó)購(gòu)物中心存量首次突破6000家。2019年，在消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)下，購(gòu)物中心市場(chǎng)供應(yīng)不減，商業(yè)功能也從產(chǎn)品消費(fèi)轉(zhuǎn)向場(chǎng)景、體驗(yàn)、社交消費(fèi)，新物種、新經(jīng)濟(jì)模式出現(xiàn)，年輕消費(fèi)力大放異彩。2020年，在疫情的影響下，購(gòu)物中心將呈現(xiàn)多元發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)肩負(fù)城市更新使命。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016-2020年我國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量表現(xiàn)為先增長(zhǎng)后降低的趨勢(shì)。2018年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量是近幾年最多的，新開(kāi)業(yè)數(shù)量為566個(gè)，2018年之后呈連續(xù)下降趨勢(shì)，2020年由于疫情影響，更是急劇下降。2020年，全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量為374，同比減少28%。從新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心城市分布格局來(lái)看，2019年與2020年相比，一線城市活躍度減弱，新一線城市表現(xiàn)活躍，二線城市活躍度保持不變，三線及以下城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量占比從2019年的31%上升至2020年的36%，表現(xiàn)活躍。

近年來(lái)，購(gòu)物中心建設(shè)行業(yè)在我國(guó)方興未艾，項(xiàng)目興建如火如荼。但是在購(gòu)物中心高速發(fā)展過(guò)程中也存在很多問(wèn)題，如：購(gòu)物中心的盈利模式、管理模式、定位、發(fā)展速度過(guò)快、重復(fù)建設(shè)等等問(wèn)題，有些問(wèn)題已經(jīng)成為制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。近年來(lái)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢(shì)，特別是兒童親子及服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大，購(gòu)物中心對(duì)此類(lèi)業(yè)態(tài)的需求看漲。除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購(gòu)物中心引進(jìn)主力商家的類(lèi)型愈加多元化，各類(lèi)中型業(yè)態(tài)成為購(gòu)物中心吸客的新手段，兒童游樂(lè)體驗(yàn)館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

中國(guó)不同區(qū)域購(gòu)物中心市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)分析

社會(huì)整體消費(fèi)需求減少，購(gòu)物中心新項(xiàng)目的入市也因?yàn)橐咔檠舆t。2020年以來(lái)，購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)數(shù)量和體量相比2019年同期有一定下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1-9月全國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心為157個(gè)(體量≥2萬(wàn)平方米)，總體量為1322.19萬(wàn)平方米。從已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)時(shí)間來(lái)看，基本集中在受疫情影響較小的幾個(gè)月，社會(huì)活動(dòng)逐漸恢復(fù)后，開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量和體量呈現(xiàn)增長(zhǎng)狀態(tài)，9月數(shù)量和體量均達(dá)到前三季度最高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全國(guó)商場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)數(shù)量超過(guò)1000座。其中華東是重點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)347座，占全國(guó)34.22%，規(guī)模在5-10萬(wàn)平方的商場(chǎng)依舊是主力。從計(jì)劃開(kāi)業(yè)的城市分布上看，一二線城市依舊是購(gòu)物中心的集中地。一線城市由于商業(yè)設(shè)施完善和拿地成本高，計(jì)劃新開(kāi)數(shù)量開(kāi)始放緩。

2020年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分布全國(guó)139座城市，其中前10座城市占了近三成份額，包括了4個(gè)一線城市，5個(gè)二線城市，1個(gè)三線城市。國(guó)內(nèi)城市購(gòu)物中心存量以一線和新一線城市為主，其中上海購(gòu)物中心存量遙遙領(lǐng)先，重慶、成都發(fā)展勢(shì)頭迅猛。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量510個(gè)(含存量改造物業(yè);不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、家居建材商場(chǎng)、純商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比增長(zhǎng)36.36%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示：

我國(guó)購(gòu)物中心規(guī)模迅速擴(kuò)張，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量從2011年的800家增長(zhǎng)至2021年的5936家，期間年均復(fù)合增速為22.2%。成都開(kāi)業(yè)數(shù)量、體量均居全國(guó)首位。成都首店經(jīng)濟(jì)為城市商業(yè)賦能效力彰顯，近年成都首店領(lǐng)銜新一線城市，2020年成都引入386家各類(lèi)型首店，僅次于上海、北京，排全國(guó)第三。首店經(jīng)濟(jì)全面提升成都商業(yè)活力和競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)城市商業(yè)發(fā)展。

佛山開(kāi)業(yè)體量在華南僅次于廣州，排全國(guó)第三。其近年商業(yè)發(fā)展令人驚嘆，城市商業(yè)活力釋放，購(gòu)物中心發(fā)展加速度。2020年居住人口首破千萬(wàn)，在華南區(qū)僅次于廣州、深圳;同年，首次入圍新一線城市，在商業(yè)資源集聚度、生活方式多樣性、未來(lái)可塑性等維度的評(píng)分尤其亮眼。

最出人意料的是，江蘇鹽城開(kāi)業(yè)數(shù)量、體量躋身全國(guó)前十，位列第四，同時(shí)領(lǐng)跑華東。受益于商業(yè)下沉，鹽城商業(yè)近年迎來(lái)飛速發(fā)展。鹽城城市面積、人口及經(jīng)濟(jì)實(shí)力均排在江蘇下沉市場(chǎng)前列，商業(yè)空白市場(chǎng)大，2020年底鹽城人均購(gòu)物中心面積僅0.42㎡/人，低于揚(yáng)州、無(wú)錫鎮(zhèn)江、南通等下沉城市，加上江蘇發(fā)家的本土企業(yè)，如新城、中南、八佰伴等巨頭深耕本土的資源優(yōu)勢(shì)，全面助推鹽城商業(yè)發(fā)展。截止到2020年人均購(gòu)物中心面積情況，上海購(gòu)物中心規(guī)模仍將保持首位，約為2210萬(wàn)㎡。

2020年，深圳市以創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市為目標(biāo)，出臺(tái)了《深圳市關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)活力促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)的若干措施》，其中明確提出“加快發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)”的任務(wù)，對(duì)國(guó)際知名品牌在深圳開(kāi)設(shè)全球性、全國(guó)性和區(qū)域性品牌首店、旗艦店給予支持。2020年，深圳26家代表性購(gòu)物中心共引進(jìn)知名品牌首店97個(gè)，位居全國(guó)前列。

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  2023-2028年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

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